Cour d'appel, 24 juin 2022. 21/00129

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 JUIN 2022 (n° 2022/ , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00129 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3QI Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/06111 APPELANT Monsieur [F] [D] [H] [B] né le 20 octobre 1973 à [Localité 8] (Portugal) [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 assisté de Me Amandine COSTE de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE,avocat au bareau de PARIS, toque : P154 INTIMÉES S.C.I. ALLIANCE IMMO immatriculée au RCS sous le n° 814 162 178 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au bareau de SEINE SAINT DENIS, toque : P0241 S.A.S. K.M IMMOBILIER immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 524 608 908, prise en la personne de son représentant en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège: [Adresse 2] [Localité 6] Représentée parMe Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON CARNEL , avocat au barreau de PARIS, toque : C2444 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 21 septembre 2017, M. [B] a vendu à la société Alliance immo, par l'entremise de la société KM immobilier, au prix de 790 000 euros, un bien immobilier situé à [Adresse 7]. Ce bien était décrit comme une maison d'habitation élevée sur sous-sol avec un bâtiment annexe situé à gauche du pavillon. Il était précisé que 'par suite de différents travaux d'aménagement intérieurs effectués par le vendeur dans les deux bâtiments, le bien a été transformé en huit appartements d'habitation dans le bâtiment principal et deux appartements dans le bâtiment annexe...'. Constatant l'apparition lors des périodes de pluie d'infiltrations d'eau dans les deux appartements situés en sous-sol, la société Alliance immo a assigné M. [B] et la société KM immobilier. Elle a réclamé la condamnation de M. [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés à lui payer la somme de 100 095,46 euros. Par jugement du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a mis hors de cause la société KM immobilier et condamné M. [B] à payer à la société Alliance immo la somme de 70 095,46 euros au titre de la réduction du prix de vente. Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, il a condamné M. [B] à payer à la société Alliance immo la somme de 2 500 euros et à la société KM immobilier la somme 1 000 euros. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté qu'il résultait des témoignages de locataires de l'immeuble que lors des épisodes de pluie des appartements du rez-de-chaussée avaient été inondés, que M. [B] était intervenu pour évacuer l'eau, avait fait installer une pompe de relevage enterrée et attribué à des locataires un aspirateur pour aspirer l'eau. Il a retenu qu'il était ainsi établi l'existence d'un vice antérieur à la vente rendant l'immeuble impropre à sa destination, que ces inondations ne survenant que lors de fortes pluies, la SCI Alliance immo n'a pu en avoir connaissance alors qu'elles étaient connues de M. [B]. Il a chiffré le montant de la réduction du prix de vente à la somme de 70 095,46 euros TTC correspondant au coût des travaux de réparation des désordres. M. [B] a interjeté appel de ce jugement. Il fait valoir que le vice allégué était apparent pour la SCI Alliance immo, professionnel de l'immobilier, puisqu'en outre celle-ci avait fait estimer le bien par un professionnel, que l'acte de vente rappelait que le bien avait fait l'objet de travaux de transformation, sans autorisation d'urbanisme, pour y aménager dix appartements et que lors de la visite des appartements elle a pu constater la présence de traces d'infiltrations d'eau anciennes, visibles et connues des locataires. Elle ajoute que la présence d'une pompe de relevage, également connue des locataires, était mentionnée sur le tableau électrique. M. [B] ajoute qu'il n'est pas justifié le caractère rédhibitoire de ce vice qui n'affecte que deux appartements situés en sous-sol sur les dix appartements composant le bien et qui n'a pas empêché leur location, le constat d'huissier produit par la SCI Alliance immo ne faisant d'ailleurs pas état d'odeurs d'humidité ou de moisissures de nature à rendre les appartements impropres à l'habitation. Il soutient enfin que la clause exclusive de garantie doit en tout état de cause recevoir application et, à titre subsidiaire, conteste l'existence du préjudice allégué d'un montant total de 70 000 euros correspondant aux représentant le dixième du prix de vente, une somme de 30 000 euros ayant en outre été mise en compte au titre du seul coût de la 'réfection totale et d'embellissements des sols et des murs, de rehaussement des portes' dont il n'est pas justifié le lien avec les prétendus désordres. M. [B] conclut en conséquence au rejet des demandes de la SCI Alliance immo. Subsidiairement, elle conclut à la réduction de la demande de réduction du prix à de plus justes proportions et demande à