Cour d'appel, 28 mars 2024. 21/00979

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 28 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00979 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5YU Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 19/05257 APPELANTE Madame [B] [G] née le 10 Novembre 1971 à [Localité 4] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Assistée à l'audience de de Me Eric ZENOU de la SELARL Juridico, avocat au barreau de PARIS, toque : E2206 INTIMÉ Monsieur [V] [H] né le 30 Mai 1985 à [Localité 3] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté par Me Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1533, substitué à l'audience par Me Nadia TEBBA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1533 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 01 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Florence PAPIN, Présidente dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Rappel des faits et de la procédure : Par acte notarié du 9 mars 2016, Madame [B] [G] a consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [V] [H] portant sur un appartement au prix de 236.000 euros. Cette promesse, valable jusqu'au 9 juin 2016, comprenait notamment une condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts, ainsi qu'un article intitulé « Indemnité d'immobilisation ». Le 8 mars 2016, Monsieur [V] [H] a réglé la somme de 11.800 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation convenue contractuellement, entre les mains du notaire. Le 25 mai 2016, Madame [B] [G] a mis Monsieur [V] [H] en demeure de justifier d'une offre de prêt sous huitaine. Le 10 juin 2016, considérant que la condition suspensive d'obtention de prêt n'était pas réalisée, Monsieur [V] [H] a sollicité la restitution du montant de l'indemnité d'immobilisation versée. Madame [B] [G] a assigné en référé Monsieur [V] [H] aux fins de le voir condamner à verser une somme de 23.600 euros à titre provisionnel ainsi qu'une somme de 11.800 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains du notaire instrumentaire. Par ordonnance du 29 mai 2017, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté la demande de Madame [B] [G] et a ordonné la restitution à Monsieur [V] [H] de la somme de 11.800 euros séquestrée par le notaire instrumentaire. Madame [B] [G] a interjeté appel de cette ordonnance. Par arrêt du 28 novembre 2018, la cour d'appel de Paris a infirmé cette dernière en toutes ses dispositions. Par exploits d'huissier en date 26 avril 2019, Monsieur [V] [H] a fait assigner Madame [B] [G] aux fins de la voir condamner en restitution de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : Constaté la caducité de la promesse de vente du 9 mars 2016 ; Ordonné la restitution de la somme de 11.800 euros, séquestrée par Maître [T], notaire à [Localité 4] au profit de Monsieur [V] [H], Dit que les intérêts au taux légal seront applicables à la somme de 11.800 euros passé un délai d'un mois après la signification du présent jugement, Débouté Monsieur [V] [H] de sa demande en paiement des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2016, Débouté Madame [B] [G] de sa demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 23.600 euros, Débouté Monsieur [V] [H] de sa demande de dommages et intérêts, Condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné Madame [B] [G] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire. Madame [B] [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel en date du 11 janvier 2021. Par ses dernières conclusions d'appelante, notifiées par voie électronique le 28 juin 2022, Madame [B] [G] demande à la Cour de : Vu les articles 1103, 1120 et suivants et 1221 et suivants du code civil, Vu les articles 1304-3 et suivants, - Infirmer le jugement déféré, Statuant de nouveau : - Juger que Monsieur [V] [H] n'a déposé aucune demande de prêt conforme aux termes de la promesse du 09 mars 2016, - Juger que Monsieur [V] [H] ne peut bénéficier de la protection de la clause suspensive prévue dans la promesse de vente du 09 mars 2016, - Relever la caducité de la promesse de vente du 09 mars 2016 aux torts et griefs de Monsieur [V] [H], - Débouter Monsieur [V] [H] de ses demandes, fins et conclusions, - Ordonner la remise par Maître [T], notaire associé à [Localité 5], de la somme de 11.800 euros entre les mains de la Carpa pour le compte de Madame [B] [G], - Condamner Monsieur [V] [H] à payer à Madame [B] [G] la somme de 23.600 euros en deniers ou quittances, - Condamner Monsieur [V] [H] à payer à Madame [B] [G] la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, outre les frais d'exécution de la décision à intervenir. Elle fait valoir que : -Monsieur [V] [H] ne communique que des lettres de refus qui ne sont pas conformes à la promesse de vente, la durée de 25 ans n'étant pas une durée maximale, -il a sollicité des prêts d'une durée de 20 ans, ce qui conduit à des mensualités plus importantes et explique les refus, -une simulation de financement n'est pas une offre de prêt, -les critères mentionnés dans la promesse concernant les demandes de prêt qui devaient être sollicitées sont cumulatifs, -la condition suspensive du prêt n'est