Cour d'appel, 28 mars 2024. 21/19860

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 28 MARS 2024 (n° 83 , 11 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19860 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVKS Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection d'ETAMPES APPELANTE à titre principal Intimée à titre intimé S.C.I. HELOBIN RCS EVRY n°844 833 871 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMEE à titre principal Appelante à titre incident Madame [F] [M] née le 20 novembre 1986 à [Localité 6] (93) chez Monsieur [I] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 août 2012, prenant effet le 16 août 2012, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Mme [F] [M] un studio, situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 420 euros outre 16 euros mensuels de provision pour charges et ce pour une durée de trois ans. Un dépôt de garantie de 420 euros a été versé par la locataire. La SCI Helobin a acquis l'immeuble par acte notarié du 11 mars 2019 et a repris à son compte le bail à compter du mois de mars 2019. Par acte d'huissier en date du 21 octobre 2019, la SCI Helobin, a fait assigner Mme [F] [M] en expulsion et condamnation au paiement des loyers et charges impayés. Mme [F] [M] a quitté les lieux le 26 novembre 2019, après un état des lieux de sortie contradictoire, établi par huissier de justice. A l'audience du 4 février 2021, la SCI Helobin a demandé s'est désistée de sa demande d'expulsion et a demandé la condamnation de Mme [M] à payer les sommes de : -1.624,09 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de mars 2019 au mois de janvier 2020, -359,40 euros au titre du remplacement de l'axe du volet roulant, -273,06 euros au titre de la clause pénale prévue au bail, -2.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur en réparation du préjudice subi, Mme [F] [M], outre le rejet des demandes adverses, a demandé la condamnation de la société à lui payer la somme de 12.300 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et 3.000 euros au titre du préjudice moral, à lui restituer les sommes de 412,35 euros et 420 euros pour le dépôt de garantie, de justifier des charges échues depuis le 1er avril 2015 et ce, sous astreinte. Par jugement contradictoire entrepris du 1er avril 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Etampes a ainsi statué : DONNE ACTE à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la société SCI [Adresse 2], de son désistement au titre de ses demandes principales, en expulsion et ses suites à l'encontre de Madame [F] [M]; DIT que le bail portant sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 7] a pris fin le 26 novembre 2019 ; CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 551,21 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 26 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 35 euros au titre de la clause pénale ; CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 359,40 euros au titre de la remise en état du volet roulant; DEBOUTE la SCI HELOBIN de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [F] [M] la somme de 420 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; CONDAMNE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [F] [M] la somme de 1.800 euros au titre du trouble de jouissance ; CONDAMNE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [F] [M] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ; DEBOUTE Madame [F] [M] de sa demande de production des justificatifs de régularisations de charges, sous astreinte ; CONDAMNE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [F] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 15 novembre 2021 par la SCI Helobin Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2022 par lesquelles SCI Helobin demande à la cour de : DECLARER la SCI HELOBIN recevable et bien fondée en son appel ; INFIRMER le jugement en ce que le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité d'ETAMPES a : - Limité la condamnation de Madame [F] [M] à payer à la société HELOBIN la somme de 551,21 € au titre des loyers et charges impayés ; - Condamné la société HELOBIN à rembourser le dépôt de garantie ; - Débouté la société HELOBIN de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 ; - Condamné la société HELOBIN à payer les sommes de 1.800 € au titre du trouble de jouissance et 500 € au titre du préjudice moral et 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens STATUANT A NOUVEAU : CONDAMNER Madame [F] [M] [F] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 1.624,09 € correspondant aux arriérés de loyer et charges afférentes des mois de mars 2019 à janvier 2020, date de la fin du préavis ; CONDAMNER Madame [F] [M] [F] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 359,40 € au titre du coût de remplacement de l'axe du volet roulant ; CONDAMNER Madame [F] [M] [F] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 