Cour d'appel, 13 février 2024. 23/12523

Copies exécutoires République française délivrées aux parties le : Au nom du peuple français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 5 ORDONNANCE DU 13 FEVRIER 2024 (n° /2024) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12523 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7TZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2023 du Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/06681 Nature de la décision : Contradictoire NOUS, Laurent NAJEM, Conseiller, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Cécilie MARTEL, Greffière. Vu l'assignation en référé délivrée à la requête de : DEMANDEURS Madame [Z] [T] [Adresse 4] [Localité 3] Monsieur [W] [O] [Adresse 4] [Localité 3] Présent à l'audience Tous deux représentés par la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 Et assistés de Me Zayan BALHAWAN, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 218 à DÉFENDEUR S.A.S. MURILLO 8 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 Et assistée de Me Nathalie CLEMENT-BERNARD substituant Me Jean-David GUEDJ de l'ASSOCIATION JEAN-DAVID GUEDJ & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : L0025 Et après avoir appelé les parties lors des débats de l'audience publique du 18 Janvier 2024 : Par jugement en date du 4 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré la S.A.S. Murillo 8 recevable en son action ; - dit n'y avoir lieu à écarter des débats les conclusions des défendeurs ; - constaté la résiliation anticipée du bail à la date du 15 janvier 2022 en exécution du protocole d'accord transactionnel signé par la S.A.S. Murillo 8, Mme [Z] [T] et M. [W] [O] le 17 mai 2021 ; - Accordé un délai de six mois à Mme [Z] [T] et M. [W] [O] pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement ; - ordonné en conséquence à Mme [Z] [T] et M. [W] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à l'issue de ce délai ; - dit qu'à défaut pour Mme [Z] [T] et M. [W] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. Murillo 8 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; - rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [Z] [T] et M. [W] [O] à payer à la S.A.S.Murillo 8 la somme de 486.380,73 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à la date du 12 janvier 2023, solidairement pour ce qui concerne l'arriéré de loyers et de charges et in solidum s'agissant de l'indemnité d'occupation ; - condamné in solidum Mme [Z] [T] et M. [W] [O] à verser à la S.A.S. Murillo 8 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; - condamné la S.A.S. Murillo 8 à restituer à Mme [Z] [T] et à M. [W] [O] le dépôt de garantie ; - débouté la S.A.S. Murillo 8 de sa demande au titre de la clause pénale ; - débouté la S.A.S. Murillo 8 de sa demande au titre des pénalités journalières ; - condamné Mme [Z] [T] et M. [W] [O] in solidum à payer à la S.A.S. Murillo 8 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [Z] [T] et M. [W] [O] in solidum aux dépens ; - Dit n'y a avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par acte en date du 13 octobre 2023, Mme [T] et M. [O] ont fait citer, en référé devant le premier président de la cour d'appel de Paris, la SAS Murillo 8 aux fins de voir : vu le code de procédure civile, vu les articles 521 et 524 du code de procédure civile, - déclarer recevable et bien fondés Mme [T] et M. [O] ; - ordonner la suspension de tous les effets du jugement du 4 avril 2023 ; - ordonner l'exécution de l'ordonnance à intervenir sur minute ; - statuer ce que de droit sur les dépens. Suivant conclusions déposées à l'audience et développées à l'audience du 18 janvier 2024, Mme [T] et M. [O], représentée par son conseil pour Mme [T] et assisté pour M. [O], maintiennent leurs demandes. Ils visent les dispositions de l'article R661-1 du code de commerce et soutiennent qu'en l'espèce, les conséquences manifestement excessives sont notamment caractérisées par le fait que la poursuite de l'exécution les placera indiscutablement dans une situation irréversible, puisqu'elle imposera l'abandon des lieux occupés et corrélativement la perte définitive de leur logement et donc leur mise à la rue ; qu'ils risqueraient de se retrouver sans toit à un âge avancé ; que leur situation financière fragilisée ne leur permet pas de trouver un nouveau logement. Ils rappellent les différents droits résultant