pas réalisée conformément à la promesse en raison de ses manquements et le dépôt de garantie n'a pas à lui être restitué, -il ne rapporte pas la preuve que l'incident bancaire, qu'il invoque et dont il est responsable, a modifié l'appréciation des banques sur sa situation, -il n'est pas démontré que son état de santé serait imputable à une faute de sa part et il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, -son bien immobilier a été immobilisé tout le temps où Monsieur [H] demandait des prêts non conformes à la promesse, ce qui lui a causé un préjudice. Par ses dernières conclusions d'intimé, notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, Monsieur [V] [H] demande à la Cour de : Vu les articles 1103, 1221 et 1231-1 du code civil, Vu l'article L312-16 du code de la consommation en vigueur au jour de la promesse unilatérale de vente, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, - Confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 9 mars 2016, ordonné la restitution de la somme de 11.800 euros séquestrée par Maître [T] avec intérêt légal passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement, et condamné Madame [B] [G] au règlement de la somme de 2.000 euros de frais irrépétibles et aux dépens, - Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [V] [H] de sa demande de dommages et intérêts, En conséquence, - Dire et juger Monsieur [V] [H] recevable et bien fondé en son action, - Constater que la condition suspensive d'obtention du prêt prévue par la promesse de vente du 9 mars 2016 signée par Monsieur [V] [H] et Madame [B] [G] n'a pas été réalisée, et ce en l'absence de toute faute imputable à Monsieur [V] [H], - Dire que Madame [B] [G] doit restituer à Monsieur [V] [H] la somme de 11.800 euros séquestrée à l'étude de Maître [T], notaire à [Localité 4] avec intérêt légal passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement, - Ordonner la restitution par Maître [T], notaire associé à Sain-Ouen de la somme de 11.800 euros séquestrée entre ses mains à Monsieur [V] [H], - Condamner Madame [G] au versement des intérêts afférents, - Condamner Madame [B] [G] à verser à Monsieur [V] [H] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi, - Condamner Madame [B] [G] à verser à Monsieur [V] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [B] [G] aux dépens. Monsieur [H] fait valoir que : ' les différentes demandes de prêt qu'il a formulées sont conformes aux modalités indiquées dans la promesse de vente en ce qu'elles sont toutes d'un montant maximum de 250'000 euros, et pour une durée maximale de 25 ans avec un taux d'intérêt maximum de 2,60 %, ' les critères de la condition suspensive d'obtention du prêt ne sont pas cumulatifs, ' la durée du prêt est nécessairement maximale même si ce terme n'est pas utilisé à l'identique du taux d'intérêt qui est un montant maximum, ' il a eu un incident de paiement pour une somme de 22,16 euros et a fait l'objet d'un fichage à la banque de France entre le 29 mars 2016 et le 15 avril 2016 donc après la signature du compromis de vente, ' en demandant un prêt d'un montant moindre que celui stipulé à la promesse, la jurisprudence considère qu'il n'augmente pas le risque de défaillance de la condition suspensive, car il est évident qu'il n'a pas de chance d'obtenir un crédit pour un montant supérieur (l'hypothèse inverse étant sanctionnée), ' les banques connaissent les conditions du prêt puisqu'elles sollicitent la remise du compromis signé mais ne reprennent pas nécessairement les critères de l'étude du prêt dans leur lettre de refus, ' il a justifié de la défaillance de la condition suspensive dans le délai imparti et est bien fondé à solliciter la restitution des sommes séquestrées avec des intérêts au taux légal majoré en application des dispositions de l'article L.312 ' 16 alinéa 2 du code de la consommation, ' il n'a commis aucune faute ayant été diligent dans ses démarches en effectuant plusieurs demandes et donnant immédiatement suite à la mise en demeure adressée le 25 mai 2016 selon courrier recommandé avec avis de réception du 30 mai 2016, ' Madame [G] a été de mauvaise foi en lui laissant croire qu'une prorogation lui était accordée et en s'adressant à son notaire pour prétendre être opposée à toute prorogation et solliciter le versement à son profit de l'indemnité d'immobilisation, ' elle ne justifie d'aucun préjudice résultant de l'immobilisation, sa plus-value suite à la vente de son bien s'élevant à 39'875 euros, ' il a subi un préjudice moral et son état de santé en a été affecté. La clôture a été prononcée le 29 novembre 2023. Motifs Sur le fond : Aux termes de l'article 1178 ancien du code civil, applicable en l'espèce, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement. La condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre ferme de prêt correspondant aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles. Page 10 de la promesse de vente conclue entre Madame [G] et Monsieur [H], il est précisé que 'pour l'application de la condition suspensive relative au prêt, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêt devant être obtenues : ' montant maximum de la somme empruntée : 250'000 