2.000,00 Euros au titre de dommages et intérêts en vertu des articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil, DEBOUTER Madame [F] [M] de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER Madame [F] [M] [F] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 3.000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les procédures en première instance et d'appel, CONDAMNER Madame [F] [M] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions remises au greffe le 27 avril 2022 au terme desquelles Mme [F] [M] demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondée Madame [M] en ses présentes écritures. CONFIRMER le jugement du 1er avril 2021 rendu par le Tribunal de proximité d'ETAMPES en ce qu'il a : - Débouté la SCI HELOBIN en sa demande à hauteur de 1624,09 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges - Débouté la SCI HELOBIN de sa demande de dommages et intérêts - Condamné la SCI HELOBIN à rembourser la somme de 420 euros au titre du dépôt de garantie - Condamné la SCI HELOBIN à des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Madame [M] sauf en son quantum - Condamné la SCI HELOBIN à verser à Madame [M] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens INFIRMER le jugement du 1er avril 2021 rendu par le Tribunal de proximité d'ETAMPES en ce qu'il a : - Condamné Madame [M] à verser la somme de 359,40 euros au titre de réparation du volet - Condamné Madame [M] à verser la somme de 551,21 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges - Condamné Madame [M] à verser à la SCI HELOBIN la somme de 35 euros au titre de la clause pénale - Débouté Madame [M] de sa demande de production de justificatifs de régularisation de charges sous astreinte ET STATUANT A NOUVEAU - Débouter la SCI HELOBIN de son appel et de l'ensemble de ses demandes - Condamner la SCI HELOBIN à verser la somme de 415,17 euros au titre du trop-perçu des loyers et charges de 2019 - Condamner la SCI HELOBIN à verser la somme de 12300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance - Condamner la SCI HELOBIN à verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral de Madame [M] - Ordonner à la SCI HELOBIN la production des pièces justificatives des charges récupérables sur les trois dernières années avant la fin du bail sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à Intervenir - Enjoindre à la SCI HELOBIN d'effectuer la régularisation de charges sur les trois dernières années, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à Intervenir. Y ajoutant CONDAMNER LA SCI HELOBIN à verser la somme complémentaire de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens en cause d'appel. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 janvier 2024 au terme desquelles Mme [F] [M] forme les mêmes demandes. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 18 janvier 2024; Vu les conclusions remises au greffe le 18 février 2024 par la SCI Helobin, demandant: A titre principal, REJETER les conclusions signifiées le 11 janvier 2024 et les pièces communiquées le 11 janvier 2024 ; A titre subsidiaire, REVOQUER l'ordonnance de clôture prononcée le 18 janvier 2024 ; ORDONNER la réouverture des débats RENVOYER le dossier à la mise en état. L'intimée n'a pas répliqué. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'admission des conclusions et pièces de Mme [M] du 11 janvier 2024 Les dernières conclusions de l'appelante ont été remises, ainsi qu'il a été indiqué, le 28 juillet 2022 ; Mme [F] [M] a donc disposé d'un an et demi pour y répliquer, étant rappelé que l'avis de fixation de clôture a été donné aux parties le 25 août 2023 et que Mme [F] [M] n'a fait état d'aucune difficulté particulière concernant ce calendrier de procédure. L'appelante fait valoir à juste titre que la remise tardive des ces conclusions est contraire au principe de la contradiction. Ainsi par ses conclusions remises une semaine avant l'ordonnance de clôture, Mme [F] [M] développe une dizaine de nouvelles pages de "Discussion" et produit des pièces qui sont anciennes, datant de 2019 ou de début 2020. Elle ne s'est pas particulièrement expliquée sur les raisons ou circonstances de cette remise tardive. Aucun élément récent ne justifie la remise de conclusions significativement allongées et de pièces anciennes, à une date très proche de l'ordonnance de clôture, annoncée 5 mois auparavant. Compte tenu de ces circonstances, des nouveaux éléments de discussion étant longuement développés et des pièces étant ajoutées, la partie adverse n'a pas pu prendre connaissance de ces éléments et y répondre avant la clôture. Il y a donc lieu de ne pas les admettre aux débats au regard du principe de la contradiction et des articles 15 et 16 du code de procédure civile, De plus, les premières conclusions d'intimée comportait en annexe un bordereau de 68 pièces et les conclusions du 11 janvier 2024 comportent en annexe un bordereau de 77 pièces. Or, seules les pièces n° 73 à 77 ont fait l'objet d'un bordereau de communication, transmis le 11 janvier 2024 à la partie adverse, ainsi que le fait observer à juste titre la SCI Helobin, qui indique n'avoir pas reçu communication de toutes les pièces visées. En effet, les pièces numérotées 69 à 72 n'apparaissent avoir fait l'objet d'aucune communication à la partie adverse. La cour ajoute que la pièce n°69 est intitulée, dans le bordereau, 'reçu de paiement SCI Helobin du 01/04/2022-30/04/2022" ; or la pièce correspondante dans le dossier transmis à la cour est un reçu de réglement pour la période d'avril 2019. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il ne sera donc tenu compte que des conclusions de Mme [F] [M] du 27 avril 2022 et des pièces n°1 à 68, selon bordereau joint. Sur la dette locative La société Helobin demande à la cour d'infirmer le jugement et renouvelle sa demande de porter le montant de la condamnation au titre de la dette locative à la somme de 1.624,09 titre des mois de mars 2019 à janvier 2020, soit au terme d'un délai de préavis de trois mois. Mme [F] [M] conclut au rejet de toutes demandes sur ce fondement. Sur le délai de préavis de la locataire Contrairement à ce qui était admis antérieurement, il résulte de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l'espèce, telle qu'issue de la loi dite "Alur" du 24 mars 2014, le bail ayant été reconduit tacitement depuis cette loi (article 82 de la loi du 6 août 2015 dite 'loi Macron"), que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° du texte précité, et notamment en cas de perte d'emploi (2°) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-14.256, publié). Selon l'article 15, le locataire qui est à l'origine du congé est ainsi redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En dehors de ce cas particulier, qui n'est pas invoqué en l'espèce, le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte le logement avant l'expiration du délai de préavis. Seule la renonciation sans équivoque du bailleur à la durée restante du préavis dispense le locataire de son obligation au paiement; ainsi la seule acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie, qui n'établissent que la libération des lieux, ne suffisent pas à caractériser cette renonciation non équivoque aux loyers dus par le locataire jusqu'au terme du délai de préavis (3e Civ., 26 novembre 2008, pourvoi n° 07-18.856). Il est constant en l'espèce, que Mme [F] [M] a quitté les lieux le 26 novembre 2019, un état des lieux contradictoire ayant été effectué, et ce après avoir donné congé par lettre recommandée avec avis de réception reçu par le bailleur le 26 octobre 2019, dans lequel elle se prévalait du délai de préavis réduit d'un mois faisant suite à la perte de son emploi ; que par courrier du 8 novembre 2019, le bailleur a confirmé son accord pour une fin de bail au 26 novembre 2019 sous réserve de la fourniture d'un justificatif de la perte d'emploi alléguée ; qu'aucun justificatif n'a été adressé par la locataire au bailleur. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et à ce qui est soutenu par l'intimée, aucun renoncement non équivoque de la part du bailleur aux loyers dus par la locataire jusqu'au terme du délai de préavis ne résulte des pièces produites et des circonstances établies. Les sommes dues au titre de la dette locative devront donc intégrer les loyers et provisions pour charges jusqu'au 23 janvier 2020, comme le demande l'appelant principal. Sur la demande de Mme [F] [M] en remboursement de la somme de 415.17 euros au titre des loyers et charges trop versés Mme [M] conteste le décompte de la dette locative en se fondant également sur les éléments suivants : -une erreur de calcul de l'indexation du loyer à compter d'août 2019 ; la société Helobin ne conteste pas les critiques exactement soulevées par l'ancienne locataire au sujet de cette erreur de calcul et d'où il résulte que le loyer indexé devait s'élever à 438,39 euros par mois à compter du mois d'août 2019. -Mme [M] demande l'application du dernier loyer au prorata de l'occupation des lieux, et ce au mois de novembre 2019 ; si ce point a été écarté plus haut, il convient néanmoins d'ajuster le loyer et les provisions pour charges dus au mois de janvier 2020 au prorata de la date d'effet du congé, soit le 23 janvier 2020, ce que l'ancien bailleur ne fait pas dans son propre décompte ; soit : loyer de 336 euros (438,39 euros x 23/30 jours) +provisions pour charges de 12,26 euros (16 euros x 23/30 jours) =348,26 euros -charges locatives de l'année 2019 Le premier juge, pour fixer la dette locative, a accueilli les objections de Mme [F] [M], retenant que son calcul de la somme de 128,80 euros au titre des charges justifiées pour l'année 2019 était exact. L'intéressée réitère en substance devant la cour cette demande