Cour d'appel, 01 février 2023. 21/03317

01/02/2023 ARRÊT N°91/2023 N° RG 21/03317 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OJQQ EV/MB Décision déférée du 28 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de FOIX ( 20/01030) Hortense ZULIANI S.C.I. JEMA C/ [R] [Y] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.C.I. JEMA [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE INTIMÉ Madame [R] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] Assignée le 23/08/2021 à étude, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 26 décembre 2013, la SCI Jema a donné à bail à Mme [R] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 3]. Le 27 mars 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux. Par acte du 21 septembre 2020, la SCI Jema a fait assigner Mme [Y] aux fins d'obtenir que soit constatée son occupation sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2019, ordonnée son expulsion et qu'elle soit condamné au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 28 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Foix a : ' dit que l'assignation délivrée par la SCI Jema est recevable, ' dit que le congé délivré par la SCI Jema n'est pas valable, En conséquence, ' débouté la SCI Jema de l'intégralité de ses demandes à l'égard de Mme [Y], ' condamné la SCI Jema aux dépens de l'instance. Par déclaration du 22 juillet 2021, la SCI Jema a formé appel de la décision la manière suivante : «Réformer le jugement du 28 mai 2021 en ce qu'il a : Dit que le congé délivré par la SCI Jema à Mme [Y] le 27 mars 2019 n'est pas valable; Débouté la SCI Jema de l'intégralité de ses demandes ; Condamné la SCI Jema aux dépens ; Et statuant à nouveau, il sera demandé à la Cour de : Constater que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre de l'appartement [Adresse 1] depuis le 26 décembre 2019, Prononcer son expulsion immédiate, et celle de tout occupant de son chef, Condamner Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges depuis cette date, soit la somme de 448,71 € par mois, Condamner Mme [Y] à payer à la SCI Jema la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner Mme [Y] aux entiers dépens, d'instance et d'appel, comprenant la délivrance du congé du 27 mars 2019». Par dernières conclusions du 25 août 2021 signifiées à Mme [Y] le 26 août 2021, la SCI Jema demande à la cour de : ' confirmer le jugement du 28 mai 2021en ce qu'il a : écarté la demande d'irrecevabilité de l'assignation et dit que l'assignation délivrée par la SCI Jema suivant exploit d'huissier du 21 septembre 2020 est recevable, ' réformer le jugement du 28 mai 2021 en ce qu'il a : dit que le congé délivré par la SCI Jema à Mme [Y] le 27 mars 2019 n'est pas valable et débouté la SCI Jema de l'intégralité de ses demandes, Et statuant à nouveau : ' constater que Mme [Y] est occupante sans droit, ni titre de l'appartement 5 sis [Adresse 3] depuis le 26 décembre 2019, ' prononcer son expulsion immédiate, et celle de tout occupant de son chef, ' condamner Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges depuis cette date, soit la somme de 448,71 € par mois, ' condamner Mme [Y] à payer à la SCI Jema la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ' condamner Mme [Y] aux entiers dépens d'instance et d'appel comprenant la délivrance du congé du 27 mars 2019. Mme [Y] n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction est intervenue le 28 novembre 2022. Par soit-transmis du 19 janvier 2023, il était demandé à la SCI Jema de produire sa pièce 5 de manière à ce qu'elle soit lisible, la photocopie produite ne permettant pas sa lecture. Il était répondu à cette demande le jour même. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Après vérification auprès du conseil de l'appelant, il convient de rectifier une erreur de plume intervenue dans la déclaration d'appel sur l'orthographe du nom patronymique de l'intimée et de dire qu'il s'orthographie [Y] en lieu et place de [Y]. La cour n'est saisie d'aucun appel du jugement déféré en ce qu'il a dit que l'assignation délivrée par la SCI Jema est recevable. Il n'y a donc pas lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef. En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu'elle est régulière, recevable et bien fondée. Lorsqu'une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges dans la mesure où ils ont fait droit à sa demande. La SCI Jema fait valoir que le congé du 27 mars 2019 délivré pour motif sérieux et légitime était justifié puisque depuis son entrée dans les lieux, Mme [Y] a provoqué des troubles de voisinage importants et réitérés et ayant persisté après sa délivrance. Elle souligne que depuis le jugement déféré, la locataire ne règle plus la part de loyer restant à sa charge. L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : «D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location». L'article 15-I de la même loi dispose : «Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.». En l'espèce, le congé a été délivré à la locataire le 7 mars 2019 pour : «absence de jouissance paisible des lieux loués se concrétisant par du tapage, des menaces et une attitude agressive troublant le voisinage.». La SCI Jema verse au débat : ' plainte de M. [H] [E] auprès des services de police de [Localité 4] le 7 juin 2014 pour des faits de dégradation volontaire de sa porte d'entrée et menaces de mort réitérées