de la Constitution et de la Convention européenne des droits de l'homme liés au logement et le fait qu'ils occupent les lieux depuis 45 ans. Ils soulignent qu'ils ne peuvent payer, compte tenu de leur situation financière actuelle, la somme de 486 370,73 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation mise à leur charge. Ils soutiennent que le bailleur s'empresse de les déloger en prétendant vouloir réaliser des travaux urgents dans l'immeuble, alors qu'il a régulièrement proroger, pour une durée de six ans à compter de l'acquisition de l'immeuble, le bail de plusieurs locataires, comme la loi l'y oblige. S'agissant des moyens sérieux d'annulation ou de réformation, ils font valoir que l'action du bailleur est irrecevable, puisqu'il n'a pas respecté la procédure d'ordre public en la matière en ce qu'il devait notifier un commandement visant la clause résolutoire. Ils considèrent que le bailleur ne pouvait se prévaloir du commandement du 26 août 2020 compte tenu du protocole conclu postérieurement aux termes duquel le bailleur avait expressément renoncé au paiement des loyers et charges, de sorte que le commandement était devenu nul et de nul effet. Ils font valoir que le bailleur aurait dû délivrer un nouveau commandement ; que le juge des contentieux de la protection n'a pas répondu à la question sur ce point. Ils allèguent qu'ils avaient soulevé leur droit de préemption au moment de la cession de l'ensemble immobilier ; que la cession ne pouvait leur être opposable ; qu'ils avaient démontré que le bailleur avait commis un manquement à une disposition d'ordre public, en s'abstenant de leur signifier soit un congé avec renouvellement pour une période de 6 ans, soit une lettre de notification de la cession, afin de leur proposer de jouir le cas échéant de leur droit de préemption. Ils estiment que la motivation du premier juge est insuffisante et ils visent l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 2015. Ils font valoir que la société Murillo 8 ne pouvait être considérée comme leur bailleur faute de notification de la cession. Ils allèguent que le décompte sur lequel le premier juge s'est fondé est incontestablement erroné ; qu'il n'était pas contesté que des lots complètement indépendants des lieux encore occupés avaient été restitués dès le 17 mai 2021 et 15 juillet 2021. Suivant conclusions déposées à l'audience du 18 janvier 2024, la société Murillo 8 demande de : - débouter purement et simplement Mme [T] et M. [O] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - condamner in solidum Mme [T] et M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [T] et M. [O] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Fromentin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait état d'un impayé de loyers, charges et indemnité d'occupation de 582 567,54 euros au 30 octobre 2023. Elle soutient que les demandeurs ont déjà bénéficié de plus de deux ans de délais ; que le bien en cause est un appartement luxueux de sept pièces et de 300 m2 avec vue sur le Parc Monceau, dont le loyer (ancien) ne correspond nullement à la valeur locative sur le marché. Elle allègue que les demandeurs n'ont pas déménagé non parce qu'ils ne parviennent pas à se reloger mais uniquement parce qu'ils espèrent ainsi obtenir d'elle le versement d'une indemnité pour partir ; qu'ils ont ainsi suggéré le versement d'une indemnité représentant trois ans de loyers pour trouver une nouvelle location. Elle fait valoir qu'elle a acquis l'intégralité de l'immeuble en 2019 ; qu'il y a urgence à reprendre possession des lieux pour réaliser des travaux de rénovation ; qu'elle a obtenu un permis de construire à cette fin. Elle souligne que si les demandeurs avaient respecté le protocole d'accord et quitté les lieux dans un délai fixé au 15 janvier 2022 puis reporté au 28 février 2023 et au 30 juin 2023, ils ne seraient débiteurs d'aucune somme puisqu'elle avait accepté de renoncer au recouvrement de la dette locative. Elle précise qu'elle est solvable et qu'il n'existe aucun risque à procéder au paiement des sommes dont ils sont redevables. S'agissant des moyens sérieux d'annulation ou de réformation, elle fait valoir que la procédure a été précédée d'un commandement de payer lequel a été signifié à la CCAPEX ; que l'acquéreur s'est engagé à proroger les contrats de bail de sorte qu'il n'y avait pas lieu à droit de préemption ; que la renonciation à recouvrer la dette locative résultant du protocole est conditionnée au départ des locataires dans le délai prévu. Elle allègue que le protocole a valeur de transaction et est revêtu de l'autorité de la chose jugée ; que le bail a été résilié amiablement ; que la dette de loyers est certaine, liquide et exigible ; que les locataires se sont reconnus débiteurs de la somme de 266 451,89 euros au 17 mai 2021. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIVATION A titre liminaire, il sera relevé que Mme [T] et M. [O] fondaient leur demandes dans leur assignation sur les dispositions de l'article 521 du code de procédure civile relatives à la consignation, 524 du même code afférentes à la radiation. Les dispositions de l'article R661-1 du code de commerce citées et commentées dans les conclusions régissent les seuls jugements et ordonnances rendus en matière de mandat ad hoc, de conciliation, de sauvegarde, de redressement judiciaire, de rétablissement professionnel et de liquidation judiciaire. Aucun de ces articles n'est donc pertinent au regard de l'objet du présent litige. Seules les dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile, finalement invoquées à l'audience du 18 janvier 2024, sont applicables en l'espèce. L'article 514-3 du code de procédure civile dispose que : "En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. En cas d'opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d'office ou à la demande d'une partie, arrêter l'exécution provisoire de droit lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives." Il est rappelé que ces deux conditions sont cumulatives et que les conséquences manifestement excessives supposent un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d'infirmation. Mme [T] et M. [O] pour en justifier produisent un avis d'impôt établi en 2023 au titre duquel il apparaît qu'ils ne sont pas imposables avec des revenus de 2436 euros pour 2022. En 2021 et 2020, leurs revenus déclarés étaient de l'ordre de 2 300 euros. Pour mémoire, en 2022, la mensualité due par les locataires (principal et provision sur charges) s'élevait en 2022 à la somme de 10 522,70 euros. Il en résulte qu'une seule mensualité de loyers et charges représente plus de quatre années de leurs revenus déclarés, s'agissant d'un logement de sept pièces et dépendances donnant sur le Parc Monceau. Les photographies attestent du caractère luxueux de l'immeuble. Au regard de cette situation, il apparaît que les locataires ne sont pas en état de s'acquitter même très partiellement d'un loyer dont le montant annuel est de plus de 120 000 euros. L'arriéré locatif réclamé par la société Murillo 8 au 30 octobre 2023 est de 582 567,54 euros. Il incombe aux demandeurs pour faire état de conséquences manifestement excessives d'apporter les éléments précis sur la modification de leur situation financière et la réalité de démarches afin de se reloger dans un appartement au loyer compatible avec leurs revenus, étant relevé que l'expulsion ne constitue pas en elle-même une conséquence manifestement excessive de l'exécution provisoire. Mme [T] et M. [O], nés respectivement en 1960 et 1951, exposent qu'ils ont perdu progressivement leur revenus, compte tenu de la crise politique et financière survenue dans leur pays d'origine, le Liban. Pour démontrer leur situation, ils produisent un article du jour "L'Orient - Le Jour" sur le taux de change de la livre libanaise, un mandat de vente pour 797 300 dollars américains pour des biens immobiliers sis à [O] et une estimation (en langue anglaise) pour des terrains à hauteur de 526 800 dollars américains. Le mandat de vente a été conclu pour une durée de 3 mois à compter du 15 janvier 2023. Il n'est donc plus d'actualité, sans qu'aucune explication ne soit donnée sur ce point et l'état d'avancement de cette opération. Ces pièces à elles seules ne font pas la preuve de la perte de revenus invoqués par les demandeurs. Ces derniers ne produisent en effet aucun élément financier sur les revenus initiaux, avant la crise, et des éléments de comparaison avec leur situation actuelle pour justifier précisément de la perte qui en résulte. S'agissant de démarches pour trouver un logement en rapport avec leurs revenus, ils ne versent qu'une attestation d'enregistrement régional pour un logement social déposée le 18 janvier 2023 et valable jusqu'au 18 janvier 2024. Il