la cour de condamner la société KM immobilier à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. Elle réclame enfin la condamnation de la SCI Alliance immo à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Alliance immo a formé un appel incident et sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a limité à 70 095,46 euros la somme qui lui est due au titre de l'action estimatoire. Elle demande à la cour de condamner M. [B] à lui payer la somme de 107 655,46 euros au titre de la réduction du prix compte tenu du coût des travaux de reprise des désordres affectant les deux appartements en cause, soit 37 560 euros, outre 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des frais divers auxquels elle a dû faire face ainsi que de la perte de loyers qu'elle a subi à la suite du départ le 5 juin 2018 d'un locataire en raison des inondations à répétition affectant son appartement. Il réclame enfin la condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société KM immobilier fait valoir que M. [B] n'avait formé aucune demande contre elle devant le tribunal et que cette demande, qui serait en outre irrecevable, est en tout état de cause mal fondée en l'absence de justification d'une faute dans l'exécution de sa mission. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur les demandes de la SCI Alliance immo Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats, notamment le constat d'huissier et les attestations délivrées par les locataires de l'immeuble que les appartements situés en sous-sol, qui présentent un taux d'humidité anormal, sont, depuis une période antérieure à la vente, régulièrement inondés lors des périodes de pluie ; que si l'acte indique que le bien a été transformé pour y aménager dix appartements, cette mention n'a pas permis à la société Alliance immo d'être informée de l'existence de ce vice ; qu'en outre, si des traces d'infiltrations étaient visibles dans les deux appartement situés en sous-sol, il n'apparaît pas que la société Alliance immo a pu prendre conscience de la gravité du vice dont l'ampleur et les conséquences pour l'habitabilité des appartements en cause n'a pu lui être révélée qu'après la vente lorsque les locaux ont été inondés ; qu'un tel vice est de nature à rendre ces appartements impropres à l'usage d'habitation auquel ils sont destinés ou, en tous cas, à diminuer tellement cet usage que la SCI Alliance immo n'aurait pas acquis le bien aux mêmes conditions si elle en avait eu connaissance ; Attendu que si la SCI Alliance immo est un professionnel de l'immobilier ainsi qu'il résulte de son objet social qui vise l'acquisition de biens immobiliers, il apparaît que M. [B], qui a vendu l'immeuble litigieux après l'avoir transformé pour y aménager des appartements, est également un professionnel disposant, à l'inverse de la SCI Alliance immo, de compétences en matière de construction ; qu'outre que vendeur et acquéreur ne sont pas des professionnels de la même spécialité, il est constant que les aménagements réalisés par M. [B] au sous-sol de l'immeuble pour y aménager les deux appartements litigieux ont nécessité de creuser le sol afin d'abaisser le plancher des appartements, ces travaux étant à l'origine des inondations affectant les appartements ; qu'il apparaît ainsi que, bien que professionnel de l'immobilier, les vices affectant l'immeuble n'ont pu unilatérale être révélés à la SCI Alliance immo dans toute leur ampleur et leurs conséquences; Attendu qu'il convient de faire droit à la demande de la SCI Alliance immo en réduction du prix en lui allouant la somme de 70 095,46 euros TTC correspondant au coût des travaux de réalisation d'une barrière d'étanchéité et, en tenant compte de la nécessaire amélioration apportée par ces travaux, de la somme de 15 000 euros au titre de la partie du coût des travaux de réfection des appartements affectés de désordres ; qu'en outre, compte tenu de la mauvaise foi de M. [B] qui avait connaissance de la nature et de la gravité du vice affectant le bien qu'il a vendu, il convient de le condamner à payer à la SCI Alliance immo la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de loyers qu'elle a subis ; 2 - Sur l'appel en garantie contre la société KM immobilier Attendu que M. [B] ne fait état d'aucune faute commise par la société KM immobilier ; qu'il convient de le débouter de son appel en garantie ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne M. [B] à payer à la SCI Alliance immo la somme de 70 095,46 euros au titre de la réduction du prix ; Statuant à nouveau de ce chef : Condamne M. [B] à payer la SCI Alliance immo la somme de 85 095,46 euros au titre de la réduction du prix et la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [B] et le condamne à payer à la SCI Alliance immo la somme de 2 000 euros et à la société KM immobilier la somme de 1 000 euros ; Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Charni et Maître Raison conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,