qui en réalité a déjà été accueillie par le premier juge à quelques centimes près. La société Helobin ne critique pour sa part ni les motifs du jugement sur ce point, ni les moyens développés par Mme [F] [M]. Au vu de l'ensemble des pièces produites, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a limité à 128,80 euros la somme due par Mme [M] au titre de la régularisation des charges pour l'année 2019. -les paiements effectués Outre, la somme totale de 3.551 euros sur laquelle les parties concordent (paiements de mai, juin, octobre et novembre 2019, outre un versement de la CAF de l'Essonne), Mme [F] [M] soutient avoir également procédé à des paiement les 19 mars 2019 et 10 avril 2019, pour un total de 800 euros, qui n'ont cependant pas été pris en compte par la société Helobin. Cette dernière ne réplique pas sur ce point et de ne donne aucune explication sur l'absence de prise en compte, dans le décompte produit devant la cour, de ces deux paiements respectifs de 350 euros et 450 euros, dont l'existence est pourtant bien confirmée par sa pièce n°5, s'agissant d'un décompte joint à un courrier adressé à la locataire le 17 octobre 2019. La somme totale de 800 euros devra donc être déduite de la dette locative telle que poursuivie par la société Helobin. Au vu de ces éléments la dette locative s'établit ainsi : sommes dues : 393,40 euros (solde loyer mars 2019) + 1.791,20 euros (loyers + provisions pour charges des mois d'avril à juillet 2019 inclus, soit 447,80 euros x 4 mois) + 2.271,95 euros (loyers et provisions pour charges des mois d'août à décembre 2019 inclus soit [438,39 euros + 16 euros] x 5 mois) + 348,26 euros (loyer et provision pour charges janvier 2020) + 128,80 euros (régularisation des charges 2019) = 4.933,61 euros Sommes versées : 4.351 euros (soit 3.551 euros + 800 euros) Solde restant du : 582,61 euros (soit 4.933,61- 4.351 euros) Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne le montant de la dette de loyers et charges, laquelle est fixée par la cour à la somme précitée, sous réserve des motifs ci-après relatifs au dépôt de garantie. Sur le dépôt de garantie Il résulte de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le dépôt de garantie, prévu pour garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire, est restitué à ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, comme le fait valoir exactement la société Helobin, le jugement doit être infirmé en ce qu'il l'a condamnée à restituer la somme de 420 euros à la locataire et ce compte tenu de la dette locative évaluée plus haut; cette somme doit ainsi venir en déduction de la dette locative. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 551,21 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 26 novembre 2019, et a condamné la SCI HELOBIN à payer à Mme [M] la somme de 420 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Mme [F] [M] sera condamnée à payer à la société Helobin la somme totale de 162,61 euros (soit solde des loyers et charges impayés 582,61 euros - 420 euros de dépôt de garantie) au titre de la dette locative. Sa demande de restitution d'un trop-perçu est subséquemment rejetée. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter en application du 28 juillet 2022 date des dernières conclusions de la société Helobin, valant mise en demeure en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur la clause pénale Mme [F] [M] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société Helobin la somme de 35 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail ; elle ne motive pas particulièrement cette demande, sauf à supposer qu'elle découle du fait que l'intéressée n'estime être redevable d'aucune dette locative, ce qui a été écarté cependant été écarté par la cour dans les motifs ci-dessus. Pour mémoire et à toutes fins utile, la cour relève que la clause pénale contractuelle de 10 % des sommes dues au jour de l'assignation, ne peut être déclarée non écrite en ce que le bail est antérieur à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ayant modifié l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur ce point et qu'en revanche, c'est à bon droit que le tribunal a considéré qu'elle était manifestement excessive et l'a limitée à 35 euros, le jugement étant confirmé sur ce point. Sur la réparation du volet roulant Il résulte des articles 1755 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme 'l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement'. Si le premier juge a exactement retenu que le volet roulant était en état de fonctionnement lors de l'état d'entrée dans les lieux alors qu'il dysfonctionnait selon l'état de sortie des lieux et que les menues réparations concernant un volet roulant incombent au locataire, la cour relève néanmoins que la cause du dysfonctionnement observé n'est pas particulièrement explicitée, que par ailleurs un problème de manivelle