euros, ' durée de remboursement : 25 ans, ' taux nominal de l'intérêt maximum : 2,60 % l'an ( hors assurances) (...) La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 9 mai 2016 et de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurances aux conditions exigées par la banque'. Il y a lieu de relever que si le montant du prêt et son taux d'intérêt sont exprimés en montant maximum, tel n'est pas le cas de la durée du prêt devant être sollicité par le bénéficiaire fixée à 25 ans. Monsieur [H] devait donc former, aux termes de la promesse de vente conclue, une demande de prêt d'un montant maximum de 250.000 euros, au taux nominal d'intérêt maximum de 2,60 % l'an ( hors assurances) et pour une durée de remboursement de 25 ans, ces caractéristiques financières de l'offre de prêt étant cumulatives. Il est stipulé dans l'offre de prêt à l'article relatif à la condition suspensive d'obtention du prêt page 11 que : « passer ce délai de huit jours (de mise en demeure) sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura le cas échéant versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. » Page 8 de l'offre de prêt au chapitre concernant l'indemnité d'immobilisation, fixée à 23.600 euros, il est prévu qu'en cas de non réalisation de la vente, la somme restera acquise au promettant sauf si l'une au moins des conditions suspensives venait à défaillir. Pour justifier de ses diligences restées vaines à obtenir un prêt, Monsieur [H] produit la lettre de refus de prêt de la banque LCL en date du 19 mai 2016. Si elle démontre que sa demande était conforme aux termes de la promesse par rapport à la durée du prêt sollicité ( 300 mois soit 25 ans) et à son montant, elle ne précise pas le taux d'intérêt qu'il a sollicité. La demande de prêt correspondante n'est pas produite. Monsieur [H] verse également aux débats la lettre de refus de la Caisse d'épargne en date du 19 mai 2016 qui ne comporte aucune précision sur le prêt demandé. Il produit la simulation de financement de ce même établissement bancaire en date du 15 mars 2016 mais ne rapporte pas la preuve, compte tenu du délai de deux mois qui s'est écoulé, que le refus ultérieur correspond à la simulation. De plus la durée du prêt y figurant de 240 mois soit 20 ans n'est pas conforme aux termes de la promesse d'un prêt d'une durée de 25 ans ce qui ne peut être considéré comme équivalent, un prêt sur 25 ans ayant nécessairement des mensualités d'un montant inférieur dont il est plus aisé de s'acquitter, caractéristique de nature à conduire la banque à l'accorder plus aisément. Il n'est également pas prouvé que si la demande de prêt avait été formée pour une durée de 300 mois, le taux d'intérêt aurait nécessairement dépassé le taux maximum stipulé dans la promesse de vente comme l'affirme le premier juge. La lettre de refus de la Bred Banque populaire en date du 7 juin 2016 ne donne aucune précision sur les caractéristiques du prêt sollicité par Monsieur [H]. La banque Crédit Industriel et Commercial (CIC) a également refusé le 29 avril 2016 d'accorder à Monsieur [H] le prêt immobilier souhaité. Seul le montant de prêt demandé correspond aux montants mentionnés dans la promesse. Dès lors, Monsieur [H] ne démontre pas à l'aide des pièces produites que les demandes de prêt qu'il a déposées étaient conformes aux caractéristiques financières stipulées dans la promesse de vente ni que, s'il avait présenté une demande conforme aux conditions de la promesse, cette demande aurait également été rejetée. La condition suspensive, prévue aux termes de la promesse de vente en date du 9 mars 2016, étant donc défaillie du fait de Monsieur [H], l'indemnité d'immobilisation restera acquise à Madame [G], selon les termes de la promesse rappelés ci-dessus. Le jugement déféré est par conséquent infirmé, Monsieur [H] est débouté de sa demande de restitution de la somme de 11.800 euros séquestrée par Me [T], notaire à [Localité 4] et condamné à payer à Madame [G] le solde de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 11.800 euros. La cour ordonne la remise par Maître [T], notaire à [Localité 4], de la somme de 11.800 euros entre les mains de la CARPA pour le compte de Madame [G]. Monsieur [H] est également débouté de sa demande subséquente de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : La décision déférée est infirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [H] est condamné aux dépens et à payer à Madame [G] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme la décision déférée, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Dit que la condition suspensive, prévue aux termes de la promesse de vente en date du 9 mars 2016, est défaillie du fait de Monsieur [H], Déboute Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes, Ordonne la remise par Maître [T], notaire à [Localité 4], de la somme de 11.800 euros entre les mains de la CARPA pour le compte de Madame [G], Condamne Monsieur [H] à payer à Madame [G] le solde de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 11.800 euros, Condamne Monsieur [H] à payer à Madame [G] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [H] aux dépens, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,