Texte intégral
Du 01 mars 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/01464 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YE7E
[I], [K] [T]
C/
[D] [S], [F] [L]
- Expéditions délivrées à avocats
- FE délivrée à Me DYOT
Le 01/03/2024
Avocats : Me Bérénice DYOT
Me David LEMEE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 mars 2024
Prorogé du 8 décembre 2023
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEUR :
Monsieur [I], [K] [T]
né le 19 Juillet 1967 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4] - MADAGASCAR
Représenté par Me Bérénice DYOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Madame [D] [S]
née le 09 Mai 1967 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [F] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentés par Me David LEMEE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Octobre 2023
Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis au 1er mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Juillet 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2014, Monsieur [T] [I] a donné à bail à Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] un logement situé [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, Monsieur [T] [I] a fait délivrer à Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] un commandement de payer la somme de 5764,33 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, Monsieur [T] [I] a assigné Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 septembre 2023 aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail signé le 24 mai 2014, à compter de la date d'effet du commandement de payer, soit à compter du 19 juin 2023 et portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3] ;
"Ordonner l'expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier dès lors qu'ils ne quitteraient pas les lieux dans les vingt-quatre heures de l'ordonnance à venir ;
"Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 7741,38 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus à la date de la signification ;
"Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives à compter de la date d'effet de la résiliation du contrat de bail, soit le 19 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux ;
"Condamner Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] à payer une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
"Condamner Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2023 et la dénonciation au préfet de la Gironde.
A l'audience du 29 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 13 octobre 2023.
A l'audience du 13 octobre 2023, le conseil de Monsieur [T] [I] rappelle que la dette s'élève, au jour de l'audience, à 6243,28 euros et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, et dans des conclusions déposées, le conseil de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] indique que la dette de loyers, au 30 septembre 2023, s'élève à 4039,20 euros. Il rappelle que Madame [S] est en situation d'invalidité et perçoit un revenu mensuel de 1090 euros. Monsieur [L], retraité, à une pension mensuelle de 1084 euros. C'est suite à des problèmes de santé, que les locataires ont connu leurs premières difficultés de paiement des loyers. Les preneurs ont la capacité de règles les loyers et d'apurer leur dette sur une durée de trois ans. Ils demandent que le bailleur soit débouté de ses autres demandes.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance du conseil de Monsieur [T] [I].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 24 juillet 2023, deux mois avant la date de l'audience du 29 septembre 2023.
L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [T] [I] fait signifier à Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 5764,33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [T] [I] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 juin 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
-Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] ont repris le paiement du loyer courant, en particulier que des versements de 1000 euros ont été faits par virement le 31 mars 2023 ; le 4 août 2023, le 22 septembre 2023 ;
-Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 2173 euros ;
-Les difficultés relatives au paiement des loyers sont consécutives à des problèmes de santé rencontrés par les locataires, lesquels se sont efforcés de payer les dettes des loyers de l'année 2022.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [T] [I] sera autorisé à poursuivre l'expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (1036,30 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa/leur demande, Monsieur [T] [I] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 6243,28 euros à la date du 12 octobre 2023.
Cependant, ce décompte ne tient pas compte d'un virement effectué en date du 22 septembre 2023, ce qui ramène le montant de la dette à 5243,28 euros.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, seront Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5243,28 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 12 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2023.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité entre Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F].
Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [T] [I] la somme de 200 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 20 juin 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 24 mai 2014 entre Monsieur [T] [I] et Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F], relatif au logement situé [Adresse 3] ;
CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 5243,28 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 12 octobre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 145 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1036,30 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] à son paiement à compter du 1er octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [T] [I] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
