Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/01962

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/01962 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKVS Minute : 24/295 SA HLM SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [E] [B] Madame [L] [B] Représentant : M. [L] [B] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 mars 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : SA d’HLM SEQENS, demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me CATTONI Frédéric, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [E] [B], demeurant [Adresse 3] comparant en personne Madame [L] [B], demeurant [Adresse 3] représentée par Monsieur [E] [B], son époux, muni d’un pouvoir D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2015, la SA d'HLM DOMAXIS a donné à bail à Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 392,35 euros, augmenté des provisions sur charges. La SA d’HLM DOMAXIS a été absorbée par suite de fusion par la SA d’HLM FRANCE HABITATION, à compter du 20 septembre 2019. Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019 la SA d’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS. Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4840,43 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 août reçue le 16 août 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 23 avril 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 2958,92 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 2 novembre 2023. À l'audience du 1er février 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4060,64 euros arrêtée au 19 janvier 2024, loyer du mois de décembre inclus. Elle s’en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM SEQENS soutient que Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 février 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B], représentée par son conjoint, reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent que leurs revenus s’élèvent à 1700 euros et 900 euros et qu’ils remboursent un crédit. Ils ont 4 enfants à charge. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 février 2024, Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] justiient d’un paiement de 262 eruos le 5 février 2024. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 février 2024, la SA d'HLM SEQENS communique un décompte actualisé au 14 février 2024 à hauteur de 3798,64 euros et maintient ses demandes. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 1er février 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2015, du commandement de payer délivré le 22 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 janvier 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 142,43 euros, 88,41 euros, 91,04 euros, 151,37 euros, 158,98 euros, 13 euros et 179,19 euros, soit la somme de 824,42 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2974,22 euros, au titre des sommes dues au 14 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 22 février 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 avril à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2015 à compter du 23 avril 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. En effet le décompte au 14 février 2024 montre 724,21 euros le 15/11/2023, 300 euros le 6/12/2023, 844,40 euros le 15/12/2023 et 400 euros le 19 /01/24, ce qui couvre les échéances de novembre et décembre 2023. Un versement de 262 euros a été effectué le 6 février 2024 ainsi qu’un prélèvement de 736,09 euros le 15 février 2024. Il convient donc d'accorder à Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2015 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 avril 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2974,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 février 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE un délai à Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à s’acquitter de la dette en dix fois, en procédant à neuf versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [L] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 février 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page