Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/01078

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/01078 N° Portalis DB3S-W-B7H-X63R Minute : 383/24 Madame [B] [W] née [X] Représentant : Maître Julien RIFFAUD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, C/ Monsieur [N] [H] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me RIFFAUD - SCP ACGR Copie, pièces, délivrées à : M. [H] [N] Le 10 Avril 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Madame [B] [W] née [X], demeurant [Adresse 8], Représentée par Maître Julien RIFFAUD, Avocat au Barreau des Hauts de Seine D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 5], Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 26 juillet 1973, modifié par nouveau bail conclu le 1er février 1989, M. [N] [H], venant aux droits de M. et Mme [Y] [H], a donné à bail à Mme [B] [W] née [X] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3]). Par acte en date du 12 juin 2023, Mme [B] [W] née [X] a fait assigner M. [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de réfection de son logement et indemnisation de son préjudice. Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, Mme [B] [W] née [X] comparaît, représentée. Elle se réfère à son assignation et sollicite : -de voir les pièces présentés par M. [N] [H] écartées des débats ; -le rejet des demandes présentées par M. [N] [H] ; -la déconsignation des loyers à son profit ; -et la condamnation de M. [N] [H] à lui payer : -la somme de 7 495,46 euros en réparation de son préjudice matériel ; -la somme de 12 440,40 euros en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement sur la base de 148,10 euros par mois ; -la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; -et la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût de l'expertise et des constats. Au soutien de ses demandes, Mme [B] [W] née [X] fait valoir, sur le fondement des articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil et du décret du 30 janvier 2022, qu'elle a subi un dégât des eaux en 2015 en provenance d'une canalisation d'eau du voisin de l'appartement du dessus ayant dégradé l'appartement loué sans que son bailleur n'intervienne, que l'humidité de son logement lui cause des problèmes de santé, que, malgré l'expertise, son bailleur n'a pas réalisé les travaux destinés à mettre fin aux désordres et que le préfet l'a enjoint de réaliser des travaux pour mettre fin à la situation d'insalubrité du logement loué. Elle précise avoir quitté les lieux loués le 15 décembre 2023, que son loyer s'élève au montant de 493 euros et que son bailleur ne justifie pas avoir engagé des travaux. M. [N] [H] comparaît. Il sollicite la condamnation de Mme [B] [W] née [X] à lui payer la somme de 43 000 euros et la somme de 3 000 euros. Il explique que les fenêtres ont été changées, qu'il n'a pas pu poser la VMC, que la locataire a quitté les lieux loués le 15 décembre 2023, que la dette locative s'élève aujourd'hui à la somme de 43 000 euros, qu'il ne peut pas faire les travaux sans percevoir les loyers et que Mme [B] [W] née [X] avait reçu 3 000 euros de son assurance en 2015. Il indique également que son avocat s'est désisté et qu'il n'a pas l'habitude des procédures judiciaires. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. MOTIFS I - Sur la demande aux fins de voir les pièces du défendeur écartées des débats Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L'article 830 du même code, applicable à la procédure orale, prévoit en outre qu'à défaut de conciliation constatée à l'audience, l'affaire est immédiatement jugée ou, si elle n'est pas en état de l'être, renvoyée à une audience ultérieure. Par ailleurs, le premier alinéa de l'article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Son cinquième alinéa prévoit en outre que le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. L'article 135 du même code prévoit au surplus que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile. En l'espèce, M. [N] [H], défendeur non représenté ou assisté d'un avocat, a fait valoir des pièces qui n'ont pas été communiquées à la partie adverse avant l'audience. Aucune des parties n'a sollicité le renvoi de l'affaire. En procédure orale, la date fixée pour les échanges est la date de l'audience. Au cours de cette dernière, les parties peuvent librement faire valoir des prétentions, des moyens et des pièces. Ainsi, M. [N] [H] n'a pas communiqué des pièces, moyens et prétentions après la date fixée pour les échanges. Par ailleurs, le principe du contradictoire implique que chacune des parties soit en mesure de prendre connaissance des pièces, prétentions et moyens formés et produits par l'autre et puisse disposer du temps nécessaire pour y répondre. Ainsi, un renvoi de l'affaire peut être ordonné lorsqu'une des parties ne dispose pas du temps nécessaire pour pouvoir prendre connaissance des pièces produites par l'autre et y répondre utilement. En l'espèce, aucune des parties n'a sollicité le renvoi de l'affaire. Dans ces circonstances, il ne saurait être considéré que le principe du contradictoire n'a pas été respecté. Il appartenait au demandeur de prendre connaissance des pièces, moyens et prétentions présentés par le défendeur à l'audience et d'y répondre. En conséquence, la demande aux fins de voir les pièces, moyens et prétentions du défendeur écartés des débats sera rejetée. II - Sur les demandes d'indemnisation des préjudices L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appartement loué a subi un dégât des eaux le 25 octobre 2015 provenant d'une rupture de joint de canalisation dans un immeuble voisin ayant endommagé le plafond et un mur du salon. Si la cause du sinistre est réparée, les dégradations se sont propagées à l'ensemble de l'appartement et ont évolué en moisissures, condensations sévères et problèmes de fermeture des menuiseries. Selon certificat médical établi le 22 janvier 2016, le Docteur [E] a indiqué que Mme [B] [W] née [X] souffre d'une pathologie rhumatismale pour laquelle un logement humide est préjudiciable. Il n'est pas contesté que par ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2017, non produite