était indiqué à l'entrée dans les lieux sans que cette circonstance et ses conséquences soit explicitées non plus, qu'au terme de plus de 7 années d'occupation des lieux une usure normale de cet équipement doit être prise en compte sans pouvoir être imputée à la locataire. La somme mise à la charge de cette dernière doit donc être ramenée à de plus justes proportions. Au vu de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de la locataire la totalité de la facture de remise en état du volet roulant et de la condamner à payer la somme de 180 euros à ce titre. Sur l'indécence du logement et les préjudices de Mme [F] [M] C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, que le logement litigieux a présenté dès 2017, et en tout état de cause alors que la société Helobin était devenue propriétaire des lieux, des désordres persistants liés notamment à l'humidité, à une installation électrique défaillante et à un défaut de ventilation basse dans la cuisine, relevant de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ; que cette indécence est limitée et partielle et, sans rendre le logement impropre à l'habitation, a causé à la locataire un préjudice de jouissance et un préjudice moral qu'il convient de réparer et qu'il a exactement évalués. La cour ajoute : -que le bailleur a été plus particulièrement avisé de ces désordres par le rapport d'enquête de l'Agence régionale de santé du 10 octobre 2019 comme l'indique le courrier qui lui a été adressé le 4 décembre 2019 par le maire de la commune ; -qu'au demeurant, l'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650) ; l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74) ; il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver que la gravité de cette inexécution justifie une suspension de l'exécution des obligations ou le dédommagement demandé. -que Mme [F] [M] ne saurait toutefois se prévaloir du préjudice subi antérieurement à l'acquisition du bien litigieux par la société Helobin pour demander la condamnation de celle-ci à réparer le préjudice subi avant mars 2019. Le jugement sera confirmé sur ces points. Sur la demande de production de justificatifs de charges sous astreinte C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [M], qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande d'ordonner à la société Helobin de produire de justificatifs de charges des 'trois dernières années'; la cour rappelle que les charges de l'année 2019 ont été justifiées sous les réserves contenues dans les motifs développés plus haut et que par ailleurs la société Helobin ne poursuit pas le paiement de sommes au titre des années précédentes, justifiant d'avoir à justifier des charges correspondantes ; par ailleurs Mme [F] [M] ne demande pas le remboursement de provisions pour charges injustifiées, relevant de l'ancien propriétaire. Il convient de confirmer le jugement sur ce point Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Helobin Il ne résulte pas de l'ensemble des éléments du dossier que la société Helobin ait subi un préjudice, indépendant de celui résultant du retard de paiement des loyers suffisamment indemnisés par l'octroi de l'intérêt moratoire, qui résulterait de la mauvaise foi alléguée de Mme [F] [M] , laquelle n'est pas établie, étant en outre observé qu'une partie de ses prétentions a été accueillie par la cour. La cour, adoptant pour le surplus les motifs pertinents du jugement, qui ne sont pas utilement contredits par des éléments nouveaux, confirmera donc ce dernier en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Ecarte des débats, au regard du principe de la contradiction, les conclusions de Mme [F] [M] remises au greffe le 11 janvier 2024 et les pièces n°69 à 77 du bordereau de communication de pièces; Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il : -condamne Mme [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 551,21 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 26 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; -condamne la SCI HELOBIN prise en la personne de son représentant légal, à payer à Madame [F] [M] la somme de 420 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; -condamne Mme [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 359,40 euros au titre de la remise en état du volet roulant ; Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Mme [F] [M] ; Condamne Mme [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN la somme de 162,61 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2020 ; Dit que cette créance portera intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022, Condamne Mme [F] [M] à payer à la SCI HELOBIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 180 euros au titre de la remise en état du volet roulant ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne la SCI HELOBIN aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président