Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07377 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZMB
N° MINUTE :
10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDERESSE
Madame [E] [J],
demeurant[Adresse 1]8 - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07377 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZMB
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 7 novembre 2019, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4].
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3908, 50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 mai 2022. Un congé a été transmis par la locataire et enregistré pour la date du 20 février 2024.
Par acte d'huissier en date du 11 août 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, après établissement d'un état des lieuxdire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner, à titre de provision, Madame [E] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 juillet 2023, soit la somme de 10598, 50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2022, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 8 décembre 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12 660, 01 euros, selon décompte en date du 27 novembre 2023. La société bailleresse s'oppose à tout délai de paiement, le paiement du loyer courant n'étant pas repris. La famille ne s'est pas présentée aux convocations permettant d'établir un diagnostic social.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [E] [J] n'a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 17 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2022, pour la somme en principal de 3908,50 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2022.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de [Localité 5] HABITAT-OPH ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par [Localité 5] HABITAT-OPH ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
L'absence de comparution de la défenderesse laisse le tribunal dans l'ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s'opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absente, elle n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'a pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.
Madame [E] [J] étant sans droit ni titre depuis le 1er août 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [E] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [E] [J] reste lui devoir la somme de 12 660, 01 euros (en ce inclus 269, 43 euros de frais de poursuite) à la date du 27 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Madame [E] [J] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 12390, 58 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3908, 50 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Madame [E] [J] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 novembre 2023, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L'état des lieux est défini par les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ».
Sur les demandes accessoires
Madame [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2019 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Madame [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4] sont réunies à la date du 31 juillet 2022 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et l'établissement de l'état des lieux de sortie par l'article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989;
CONDAMNONS Madame [E] [J] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 12390,58 euros (décompte arrêté au 27 novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 3908, 50 euros et à compter du 11 août 2023 pour le surplus ;
CONDAMNONS Madame [E] [J] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 394, 57 euros, hors charges), à compter du 28 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Madame [E] [J] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
