Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 22/10144

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/10144 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQZD N° MINUTE : 10 Contradictoire Assignation du : 02 Août 2022 JUGEMENT rendu le 13 Mai 2024 DEMANDERESSE Société TRINITE dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054 DÉFENDERESSE Madame [C] [N] demeurant [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2359 Décision du 13 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/10144 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQZD COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Louise FLORET, Greffier, DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 décembre 2014, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3], aux droits de laquelle vient Madame [C] [N], a renouvelé au profit de la SARL TRINITE un bail à usage commercial portant sur un local dépendant de l’immeuble, sis [Adresse 3] destiné à l’activité exclusive de « salon de coiffure », pour une durée de neuf années à effet du 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 27.737 euros hors taxes hors charges. Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2022, Madame [N] a fait délivrer à la SARL TRINITE un commandement de payer la somme de 15.506,14 euros, arrêtée au 19 mai 2022, 1er trimestre 2022 inclus, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire en date du 2 août 2022, la SARL TRINITE a assigné Madame [C] [N] devant la présente juridiction aux fins de : - prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer en date du 21 juin 2022 en lui accordant un délai de 18 mois pour s’acquitter de la somme de 18.159,21 euros le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du jugement ; - condamner Madame [C] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [C] [N] aux entiers dépens. Par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2023, Madame [N] a fait délivrer un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles à la SARL TRINITE au titre des loyers et charges impayés pour la somme de 26.012,28 euros. Par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2023, la SARL TRINITÉ a été condamnée à payer à Madame [C] [N] la somme provisionnelle de 15.000 euros. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 26 janvier 2023, Madame [C] [N] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile : A titre principal de : - constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 15 décembre 2014 ; - autoriser l’expulsion de la SARL TRINITE en présence de la force publique et d’un serrurier; -l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ; - condamner la SARL TRINITE à lui payer la somme de 33.765,35 euros à parfaire, correspondant aux loyers et charges dus au titre du bail du 15 décembre 2014 ; A titre subsidiaire de : - dire et juger, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, qu’en cas de non-respect des échéanciers par la SARL TRINITE la déchéance de terme sera acquise automatiquement et de plein droit, outre le jeu acquis de la clause résolutoire ; - condamner la SARL TRINITE à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel du loyer actualisé au jour de la décision à intervenir augmentée de 20% et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - dire et juger que ces sommes porteront intérêt légal à partir du prononcé du jugement ; En tout état de cause : - condamner la SARL TRINITE d’avoir à lui payer à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de la saisie conservatoire de meubles du 12 janvier 2023. Il est expressément renvoyé à l’assignation de la SARL TRINITE et aux conclusions de Madame [C] [N] pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 11 mars 2024. MOTIFS - Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et sur la demande reconventionnelle principale de constat de l’acquisition de ladite clause et d’expulsion de la SARL TRINITÉ : En application de l'article L.145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Par acte sous seing privé du 6 février 1996 la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] a donné à bail commercial à Madame [M] [L], portant sur un local dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3]. Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2001, Madame [M] [L] a cédé le fonds de commerce à la société AZALER. Par acte sous seing privé du 31 mai 2005, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3] a donné à bail commercial à la société AZALER, portant sur un local dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3]. Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2013, la société AZALER a cédé le fonds de commerce à la SARL TRINITÉ. Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2014, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3], aux droits de laquelle vient Madame [C] [N], a renouvelé le bail au profit de la SARL TRINITE. Le bail s’agissant de la clause résolutoire renvoie au bail du 6 février 1996, comme étant l’ancien bail. Toutefois, il n’est pas contesté que la clause résolutoire du bail précédent en date du 31 mai 2005 était applicable en l’espèce. L’article XI de la clause résolutoire du bail du 31 mai 2005 stipule que “les parties conviennent expressément qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non-paiement de tout ou fraction du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d’entretien des locaux ou d’assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier resté sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge. Dans ce cas, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tout dommages-et-intérêts.” Par acte extrajudiciaire en date du 21 juin 2022, Madame [C] [N] a fait délivrer à la SARL TRINITE un commandement de payer la somme de 15.506,14 euros, arrêtée au 19 mai 2022, 1er trimestre 2022 inclus, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Les parties s’accordent