n'est pas justifié de diligences afin de la renouveler de sorte que cette demande a aujourd'hui expiré. Il résulte pourtant du protocole d'accord transactionnel en date du 17 mai 2021 qu'ils s'étaient engagés à quitter les lieux au plus le 15 janvier 2022, délai prorogé au 28 février 2022 puis au 30 juin 2022. Aucune autre démarche pour trouver un nouveau logement n'est démontrée alors même que la signature d'un tel protocole impliquait des recherches actives en ce sens, dès 2021. Le fait qu'ils devaient quitter les lieux était connu dès cette date, du fait même d'un engagement en ce sens. Compte tenu de ces éléments très lacunaires, les conséquences manifestement excessives ne sont pas suffisamment justifiées. Le moyen sérieux de réformation, au sens de l'article 514-3 précité, est celui qui présente des chances raisonnables de succès, sans qu'il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l'ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l'examen, au fond, de la cour d'appel. Selon décompte actualisé au 30 octobre 2023, l'arriéré locatif est désormais de 582 567,57 euros. Il a augmenté de près de 100 000 euros depuis le jugement de première instance, sans qu'il ne soit justifié de règlements. Ainsi, aucun versement n'apparaît pour l'année 2022 et jusqu'à octobre 2023, à l'exception d'une régularisation de charges, de sorte que l'occupation des lieux, pourtant consenti à titre onéreux, n'a plus aucune contrepartie. La société Murillo 8 justifie d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 août 2020 pour la somme de 176 852,14 euros - l'existence d'un impayé très important est incontestable ; il ne peut être prétendu dès lors que cet acte aurait été délivré de mauvaise foi et par conséquent il peut produire ses effets. La bailleresse justifie par ailleurs de la notification de l'assignation à la Préfecture et de la saisine la CCAPEX (pièce 11). En tout état de cause, il a été mis fin au bail par un protocole d'accord transactionnel en date du 17 mai 2021 qui contient des concessions réciproques, le bailleur renonçant à recouvrer la dette locative à hauteur de 266 451,89 euros. Il en résulte d'ailleurs qu'une dette à cette hauteur a été expressément reconnue dans cet acte et qu'elle revêt un caractère incontestable. Mme [T] et M. [O] se sont engagés à quitter les lieux au plus tard le 15 janvier 2022 (prorogé par avenant au 28 février 2022 puis au 30 juin 2022). Il est cependant prévu que les concessions du bailleur seront caduques en cas de non respect par les locataires de leurs obligations (article 8) ce qui est le cas, puisque les locataires sont toujours dans les lieux. Les demandeurs ne peuvent, sans se contredire, alléguer que le commandement de payer serait nul car il existe un protocole conclu postérieurement et dans le même temps soutenir que le protocole n'est pas valable. A supposer même que le protocole ne puisse recevoir effet, ce qui n'est pas le cas, le bailleur serait fondé à se prévaloir du commandement dont les causes n'ont à l'évidence pas été réglées. S'agissant de l'inopposabilité alléguée de la cession de l'immeuble intervenue au profit de la société Murillo 8, outre le fait que l'acte n'est communiqué que partiellement, il est stipulé une prorogation du bail litigieux pour une durée de 6 ans, de sorte que la question de la préemption n'est pas pertinente. La prorogation n'empêche pas le bailleur de se prévaloir de l'inexécution du locataire de son obligation principale : payer les loyers et les charges à bonne date, ce qui n'est plus le cas en l'espèce depuis plusieurs années. Dès lors, il n'existe pas non plus de moyens sérieux d'annulation ou de réformation. Par conséquent, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire sera rejetée. Mme [T] et M. [O] seront condamnés in solidum aux dépens, étant relevé que s'agissant d'une procédure sans représentation par avocat obligatoire, les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ne sont pas applicables. L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Rejetons la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par Mme [T] et M. [O] ; Les condamnons in solidum aux dépens ; Rejetons le surplus des demandes, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNANCE rendue par M. Laurent NAJEM, Conseiller, assisté de Mme Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. La Greffière, Le Conseiller