Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/00024

MINUTE: N° RG 24/00024 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYGV [T] [O], [Y] [U] C/ [F] [L] Le - Expéditions délivrées à - Me Julien MERLE -Me Sophie LEVY TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [T] [O] né le 04 Février 1957 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY Madame [Y] [U] née le 07 Août 1965 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY DEFENDERESSE : Madame [F] [L] [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 0330632024002717 du 29/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Me Julien MERLE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 21 Mai 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2019, à effet à même date, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] ont donné à bail à Madame [F] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] Le loyer réactualisé a été établi à 1091,35€ mensuel charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] ont fait délivrer à Madame [F] [L] un commandement de payer la somme de 2616,47€ en principal au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux. Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] ont assigné Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d' ARCACHON à l'audience du 12 avril 2024 aux fins de voir : -Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation du 2 janvier 2019 pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, -Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe et ce, au besoin, avec le concours de la force publique; -Autoriser les requérants à faire transporter les meubles garnissant les lieux dans tout garde-meuble aux frais de la locataire. -La condamner au paiement de la somme de 3838,76€ correspondant au montant des loyers et charges impayés au 24 janvier 2024, sauf à parfaire, -La condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1091,35€,à compter de la présente assignation et jusqu'à départ effectif; -La condamner au paiement de la somme de 800,00€ conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -La condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX et à la Préfecture. l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7468,32€, terme de mai inclus, et confirme les termes de leur demande initiale. Ils s'opposent à l'octroi de tout délai de paiement et à tout délai pour quitter les lieux pour madame [L]. En défense, Madame [F] [L], représentée par son conseil expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle indique avoir rencontré des problèmes professionnels mais avoir retrouvé un emploi de boulangère salariée qu'elle exerce en plus de son activité de pédopsychologue. Elle précise chercher un logement plus petit et sollicite des délais de paiement pour payer la dette locative et pour quitter les lieux. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du tribunal. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 21 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 31 janvier 2024, deux mois avant la date de l'audience. Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] ont fait signifier à Madame [F] [L] le 20 octobre 2023 un commandement d'avoir à payer la somme de 2616,47 € au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 3 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Sur la demande de délai au titre de l' arriéré locatif Madame [L] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. L' article 1343-5 du code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues. " L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des pièces et explications versées aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant. La dette s'est accrue passant de 2616,47€ au 20 décembre 2023 à 3838,76€ au 24 janvier 2024 pour s'élever à 7468,32 € au mois de mai 2024. Madame [L] justifie de revenus de 1820€ brut. Elle expose devoir rembourser 876 € correspond à plusieurs crédits qu'elle a du souscrire pour faire face à ses dettes. Elle se retrouve manifestement dans l'impossibilité de rembourser sa dette locative sur une période de 24 mois comme elle le sollicite. Par suite, il n'y a pas lieu de lui accorder les délais de paiement demandés. Madame [F] [L] sera déboutée de sa demande de délais de paiement au titre de l' arriéré locatif. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Madame [L] sollicite un délai de un an pour quitter les lieux. Elle invoque le fait qu'elle exerce une activité de pédopsychologue dans son logement qui est son outil de travail et qu'elle doit donc bénéficier d'une année pour retrouver un logement. L' article L 412-3 du code de procédures civiles d'exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage d'habitation, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. " Cependant il y a lieu de constater que la locataire n'a pas exécuté de bonne foi ses obligations. Elle occupe le logement gratuitement depuis le mois d'octobre 2023 et a donc de fait bénéficié de délai pour se reloger. Elle justifie de diligences très tardives dans la démarche de recherche d' un logement social.. Enfin la situation économique des bailleurs se dégrade du fait de l'absence de paiement de loyer depuis le mois d'octobre 2023 puisque ils ont souscrit un prêt dont les mensualités sont de 17O3,84€ qui devaient être financées pour partie par les loyers. Par suite, il n'y a pas lieu d'accorder à la locataire un délai de un an pour quitter les lieux. Madame [F] [L] sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 7468,32 € à la date du mois de mai 2024 ( terme d'août 2023 inclus). Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [F] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7468,32 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du mois de mai 2024, échéance de mai 2024 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Madame [F] [L] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1091,35€ par mois à la date du mois de mai 2024), à compter du 3 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur le sort des meubles Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [F] [L]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de rejeter la demande, faute de justificatif des frais exposés. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 3 décembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de baux du 2 janvier 2019 entre d'une part, Madame [F] [L] et d'autre part, Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] , relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Monsieur [T] [O] et Madame [Y] [U] la somme de 7468,32€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du mois de mai 2024 (échéance du mois de mai incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision . REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Madame Madame [F] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation; DISONS n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier . Le Greffierle Juge