aux débats, le Tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné une expertise judiciaire et la consignation des loyers. Dans son rapport d'expertise déposé le 22 novembre 2018, M. [M] [L] note que l'appartement est utilisé conformément à sa destination et se trouve en bon état d'entretien concernant la propreté. Il relève l'existence de moisissures dans la salle à manger, le séjour, le salon, la chambre 1, la chambre 2 et la salle d'eau. Il constate des difficultés d'ouverture ou fermeture des fenêtres dans le salon et la salle d'eau. Il note également que les murs et fenêtres de l'ensemble de ces pièces sont endommagés et que le logement n'est pas ventilé. Il lui apparaît que l'ensemble des désordres sont postérieurs à la conclusion du bail et que les menuiseries sont vétustes. Il chiffre le coût de la réfection de l'appartement. Enfin, il indique que l'appartement étant affecté de moisissures, il est nécessaire de les éradiquer à chaque réapparition afin d'assainir le logement et éviter une pathologie médicale et que l'appartement est demeuré habitable sous cette condition. Il chiffre ainsi le préjudice de jouissance à 30% de la valeur locative du bien, soit la somme de 148,10 euros mensuels. En outre, selon arrêté préfectoral du 20 décembre 2021, au vu de la présence de moisissures dans l'ensemble du logement, de l'insuffisance de son système de ventilation, de la dégradation de ses revêtements, du mauvais état des ouvrants et de la présence de nuisibles, le logement loué a été déclaré insalubre. Par courrier daté du 25 juillet 2022, la Caisse d'allocations familiales de la Seine-Saint-Denis a indiqué à Mme [B] [W] née [X] qu'elle devait cesser de s'acquitter de son loyer à compter du mois de juillet 2022. Il est par ailleurs justifié de ce que Mme [B] [W] née [X] a consigné ses loyers pour la période des mois de janvier 2022 à juillet 2022. Il résulte du procès-verbal de constat du 9 décembre 2022 que l'ensemble des travaux nécessaires n'a pas été réalisé. Par courrier daté du 23 novembre 2023, le bailleur a proposé à Mme [B] [W] née [X] la réalisation de travaux. Dans un mail daté du 15 février 2023, Mme [Z], gestionnaire, indique que l'ensemble des fenêtres de l'appartement a été remplacé il y a plus d'un an. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve de la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres. Mme [B] [W] née [X] a donc subi donc un préjudice de jouissance depuis le 1er janvier 2016 pouvant être évalué à la somme de 148,10 euros par mois jusqu'à son départ des lieux le 15 décembre 2023. Ce préjudice est causé par le manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués suite à la survenue d'une fuite d'eau dans le logement. En conséquence, M. [N] [H] sera condamné à payer à Mme [B] [W] née [X] la somme de 14 069,5?0 euros (148,10 € x 95 mois). Mme [B] [W] née [X] ayant quitté les lieux loués, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de réparation du préjudice matériel relatif à la prise en charge du coût de réfection des parois sinistrés. Cette demande sera donc rejetée. La persistance dans le temps des désordres constatés a également causé à Mme [B] [W] née [X] un préjudice moral. Ce préjudice, compte tenu de l'âge de Mme [B] [W] née [X] et de son état de santé, doit être évalué à la somme de 3 000 euros, soit l'équivalent d'environ 6 mois de loyers. III - Sur les demandes de condamnation au paiement des loyers, de déconsignation des loyers et de paiement d'une somme de 3 000 euros versée par l'assurance de Mme [B] [W] née [X] L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Par ailleurs, l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 ou de l'article L511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. En l'espèce, les loyers des mois de janvier 2022 à juillet 2022 ont été consignés. Les loyers à cette période n'étaient pas dus au vu de l'arrêté préfectoral précité du 20 décembre 2021 constatant l'insalubrité des lieux loués et l'absence d'arrêté de mainlevée. La déconsignation des loyers sera donc ordonnée au profit de Mme [B] [W] née [X]. Par ailleurs, le bailleur produit un décompte faisant mention d'un arriéré de loyer non justifié pour la période antérieure au mois de janvier 2022. En l'absence de tout décompte ou justificatif des sommes réclamées au titre de cet arriéré de 28 373,47 euros et de tout arrêté préfectoral de mainlevée, la demande de M. [N] [H] en paiement des loyers sera rejetée. En outre, en l'absence de tout justificatif du versement par son assurance à Mme [B] [W] née [X] d'une somme de 3 000 euros due au bailleur, la demande aux fins de paiement de la somme de 3 000 euros formée par M. [N] [H] sera également rejetée. IV - Sur les mesures de fin de jugement Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". En l'espèce, M. [N] [H], partie perdante à l'instance en cours, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, soit la somme de 6 206,08 euros. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que " le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer […] à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ". Il convient, en l'espèce, de condamner M. [N] [H] à payer à Mme [B] [W] née [X] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions précitées. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DECLARE recevables les pièces produites aux débats par M. [N] [H] ; CONDAMNE M. [N] [H] à payer à Mme [B] [W] née [X] la somme de 14 069,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE M. [N] [H] à payer à Mme [B] [W] née [X] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ; REJETTE la demande de réparation du préjudice matériel formée par Mme [B] [W] née [X] ; REJETTE la demande reconventionnelle de M. [N] [H] aux fins de condamnation de Mme [B] [W] née [X] au paiement du solde locatif ; REJETTE la demande reconventionnelle de M. [N] [H] aux fins de condamnation de Mme [B] [W] née [X] au paiement de la somme de 3 000 euros ; CONDAMNE M. [N] [H] à payer à Mme [B] [W] née [X] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [N] [H] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024. LE GREFFIER LE JUGE