Cour d'appel, 01 février 2024. 22/02025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02025 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IO5Y LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 16 mai 2022 RG :21/01326 [J] C/ [T] Grosse délivrée le à Me Atthenont Me Largier COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 16 Mai 2022, N°21/01326 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Janvier 2024 prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Madame [G] [F] [J] née le 06 Décembre 1991 à [Localité 4] (93) [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003855 du 20/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : Madame [S] [U] [T] née le 23 Février 1944 à [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Septembre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 01 Février 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2018, Mme [S] [T] représenté par la Sarl Agence Gadd a donné à bail à usage d'habitation à Mme [G] [J] un appartement de type 4 au 1er étage d'une maison de village située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450 € outre une provision sur charges de 15 €. Mme [S] [T] habite le même immeuble au rez-de-chaussée. Le 2 mars 2021, Mme [S] [T] a fait délivrer par acte d'huissier de justice un congé pour motifs légitimes et sérieux à Mme [G] [J] pour le 17 octobre 2021 lui reprochant la non production du dernier certificat d'entretien et de ramonage de l'installation de chauffage et le défaut de communication d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs. Par acte en date d'huissier en date du 12 novembre 202. Mme [S] [T] a fait assigner Mme [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès afin d'obtenir, sous le bénéficie de l'exécution provisoire du jugement à intervenir : -la validation du-congé pour reprise signifié par acte d'huissier en date du 2 mars 2021, -l'expulsion de Mme [J] à compter du jugement à intervenir et tout occupant de son chef, et sa condamnation au paiement : * de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * jusqu'à la libération complète des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 463 euros, * d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Alès a : -validé le congé pour reprise délivrée par Mme [S] [T] à Mme [G] [J] le 2 mars 2021, -déclaré Mme [G] [J] occupante sans droit ni titre à compter du 17 octobre 2021, -ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le cas échéant le concours de la force publique. -condamné Mme [G] [J] à payer à Mme [S] [T] à compter du 17 octobre 2021 une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé le cas échéant selon les modalités prévues au contrat fixée à la somme de 450 € par mois majoré des charges justifiées. -rappelé que l'exécution provisoire est de droit, -rejeté toutes autres demandes, -condamné Mme [J] au paiement de la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration du 14 juin 2022, Mme [G] [J] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 juillet 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [G] [J] demande à la cour de : Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel en date du 16 mai 2022, Statuant à nouveau et y ajoutant -dire les motifs visés au congé ni légitimes ni sérieux ; -condamner Mme [T] à indemniser le préjudice de jouissance de Mme [J] à hauteur de 2 000 €. -débouter Mme [T] de toutes ses demandes, -condamner Mme [T] aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [S] [T] demande à la cour de : -confirmer le jugement entrepris dans 1' intégralité de ses dispositions, -débouter Mme [J] de sa demande reconventionnelle, -dire et juger que celle-ci constitue une demande nouvelle au visa des dispositions de 1 article 544 du code civil. -qu'en tout état de cause elle ne repose sur aucun élément probant, -accueillant la demande reconventionnelle de Mme [T] condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 2000 euros au titre de 1' article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2023 MOTIFS DE LA DECISION: Sur la validité du congé, Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou signifié par acte d'huissier de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit être donné au plus tard dans les 6 mois avant l'échéance du bail. Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. » En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes En l'espèce, le 2 mars 2021, Mme [S] [T] a fait délivrer par acte d'huissier de justice un congé pour motifs légitimes et sérieux à Mme [G] [J] pour le 17 octobre 2021 lui reprochant la non production du dernier certificat d'entretien et de ramonage de l'installation de chauffage et le défaut de communication d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs. L'appelante soutient que les motifs du congé sont infondés puisqu'elle produit le certificat de ramonage qu'elle a transmis à l'agence immobilière ainsi que les attestations d'assurance. Concernant le défaut d'entretien de la chaudière, elle explique qu'il y avait un accord entre la bailleresse et M. [E] son compagnon pour effectuer divers petits travaux, et que faute d'avoir respecté cet accord, elle a décidé de ne pas réaliser l'entretien de la chaudière au fioul qu'elle n'utilise pas et qu'il a été alors convenu avec l'agence immobilière que le dépôt de garantie serait utilisé à cet effet au départ de la locataire. Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé : (...) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives ». Selon l'article 7f loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé : (...) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant». Le bail stipule en son article X « autre conditions particulières » en son paragraphe 2 : « Entretien et nettoyage des générateurs de chauffage et de production d'eau chaude, de pompe à chaleur et des climatisation » que « le locataire devra faire entretenir et nettoyer à ses frais, aussi souvent qu'il en sera besoin conformément à la législation ou la règlementation en vigueur, et au moins une fois l'an, tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central, pompe à chaleur, climatisation, etc.) pouvant exister dans les locaux loués. Il devra en justifier par la production d'une facture acquittée. Le locataire devra souscrire un contrat d'entretien auprès d'un établissement spécialisé de son choix. L'entretien incombant au locataire, il lui appartiendra de produire les justifications de celui-ci (...). » Le paragraphe 5 du bail « Ramonage » du même article stipule que « le locataire devra faire ramoner les cheminées et gaines de fumées des lieux loués aussi souvent qu'il en sera besoin conformément à la législation ou règlementation en vigueur et au moins une fois par an. Il en justifiera par la production d'une facture acquittée ». Mme [J] produit la facture de ramonage en date du 16 novembre 2020 qui a été transmise à l'agence le même jour par mail. Par ailleurs, l'appelante justifie avoir assuré son logement par la production aux débats des attestations d'assurance de la Banque postale pour 2019, 2020, 2021 et 2022. En revanche, il est constant et d'ailleurs non contesté par Mme [J] qu'elle n'a jamais entretenu la chaudière servant au chauffage du logement mais également à la production d'eau chaude. Il ressort du rapport de l'agence régionale de santé Occitanie (ARS) de juin 2022 que la chaudière est en panne depuis 2020 et que le chauffage de l'eau se fait avec des casseroles. La locataire n'a pas signalé à la bailleresse ce dysfonctionnement de la chaudière et cet organisme dans un courrier adressé à la locataire le 4 août 2022 la mettait en garde que l'utilisation de radiateurs électriques pourrait provoquer des dysfonctionnements électriques (traces de combustion sur le corps du tableau électrique). Ce grave manquement à son obligation contractuelle constitue un motif légitime et sérieux. Quant à l'accord invoqué par Mme [J], non seulement il ne ressort que de ses affirmations et aurait été conclu avec son compagnon, non partie au bail et alors même que le contrat et la loi mettent à la charge du locataire l'obligation d'entretenir le système de chauffage. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé, ordonné l'expulsion de Mme [J] et condamné cette dernière à une indemnité d'occupation justement évaluée, à compter du 17 octobre 2021. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Mme [T], L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable non démontrée en l'espèce. En conséquence, Mme [T] sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance de Mme [J], Selon l'article 567 du code de procédure civile « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. » En l'espèce, la demande de Mme [J] au titre du préjudice de jouissance est recevable pour se rattacher par un lien suffisant à la demande initiale. Elle sera donc déclarée recevable. En revanche, eu égard au défaut d'entretien de la chaudière, elle ne démontre pas que les désordres tenant à l'humidité aient pour cause un manquement de l'intimée. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef. Sur les demandes accessoires, Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] supportera les dépens d'appel. Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [T] ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement en l'ensemble de ses dispositions Y ajoutant, Déclare la demande reconventionnelle de Mme [G] [J] au titre du préjudice de jouissance recevable, Déboute Mme [G] [J] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, Déboute Mme [S] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne Mme [G] [J] aux dépens d'appel, Condamne Mme [G] [J] à payer à Mme [S] [T] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,