Cour d'appel, 08 décembre 2022. 22/01922

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 08 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01922 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMBG (jonction avec le RG 22/1932) Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 FEVRIER 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1222000024 APPELANTE : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT representé par son dirigeant en exercice domcilié es qualité audit siege social [Adresse 1] Représenté par Me DUBOIS substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER (appelant dans le dossier RG 22/1932) INTIME : Monsieur [O] [V] né le 12 Juin 1989 à [Localité 3](Belgique) [Adresse 4] [Localité 2] non représenté, assigné en l'étude d'huissier le 23/05/22 (intimé dans le dossier RG 22/1932) Ordonnance de clôture du 11 Octobre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Monsieur Salvator e SAMBITO, Greffier. ********** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2013, l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Habitat, a donné en location à Mme [U] [K] et M. [O] [V] un logement portant le numéro 25 situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer de 294, 51 euros, outre une provision sur charges de 65, 02 euros. Aux termes d'un avenant au contrat en date du 21 novembre 2019, il a été convenu que le logement était à compter du 1er décembre 2019 donné en location à M. [O] [V], seul. Le 25 février 2021, Hérault Logement (anciennement dénommé Hérault Habitat) a fait signifier à M. [O] [V] un commandement de payer la somme de 5 606, 67 euros à titre principal. Puis, Hérault Logement a fait assigner en référé M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin que soit constatée la résiliation du bail, que soit ordonnée l'expulsion du locataire et que ce dernier soit condamné au paiement d'une provision sur les loyers et charges dus, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, ainsi qu'au paiement d'une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance en date du 16 février 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 septembre 2013 conclu entre Hérault Logement et M. [O] [V] étaient réunies au 26 mars 2021, a déclaré que M. [V] était occupant sans droit ni titre à compter de cette date, a ordonné l'expulsion de ce dernier à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, a fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié l'indemnité d'occupation due par M. [V] et a condamné ce dernier au paiement de la somme provisionnelle de 8 618, 65 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 24 janvier 2022, outre les dépens. Enfin, il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté Hérault Logement de sa demande de ce chef. Le 11 avril 2022, l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault a formé appel contre cette décision en ce qu'elle avait condamné M. [O] [V] à la seule somme de 8 618, 65 euros, représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation au 24 janvier 2022 et l'avait débouté de ses autres demandes, et notamment celle tendant au paiement de la somme de 9 219, 72 euros au titre des surloyers dus pour l'année 2021, et en ce qu'elle l'avait débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Hérault Logement demande à la cour de : - ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 22/01922 et 22/01932, - infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation au paiement des surloyers et indemnités d'occupation équivalentes au montant des surloyers, réduit le montant de sa créance à la somme de 8 618, 65 euros arrêtée au 24 janvier 2022 et a rejeté sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ces chefs, - condamner M. [V] à lui verser la somme provisionnelle de 23 006, 71 euros représentant l'arriéré de loyers, charges, surloyers et indemnités d'occupation échus à la date du 29 avril 2022, - ajouter que le montant de l'indemnité d'occupation inclut le surloyer qui aurait été du si le bail n'avait pas été résilié, - condamner M. [V] à lui verser la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, - condamner M. [V] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [V] aux dépens. Il soutient qu'il justifie que le locataire a été mis en demeure de justifier de ses revenus, qu'il n'a pas déféré à la demande et que dans ces conditions, il est fondé, au visa de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, à appliquer le coefficient maximum de surloyer jusqu'à réception effective des pièces justificatives de ressources. Il précise qu'il verse aux débats un décompte actualisé au 29 avril 2022 pour la somme de 23 006, 71 euros au paiement de laquelle l'intimé doit être condamné. Enfin, il souligne que l'intimé n'a pas comparu en première instance et n'a pas justifié de sa situation et qu'il sollicite pour ce motif la réformation de la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O] [V] n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur la jonction Il est de l'intérêt d'une bonne justice d'ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 22/1922 et RG 22/1932 sous le n° RG 22/1922. Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la demande formée par Hérault logement au titre de l'arriéré locatif Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. La mise en demeure comporte la reproduction de l'article L. 441-9. Il résulte de ce texte que l'organisme d'habitations à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve de l'envoi au locataire qui n'a pas communiqué les éléments permettant de connaître ses ressources, d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier notamment. En l'espèce, Hérault logement verse aux débats des demandes de renseignements datées des 19 octobre 2020 et 9 novembre 2021 à l'attention de M. [O] [V]. Il produit également des lettres de mise en demeure datées du 8 décembre 2020 et du 28 décembre 2021 à l'attention de ce dernier, lui rappelant que sa réponse à l'enquête sur ses ressources n'a pas été reçue et que sans réponse de sa part dans un délai de quinze jours, il sera contraint de lui appliquer un surloyer. Toutefois, Hérault logement ne rapporte pas la preuve de l'envoi de ces lettres de mise en demeure, ni de leur réception par M. [O] [V]. Or, en l'absence de toute preuve de l'envoi et de la réception d'une mise en demeure, le supplément de loyer ne peut être considéré comme étant incontestablement du par le locataire. Au surplus, le supplément de loyer n'est exigible que des seuls locataires au regard du dépassement du niveau de leurs ressources et après la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer contractuel courant, charges comprises, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. C'est donc à juste titre, que le juge des contentieux de la protection a déduit des loyers et des indemnités d'occupation mis à la charge du locataire les sommes correspondant au supplément de loyer à hauteur de 9 219, 72 euros pour douze mois, soit 768, 31 euros par mois, et de 50 euros pour les frais. La décision déférée sera donc confirmée de ce chef, sauf à réactualiser le montant de la dette locative à la somme de 10 438, 90 euros et à condamner M. [O] [V] au paiement de cette somme à Hérault Logement à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté au 29 avril 2022 (échéance du mois d'avril 2022 incluse), après déduction des surployers, frais de dossier et de facturation surloyers ainsi que des frais d'assignation, des sommes mises à la charge de l'intimé par Hérault Logement. Sur les frais irrépétibles et les dépens Aucun motif tiré de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Hérault logement de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, Hérault logement qui succombe sera débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Ordonne la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 22/1922 et RG 22/1932 sous le n° RG 22/1922. Reçoit l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault en son appel, Confirme la décision déférée en ses dispositions critiquées, sauf à réactualiser à la somme de 10 438, 90 euros le montant de la dette locative et à condamner M. [O] [V] au paiement de cette somme à l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Logement, par provision à valoir sur l'arriéré des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté au 29 avril 2022 (échéance du mois d'avril 2022 incluse), Y ajoutant, Déboute l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Logement, de sa demande d'indemnité complémentaire en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'Office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Logement aux dépens d'appel. Le greffier Le président