par Mme [Y]. Il précisait dans sa plainte que celle-ci était arrivée dans l'immeuble en janvier 2014 et que depuis elle lui faisait vivre un enfer : bruit, alcoolisations, dégradations, ' documents intitulés «relance» établis les 3 juin et 3 novembre 2015, 2 décembre 2016 et 17 août 2018 par Maison de l'Habitat de l'Ariège (MHA) puis l'association Soliha, en charge de la gestion du bien rappelant à Mme [Y] que ses voisins se plaignaient de ses agissements et que son comportement nuisait à la tranquillité de l'immeuble et de ses occupants. Les dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 étaient rappelées ainsi que celles relatives aux nuisances sonores et que le non-respect de ces dispositions pouvait entraîner la résiliation du bail, ' convocation du 10 septembre 2018 au sujet des problèmes de nuisances sonores, ' main-courante déposée par de M. [L] [Z], gérant de la SCI Jema le 11 juin 2015 selon laquelle il avait été informé par les locataires de cet immeuble de tapage nocturne dans les parties communes (bagarres) le soir après 23 heures dont l'auteur était Mme [Y], ' courrier adressé par les locataires de l'appartement 6 à la SCI Jema daté du 30 janvier 2017 par lequel ils expliquent avoir emménagé le 25 novembre précédent et rapidement décidé de partir pour plusieurs raisons mais principalement à cause du bruit provenant de l'appartement occupé par Mme [Y] les empêchant de dormir et qui n'a cessé que lorsqu'elle a reçu un avertissement de l'association qui la loge, évoquant les allées et venues des visiteurs fumant et discutant sur le palier, enfin des problèmes de saleté les ayant dérangés au quotidien, Mme [Y] laissant dans les parties communes chaussures, aspirateur et bidons de combustible pour chauffage ainsi que ses poubelles, ' plainte déposée le 13 novembre 2018 par M. [L] [Z] au motif que le 9 novembre précédent il avait été avisé de dégradations dans les parties communes de l'immeuble par Mme [P] [C], locataire, lui ayant relaté que leur auteur était le neveu de Mme [Y] et qu'il avait «explosé le mur du dernier étage des parties communes dans la nuit du 8 au 9 novembre 2018 vers 4h30 du matin, le vacarme engendré ayant réveillé bon nombre de locataires.», ' message du 25 septembre 2019, par lequel l'association AJE, chargée du nettoyage des parties communes déplorait que la locataire du dernier étage «entrepose des gobelets remplis d'urine», outre des brosses à dents, tube de rouge à lèvres et autres jetés par la fenêtre finissant dans la cour intérieure, la salariée de l'association devant les ramasser, et le 2 décembre 2019 l'association rappelait que la locataire avait déposé des affaires sur le palier. Si l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle a cessé à la date de la délivrance du congé, ce principe n'exclut pas la prise en compte d'éléments postérieurs permettant de contrôler ce caractère légitime et sérieux. En l'espèce, il résulte des pièces versées que depuis le 7 juin 2014, c'est-à-dire quelques mois après l'arrivée de la locataire dans les lieux, ses voisins se sont plaints de son comportement : bruits répétés, dégradations, menace. La locataire a été informée dès le 3 juin 2015 de ce qu'elle devait respecter ses obligations et notamment celle d'usage paisible de son appartement. Cependant, par la suite, et malgré plusieurs mises en demeure, la locataire a persisté à manquer à son obligation de jouissance paisible du logement et ceci postérieurement à la délivrance du congé, ainsi qu'il résulte de la plainte de la société chargée de l'entretien des parties communes auprès de la bailleresse, plainte révélant un comportement totalement irrespectueux des personnes en charge du ménage par la locataire. Ce comportement, par sa répétition dans le temps malgré des avertissements de la bailleresse, sont constitutifs d'un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail justifiant la validation du congé et que soit ordonnée la résiliation du bail selon des modalités prévues au dispositif. Pour les mêmes motifs, la locataire doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, soit la somme de 448,71 €. L'équité commande de faire droit à la demande présentée par la SCI Jema au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 €. Mme [Y] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d'appel, par l'infirmation du jugement déféré. PAR CES MOTIFS : La cour, Rectifie une erreur de plume intervenue dans la déclaration d'appel sur l'orthographe du nom patronymique de l'intimée et dit qu'il s'orthographie [Y] en lieu et place de [Y]. Statuant dans les limites de sa saisine: Infirme le jugement déféré. Statuant à nouveau : Déclare valide le congé délivré le 27 mars 2019 à effet au 26 décembre 2019; Dit que Mme [R] [Y] est occupante sans droit, ni titre des lieux situés [Adresse 3]; Ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme [R] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 4124 du code des procédures civiles d'exécution ; Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 26 décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 448,71 €, et condamne Mme [R] [Y] à son paiement ; Condamne Mme [R] [Y] à verser à la SCI Jema 300 € titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [R] [Y] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement délivré le 27 mars 2019. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER E. VET