Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/00295

ARRET N°122 . N° RG 23/00295 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIN57 AFFAIRE : Mme [V] [U], M. [S] [U] C/ M. [Z] [H] GS/LM Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRET DU 28 MARS 2024 ---===oOo===--- Le VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Madame [V] [U] née le 03 Février 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christine MARCHE de la SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de TULLE Monsieur [S] [U] né le 26 Août 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Christine MARCHE de la SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de TULLE APPELANTS d'une décision rendue le 20 FEVRIER 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TULLE ET : Monsieur [Z] [H] né le 15 Septembre 2023 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Julien FREYSSINET de la SELARL LYSIAS AVOCATS, avocat au barreau de TULLE INTIME ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Février 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2024. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Mars 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR FAITS et PROCÉDURE Par acte notarié du 23 mai 2016, M. [Z] [H] a vendu à Mme [V] [U] et à son frère, M. [S] [U] (les consorts [U]), une maison d'habitation située n° [Adresse 1] à [Localité 6] (19) pour un prix de 242 000 euros. Le 18 mai 2018, les consorts [U] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tulle, qui le 26 juin 2018 a ordonné une expertise confiée à M. [E] [W], lequel a déposé son rapport le 28 mai 2019. Le 6 juillet 2020, les consorts [U] ont assigné leur vendeur devant le tribunal judiciaire de Tulle en annulation de la vente, avec restitutions réciproques du bien et du prix, pour réticence dolosive en soutenant que celui-ci leur a sciemment dissimulé la non conformité du réseau d'assainissement. Subsidiairement, ils ont sollicité le paiement de la somme de 25 000 euros correspondant au coût de la mise en conformité de l'immeuble. En tout état de cause, ils ont réclamé des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral. M. [H] s'est opposé à ces prétentions, et a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire a débouté les consorts [U] de leur action et rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [H]. Cette juridiction a notamment retenu qu'aucun manquement contractuel ne pouvait être mise à la charge du vendeur. Les consorts [U] ont relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS Les consorts [U] concluent à la résolution de la vente du 23 mai 2016, avec restitutions réciproques du bien et du prix, et subsidiairement à la condamnation de M. [H] à leur payer la somme de 25 000 euros au titre de la mise en conformité de l'immeuble vendu. Ils sollicitent par ailleurs des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral. Ils exposent que M. [H] leur a sciemment dissimulé les défauts affectant l'immeuble vendu, et que celui-ci ne prouve pas avoir satisfait à l'obligation d'information prévue par l'article 1112-1 du code civil. M. [H] conclut à la confirmation du jugement, sauf à lui allouer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à l'action des consorts [U]. MOTIFS La vente du 23 mai 2016 a été réalisée par l'entremise d'une agence immobilière non partie au litige, l'agence Dufourd, à qui les consorts [U] avaient le 9 février 2016, donné un mandat de recherche d'une maison d'habitation 'sans travaux'. Il n'est cependant pas démontré que cette exigence d'absence de travaux ait été portée à la connaissance de M. [H]. L'action des consorts [U] est fondée exclusivement sur le vice du consentement tiré de la dissimulation des défauts affectant l'immeuble vendu par M. [H], lequel n'a, selon eux, pas satisfait à l'exigence d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil. Les consorts [U] se plaignent : - de la présence d'humidité dans la maison dont les traces leur ont été dissimulées par le vendeur au moyen de meubles placés pour les masquer, - de la non- conformité du réseau d'assainissement de l'immeuble vendu, telle que constatée par l'expert judiciaire, tenant au défaut de séparation des eaux pluviales et des eaux usées, qui selon ce technicien, rend ce réseau impropre à sa destination (rapport d'expertise p. 