Tribunal judiciaire, 12 novembre 2025. 25/03596

- N° RG 25/03596 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB26 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Date : 12 Novembre 2025 Minute n° 25/00047 Affaire : N° RG 25/03596 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB26 Formule Exécutoire délivrée le : à : Copie Conforme délivrée le : 17-11-2025 à : Me Jean-christophe LUBAC + dossier Me François MEURIN Service expertise Régie PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND JUGEMENT DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ PARTIES EN CAUSE DEMANDERESSE COMMUNE DE [Localité 13] [Adresse 10] [Adresse 15] [Localité 8] représentée par Me Jean-christophe LUBAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par l’administrateur ad hoc Monsieur [O] [B] [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente statuant selon la procédure accélérée au fond DEBATS A l'audience publique du 01 Octobre 2025, GREFFIER Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ; - N° RG 25/03596 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB26 FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ordonnance rendue le 7 février 2020, le juge des référés du tribunal administratif de Melun a désigné Monsieur [D] [R] en qualité d'expert à la demande de la commune de Meaux, afin d'examiner l'immeuble situé [Adresse 5] Meaux, d'en décrire la nature et l'étendue des désordres et d'indiquer si ces désordres étaient de nature à créer une situation de péril grave et imminent. L'expert a déposé son rapport le 11 février 2020, concluant notamment à une interdiction d'habitation et d'usage des lieux en raison de risques imminents d'effondrement du dallage du restaurant, d'un affaissement présentant un risque fort de destruction des superstructures, de risques moyens liés aux installations électriques, et à la nécessité de réaliser des travaux d'urgence comprenant la réfection du dallage et la sécurisation du mur de refend. Sur la base de ces conclusions, la commune de [Localité 13] a pris un arrêté de péril imminent en date du 17 février 2020 concernant ledit immeuble. Par la suite, un arrêté préfectoral du 28 avril 2022 a déclaré d'utilité publique le programme des travaux de l'opération de restauration immobilière des quartiers Cathédrale et [Localité 16] de la commune de [Localité 13], incluant l'immeuble concerné. Par ordonnance rendue sur requête le 15 mai 2022, Maître [O] [B] a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire. Enfin, le 3 juillet 2023, une étude architecturale et structurelle a été réalisée afin d'établir un diagnostic sur les travaux à effectuer et d'évaluer la structure de l'immeuble. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la Commune de MEAUX a fait délivrer une assignation à comparaître à le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, sur le fondement de l’article L615-6 du code de la construction et de l’habitation, d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 1er octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que l’ampleur des désordres nécessite l’organisation d’une expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], valablement représenté, a formulé les protestations et réserves d’usage. L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes des dispositions de l’article L615-6 du code de la construction de l’habitation “Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L'expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d'expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu'il constate au cours de sa mission. L'absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat. II. - Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu'un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l'urbanisme et précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation. III. - Les conclusions de l'expertise sont notifiées, avec la décision qui l'ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l'Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l'instance. La notification des conclusions de l'expertise au représentant de l'Etat dans le département et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat vaut signalement à l'autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code. Au vu des conclusions de l'expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction. L'existence des graves difficultés financières ou de gestion mentionnées au I du présent article est présumée établie lorsque les comptes prévus à l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d'une demande en ce sens. IV. - Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, à l'organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. A défaut de connaître l'adresse des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 14], [Localité 12] et [Localité 11], de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l'Etat dans le département. - N° RG 25/03596 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB26 V. - Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l'assemblée délibérante à l'issue de son information prévue au même II et des conclusions de l'expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d'un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale. VI. - Le cas échéant, dans le jugement prononçant l'état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité. Sans préjudice des dispositions des articles L. 615-7 à L. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat subsiste après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. VII. - Sans qu'y fasse obstacle la nomination d'un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l'état de carence et la nomination d'un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence. VIII. - La procédure décrite au présent article peut être menée à l'encontre d'un syndicat secondaire.” Les dispositions de l'article L. 615-6 susvisées instituent une procédure qui, eu égard à sa finalité, déroge aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique et à celles du code de l’urbanisme relatives aux règles du droit commun de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Lorsque le propriétaire ou le syndicat en exercice ne peut pas assurer la conservation d'un immeuble en raison de graves difficultés financières ou que la sécurité et la santé des occupants est gravement menacée, le maire (ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat) peut saisir le président du tribunal judiciaire afin de faire désigner un expert. L'expertise porte sur les travaux à réaliser ainsi que sur les difficultés financières du propriétaire. Le président du tribunal judiciaire peut, au vu du rapport d'expertise, déclarer l'état de carence du propriétaire (L.615-6 al. 3 du code susmentionné), ce qui permet de poursuivre l'expropriation de l'immeuble au profit de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale (L. 615-7 du code susmentionné), d'un opérateur chargé de gérer les parties communes, d'un organisme y ayant vocation, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement ou d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital. Il doit être précisé que cette expropriation doit concourir à la réalisation d'objectifs de rénovation urbaine ou de politique locale de l'habitat. En l’espèce, il résulte du rapport d'expertise déposé le 7 février 2020 par l'expert commis par le juge des référés du tribunal administratif de Melun que l'immeuble sis [Adresse 6] présente un état de dégradation particulièrement avancé. La façade arrière du bâtiment est très altérée et affectée par d'importantes pathologies, notamment la dégradation de l'égout de toiture, la destruction de la gouttière et l'absence d'étanchéité. Le local commercial situé au rez-de-chaussée se caractérise par la présence de nombreuses fissures et par un affaissement du sol extérieur. La toiture et la verrière comportent des raccords défectueux et non conformes, tandis que la terrasse de l'étage, non couverte, présente elle aussi plusieurs fissures. L'expert a relevé en outre l'effondrement du dallage du rez-de-chaussée ainsi qu'un effondrement au moins partiel de la voûte. Il a hiérarchisé les désordres observés en distinguant des risques imminents, des risques forts et des risques moyens, tout en préconisant la réalisation de travaux d'urgence et de travaux importants à entreprendre sans délai. Sur la base de ces constatations, un arrêté de péril imminent a été pris par l'autorité communale compétente en février 2020. Postérieurement, un rapport établi le 3 juillet 2023 à l'initiative de l'administrateur judiciaire a procédé à un état des lieux détaillé, accompagné d'un relevé photographique et de la délimitation du périmètre d'intervention. Ce rapport a envisagé deux options techniques : la première consistant en la démolition de l'ouvrage, compte tenu de l'état très dégradé du bâti, des infiltrations et des désordres structurels constatés ; la seconde, plus conservatoire, envisageant la réalisation de travaux lourds de remise en état. Enfin, le diagnostic de structure réalisé le 19 septembre 2023 a confirmé la gravité de la situation, en mettant en évidence un risque d'effondrement des planchers et une menace directe pour les propriétés voisines, justifiant une intervention urgente. L'ensemble de ces éléments, au regard des dispositions de l'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation, établit la nécessité de désigner un expert chargé d'une mission complémentaire, dont les contours seront précisés au dispositif de la présente décision. Au regard des circonstances de l’espèce et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile les dépens seront supportés par la Commune de [Localité 13]. PAR CES MOTIFS Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder : Monsieur [H] [O] [Adresse 2] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : 01.46.47.85.94 Port. : 06.15.05.31.63 Email : [Courriel 9] Avec pour mission de : - DRESSER la liste des copropriétaires ; - PRENDRE CONNAISSANCE de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, les documents comptables, les registres éventuels, les précédents rapports d’expertises, les devis, factures et contrat, entendre les parties ainsi que tout sachant, notamment le syndic ou l’administrateur provisoire ; - SE RENDRE sur les lieux, après avoir convoqué les parties et leurs conseils ; - CONSTATER l’importance du déséquilibre financier ; - CONSTATER la répartition des dettes par copropriétaire ; - CONSTATER la répartition et la nature des parties communes ; - CONSTATER l’état de l’immeuble ; - CONSTATER la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants ; - SIGNALER en annexe du rapport les désordres dans les parties privatives et communes affectant la sécurité et la santé des personnes constatés au cours de la mission ; - PLUS GENERALEMENT faire toutes observations utiles à la solution du litige, Dit que l’expert commis, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MEAUX, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties), Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai d’un mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession, Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents, Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission, Ordonne la consignation auprès du Régisseur du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX par la Commune de MEAUX, représentée par son maire en exercice, d’une avance de 3500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance), Dit que l’expert sera et son technicien seront remplacés en cas de refus ou d’empêchement par simple ordonnance rendue sur requête ; Dit que les conclusions de l’expertise seront notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au syndicat de copropriété du [Adresse 6] pris en la personne de son administrateur provisoire ad hoc Monsieur [O] [B], à Madame ou Monsieur le préfet de la Seine-et-Marne et au Maire de [Localité 13] ; Condamne la Commune de [Localité 13] aux dépens, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Le Greffier, Le Président,