pour dire que la SARL TRINITE n’a pas réglé les cause du commandement dans le délai d’un mois visé au commandement de payer. Pour s’opposer aux effets de cette clause, la SARL TRINITE sollicite la suspension de celle-ci par l’octroi de délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais cessé de procéder au règlement de ses loyers ; qu’elle a subi deux périodes de confinement ayant largement entravé l’exercice de son activité ainsi qu’une perte significative du chiffre d’affaires liée à la mise en place du télétravail dans ce secteur de bureaux. Madame [C] [N] s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle soutient que pendant la crise sanitaire, elle lui a consenti une réduction de 50% des loyers dus pour la période du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 ; que la SARL TRINITE ne justifie pas être dans une situation financière difficile; que le fonds de commerce est situé dans une rue et un quartier très commerçant; qu’il jouit d’une belle visibilité; qu’il est difficile de croire qu’elle souffre encore des effets de la crise sanitaire; qu’elle ne règle plus ses loyers depuis octobre 2021; qu’elle est retraitée et vit de ses revenus fonciers; qu’elle est dans une situation critique. Il ressort du décompte produit par Madame [C] [N], par note en délibéré autorisée à l’audience du 11 mars 2024, non contestée par la SARL TRINITÉ, que la SARL TRINITÉ était redevable de la somme de 37.719, 84 euros au titre des loyers et charges échus au 18 mars 2024, 4ème trimestre 2023 inclus. Par ailleurs, il ressort du Grand Livre de la SARL TRINITÉ, produit par note en délibéré autorisée à l’audience du 11 mars 2024, non contestée par Madame [C] [N] que la SARL TRINITÉ a effectué deux règlements en janvier 2024 d’un montant de 1.800 euros et de 1943.86 euros. Elle a également effectué un virement de 10.000 euros le 24 mars 2024. Toutefois, force est de constater que la SARL TRINITÉ depuis 2022 règle de manière très irrégulière ses échéances de loyers et de charges. Ainsi, en 2022, elle n’a réglé qu’un seul loyer et effectué un règlement de 5.000 euros ne couvrant pas un trimestre de loyer. En 2023, elle a effectué des règlements très irréguliers et n’a pas réglé en intégralité la provision fixée par le juge de la mise en état par décision en date du 14 septembre 2023. En 2024, trois règlements ont été effectués dont l’un postérieurement à l’audience du 11 mars 2024. Malgré ces versements effectués en 2024, les arriérés de loyers et de charges s’élèvent à la somme de 23.975,98 euros (37.719, 84- 1.800 - 1.943,86 - 10.000). Par ailleurs, la SARL TRINITE ne produit aux débats aucune pièce récente permettant d'apprécier sa situation financière et les perspectives de s'acquitter de l'arriéré dans le délai de l'article 1343-5 du code civil, la dernière pièce comptable produite étant le bilan 2021. En tout état de cause, il apparaît que l'aggravation constante de l'arriéré résultant du défaut de paiement ne permet pas, en l'état de pièces produites, un apurement de la dette dans le délai sollicité. Au vu de ces éléments, la SARL TRINITE ne justifie pas du bien fondé de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 juillet 2022 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. La SARL TRINITE est, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit du 21 juillet 2022 à 24h00 , redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par Madame [C] [N]. Cette indemnité mensuelle d'occupation devra être versée par la SARL TRINITE jusqu'à la libération effective des lieux. - sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SARL TRINITE au paiement d’un arriéré locatif : L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principale du preneur. Il ressort des éléments développés ci-dessus que la SARL TRINITE est redevable de la somme de 23.975,98 euros au titre des loyers et charges échus au 21 mars 2024, 4ème trimestre 2023 inclus. La SARL TRINITE sera donc condamnée à payer à Madame [C] [N] la somme de 23.975,98 euros au titre des loyers et charges échus au 21 mars 2024, 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - sur les demandes accessoires : La SARL TRINITE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût de la saisie conservatoire du 12 janvier 2023. L’équité commande de condamner la SARL TRINITE à payer à Madame [C] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SARL TRINITÉ sur le même fondement sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute la SARL TRINITE de l’ensemble de ses demandes ; Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15 décembre 2014, liant la SARL TRINITE et Madame [C] [N], à la date du 21 juillet 2022 à 24h00; En conséquence, ordonne à la SARL TRINITE de libérer les lieux susvisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut de départ volontaire, la SARL TRINITE pourra être expulsée à la requête de Madame [C] [N], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, Dit que les meubles et objets mobiliers de la société la SARL TRINITE trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposés par Madame [C] [N] dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de la SARL TRINITE ; Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne la SARL TRINITE à payer à Madame [C] [N] la somme de 23.975,98 euros au titre des loyers et charges échus au 21 mars 2024, 4ème trimestre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Condamne la SARL TRINITE à payer à Madame [C] [N], à compter du 21 juillet 2022 à 24h00 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ; Condamne la SARL TRINITE à payer à Madame [C] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Madame [C] [N] du surplus de ses demandes; Condamne la SARL TRINITÉ aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la saisie conservatoire du 12 janvier 2023. Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2024 Le GreffierLe Président Louise FLORET Sandra PERALTA