19) et impose des travaux de mise aux normes d'un montant compris entre 19 000 et 24 000 euros TTC (rapport p. 20). S'agissant de la présence d'humidité dans la maison vendue, c'est pas une exacte appréciation des pièces versées aux débats que le premier juge a retenu que la preuve de l'existence de ce désordre n'était pas rapportée à la date de la vente en l'état des nombreuses attestations produites par M. [H] établissant le parfait état de l'habitation lorsqu'il en était le propriétaire, le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 10 avril 2018, soit près de deux ans après la vente, qui se borne à faire état de traces d'humidité dans la cave ainsi qu'au bas de certains murs, n'étant pas de nature à combattre ces attestations, ni à faire la preuve de la dissimulation alléguée au moyen du mobilier. S'agissant de la non- conformité du réseau d'assainissement de l'immeuble, celle-ci a été constatée par l'expert judiciaire. Cette non- conformité a été relevée dès le 2 mars 2016, soit avant la conclusion définitive de la vente, par le diagnostic établi par la société SGS Multilab. Cependant, la présence de M. [H] lors de ce diagnostic, pourtant attestée par le préposé de cette société, M. [P] [J], dans un courriel du 19 mars 2019, est formellement contestée par l'intéressé et cette contestation apparaît sérieuse. En effet, sur la fiche de diagnostic annexée au rapport de l'expert, le nom de M. [H], qui n'a pas signé ce document, a été rayé pour être remplacé de manière manuscrite par le nom 'journé'. Il n'est donc pas certain que le diagnostic de la société SGS Multilab ait été porté à la connaissance de M. [H]. Si M. [H] a bien fait procéder, à une date non déterminée, à un contrôle par la SAUR de la conformité de son raccordement au réseau d'assainissement, ceci à la demande du notaire en vue de la vente de sa maison, la fiche de contrôle établie à cette occasion ne fait mention d'aucune non- conformité. Enfin, le maire de [Localité 6], interrogé par l'expert judiciaire, indique dans son courrier de réponse du 3 décembre 2018, n'avoir jamais informé M. [H] de son obligation de mettre en conformité son réseau d'assainissement. Il ne peut donc être reproché à M. [H] ne n'avoir pas informé ses acheteurs d'une obligation de mise aux normes dont il n'avait pas lui-même connaissance. Dans un courrier électronique du 18 mars 2019, le maire de [Localité 6], répondant à une interrogation de l'expert judiciaire, vient préciser qu'il a été destinataire du diagnostic établi le 2 mars 2016 par la société SGS Multilab et qu'à la réception de ce document, il a 'envoyé un courrier le 21 avril 2016 à M. [U] qui devenait le nouveau propriétaire et que j'avais eu au téléphone quelques jours auparavant afin qu'il établisse un dossier de demande de subvention', ceci en vue de la réalisation des travaux de mise aux normes. Le maire confirme encore dans ce même courriel: 'Il n'y a jamais eu de courrier adressé à M. [H] puisqu'à cette époque la vente était en cours et, de ce fait, nous avons juste prévenu celui qui devenait le nouveau propriétaire (M. [U])'. Ce courrier électronique vient confirmer que la non-conformité du réseau d'assainissement n'avait pas été portée à la connaissance de M. [H] -comme précédemment retenu- mais il fait aussi et surtout la preuve que les consorts [U] ont été informés par la mairie, avant la vente définitive du 23 mai 2016, de l'obligation d'effectuer des travaux de mise aux normes de ce réseau, pour lesquels ils pouvaient bénéficier d'une subvention. Il s'ensuit que c'est en parfaite connaissance de leur obligation d'effectuer des travaux de mise aux normes de l'immeuble que les consorts [U] ont décidé d'acquérir celui-ci. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de ceux-ci, tant principale que subsidiaire. Même si elle s'avère non fondée, l'action des consorts [U] n'apparaît pas animée par une intention de nuire manifeste. C'est à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [H] en réparation d'un préjudice moral. PAR CES MOTIFS La Cour d'appel, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 20 février 2023 par le tribunal judiciaire de Tulle ; CONDAMNE Mme [V] [U] et M. [S] [U] à payer à M. [Z] [H] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [V] [U] et M. [S] [U] aux dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.