Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/00904

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 6] N° RG 23/00904 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNLZ Minute : 24/00100 Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Monsieur [Y] [W] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DOUEB Thierry Copie délivrée à : Mr [W] Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame [C] [X], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame [C] [X], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, [Adresse 4], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège, Représenté par Maître DOUËB Thierry, avocat au barreau de Paris D’UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] Comparant en personne D’AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11/07/2016 l’OPH OPIEVOY a consenti à M. [Y] [W] un bail portant sur un logement conventionné sis, [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 248,28 € outre la provision pour charges et la somme de 248 € a été versée par le preneur à titre de dépôt de garantie. Par acte notarié de Maître [J] [K] du 17/02/2017, il a été constaté la vente par l’OPH OPIEVOY au profit de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat de l’immeuble au sein duquel les locataires occupaient le logement. Par exploit de commissaire de justice du 23/10/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat (EPIC) a fait assigner M. [Y] [W] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel, de : . la somme de 2 299,31 € terme du mois de mai 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12/12/2022, date du commandement de payer, . d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majoration, à compter du mois de juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner le défendeur à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, - condamner le défendeur à lui payer une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a transmis aucun élément au tribunal sur la situation personnelle et financière du défendeur. A l’audience du 09/01/2024, l’OPH Seine saint Denis Habitat, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en soulignant toutefois que, même si la dette litigieuse a augmentée, au regard du dernier paiement effectué avant l’audience et de la proposition faite par le défendeur, elle ne s’oppose pas à l’établissement d’un plan d’apurement et à la suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté. M. [Y] [W] a affirmé que le logement est bien assuré et s’est engagé à produire l’attestation de sa compagnie d’assurance après l’audience, ce qui lui a été accordé. Il a ajouté qu’au regard de la date de paiement de son salaire, il souhaiterait que les prélèvement du loyer soit faits après perception de son salaire, le 29 de chaque mois, ce qui éviterait des rejets de prélèvement. Invoquant enfin sa bonne foi et sa volonté de conserver le logement, il a sollicité, pour solder la dette, un échéancier par mensualités de 70 € minimum. La décision a été mise en délibéré au 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. ». En l’espèce, ainsi qu’il s’y était engagé, le défendeur a communiqué au tribunal l’attestation d’assurance du logement litigieux datée du 13/01/2024. La demande formée par la société bailleresse de condamnation sous astreinte à la produire devient sans objet et sera rejetée. Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par le bailleur social par courrier distribué le 11/04/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Conformément à ce même article modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 24/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la réforme, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le bail litigieux contient, à l’article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation en cas de non-paiement des loyers et charges dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer la somme en principal de 3 880,39 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié au locataire le 12/12/2022. Cet acte vise les articles 24 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du contrat. L’examen du décompte produit par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. En conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 13/02/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d’office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi. A l’audience, l’OPH Seine saint Denis Habitat a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 022,31 € terme du mois de décembre 2023 et dernier paiement de 361,50 € inclus. Toutefois des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant total de 190,50 € alors que la société bailleresse ne démontre pas que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. Faute pour lui de justifier d’un paiement libératoire, M. [Y] [W] sera condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2 831,81 € selon décompte du 02/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il résulte des débats et des pièces communiquées par le bailleur social que M. [Y] [W] a pris possession des lieux le 11/07/2016, qu’il y vit avec sa compagne, qu’ils ont actuellement deux très jeunes enfants (3 ans et 2 ans) et que la naissance d’un troisième enfant est prévue quelques jours après l’audience. Le locataire est manutentionnaire à l’aéroport de [Localité 7] et perçoit un salaire de 1 700 € par mois et sa compagne se consacre à l’éducation de leurs enfants. Le défendeur explique que son salaire n’est versé que le 28 et que les prélèvements automatiques du 29 le mettent en difficulté. Il a repris le paiement du loyer avant l’audience et, sa proposition de verser chaque mois au moins 70 € en plus du loyer et des charges courantes semble non de nature à pouvoir envisager un apurement de la dette dans le délai imparti par le législateur mais également compatible avec le budget du foyer. Le bailleur social n’a pas formé d’opposition à la demande d’échéancier. Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de lui accorder un plan d’apurement de la dette qui suspendra les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Jusqu’à l’apurement total de la dette locative, M. [Y] [W] devra s’acquitter également du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier. En cas de défaillance du défendeur à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux. Succombant principalement à l’instance, M. [Y] [W] sera condamné aux dépens, l’équité commandant en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons que M. [Y] [W] justifie que le logement litigieux est assuré ; Rejetons, en conséquence, la demande de condamnation sous astreinte à produire l’attestation d’assurance du logement formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ; Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 11/07/2016 ont été réunies le 13/02/2023 à minuit ; Condamnons M. [Y] [W] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat (EPIC), venant aux droits de l’OPIEVOY, la somme de 2 831,81 euros (deux mille huit cent trente et un euros et quatre-vingt-un centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Suspendons les effets de ladite clause, Autorisons M. [Y] [W] à se libérer de la dette par 36 mensualités payables en sus du loyer courant majoré des charges, dont 35 mensualités d’un montant minimum de 70 euros (soixante-dix euros) payables au plus tard le 30 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonnons, en ce cas, à M. [Y] [W] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamnons, en ce cas, M. [Y] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboutons l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [Y] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.