Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/02070

MINUTE N° : ORDONNANCE DU :10 Juin 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/02070 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YRAN AFFAIRE :SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 11], sis [Adresse 6] C/ SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 12], sis [Adresse 8] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER :Madame Catherine COMBY PARTIES : DEMANDERESSE SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 11], sis [Adresse 6], représenté par la Régie DE VENDIN, dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 12], sis [Adresse 8], représenté par la SA ROLIN BAINSON, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 13 Mai 2024 Notification le à : Maître Colette CHAZELLE - 875, Expédition et grosse Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE - 332, Expédition + service suivi des expertises, régie et expert, Expédition ELEMENTS DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], situé à [Adresse 6], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 25 octobre 2023 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12], situé à [Adresse 8], pour voir ordonner en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile une expertise pour dresser l’inventaire des charges et dépenses relatives aux couvertures des garages de ces deux copropriétés, donner son avis sur les clés de répartition de ces charges et dépenses pour trouver de légitimes pourcentages de participation en fonction de l’utilité présentée par ces couvertures de garages, voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. L’ensemble immobilier [Adresse 11] se situe sur les parcelles [Cadastre 9],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] de la Commune de [Localité 13], il a été construit par la société SIFAP, locataire d’un terrain appartenant aux Hospices Civils dans le cadre d’un ensemble immobilier plus large, [Adresse 12] et l’immeuble situé [Adresse 7]. Le terrain total fait l’objet d’un bail avec les Hospices Civils de [Localité 13] établi en 1961 pour 80 ans, et les cours des immeubles [Adresse 11] et [Adresse 12] doivent rester en communication, mais il n’existe pas de structure juridique d’ensemble. Un état descriptif de division et règlement de copropriété pour l’immeuble [Adresse 12] a été établi, qui stipule que les couvertures des garages sont des parties communes. La même mention a été portée sur les actes du [Localité 10]. Pour autant, il n’a pas été prévu de mode de répartition afférent aux dépenses d’entretien de ces couvertures de garages. Il s’avère que la toiture de ces garages nécessite une réfection complète, car l’étanchéité s’est dégradée, ce qui génère de nombreux désordres d’infiltrations d’eau. Les frais de cette réfection sont de l’ordre de 70000 euros. Le défendeur n’a pas accédé amiablement à sa proposition de solution pour répartir les dépenses afférentes aux couvertures de ces garages. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] a déposé des conclusions par lesquelles il sollicite le rejet de la demande d’expertise, à titre subsidiaire demande qu’elle soit complétée sur l’établissement de l’implantation du bâtiment de garage, des plans de ce bâtiment avec chaque niveau et les rampes d’accès, des plans de coupe du bâtiment. Il demande la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6], précise que le bâtiment à usage de garages prend son accès par une double rampe cochère à travers l’immeuble et couvrira une surface de 575 m² environ, rampe accessible par la seule [Adresse 14]. Cette répartition induisait la répartition du coût du loyer à payer aux HCL au titre du bail emphytéotique consenti au constructeur, à savoir 420/1000 pour l’immeuble [Adresse 11], 460/1000 pour l’immeuble [Adresse 12] et 120/1000 pour l’immeuble [Adresse 16]. Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] évoque une situation particulière du bâtiment à usage de garages particuliers, à savoir, en cas d’autorisation d’utilisation de la couverture du bâtiment des garages pour faire une aire de stationnement de voitures, un accès par la [Adresse 15], et la réservation de cette aire aux copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], dont la quote-part générale de participation au loyer du terrain ne serait pas modifiée en raison du préjudice résultant du passage à travers l’immeuble. Si de nouveaux règlements administratifs mettaient obstacle à la réalisation du projet pour l’ensemble des constructions, il serait fait une nouvelle répartition du loyer du terrain des Hospices en tenant compte des possibilités d’utilisation du terrain en logement d’habitation ou locaux commerciaux d’une part et en garages d’autre part. Or l’administration s’est opposée à l’utilisation de la couverture des garages comme aire de stationnement et a imposé au constructeur des constructions [Adresse 11] de modifier le projet initial constitué de la création de garages prévue sur deux plans avec accès par deux rampes sur la [Adresse 14]. Le constructeur a donc dû édifier un 3ème plan de garages formant un 2ème sous-sol au lieu d’utiliser la partie supérieure de l’annexe comme aire de stationnement, et le règlement de copropriété du [Adresse 12] indique que la rampe montante qui traverse le bâtiment [Adresse 8] prévue pour accéder à la couverture de l’annexe de garages est remplacée par une rampe descendante pour accéder aux 2ème sous-sol, que les deux plans de garage initialement prévus dépendent de l’immeuble [Adresse 6], que le 2ème sous-sol dépend de l’immeuble sur [Adresse 12], les cloisons séparatives tant verticales qu’horizontales entre les 1er et 2ème sous-sols ou la rampe d’accès doivent être considérées comme mitoyennes entre les deux immeubles. Il en résulte que, dès lors qu’aucune aire de stationnement n’a été construite sur la couverture du bâtiment de garage relevant des constructions propres de l’immeuble [Adresse 11], celui-ci n’a pas mis à la disposition de l’immeuble [Adresse 12] de place de stationnement sur le 1er sous-sol et le rez-de-chaussée du bâtiment garages, et un niveau de sous-sol spécifique au niveau -2 a été créé pour les garages du [Adresse 12], accessible par une rampe qui lui est propre et située [Adresse 15], alors que l’immeuble [Adresse 11] dispose de sa propre rampe à partir de la [Adresse 14]. Il n’incombe donc pas au syndicat des copropriétaire [Adresse 12] de participer aux travaux de réfection de l’étanchéité de la couverture du bâtiment garages qui constitue l’annexe de l’immeuble [Adresse 11]. La mise en place d’une expertise en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile est donc irrecevable. La mention en page 16 du règlement de copropriété du [Adresse 12] qui précise que les parties communes comprennent les couvertures des garages ne saurait trouver application dès lors que la copropriété [Adresse 12] n’inclut pas dans son périmètre le bâtiment des garages. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] n’a pas d’intérêt légitime à solliciter une expertise dès lors que toute procédure au fond à ce titre est vouée à l’échec. Les deux plans de garages RDC et -1 dépendent du seul immeuble [Adresse 11] et le niveau 62 dépend du seul immeuble [Adresse 12]. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] fait valoir que l’étanchéité des couvertures des garages présente une utilité pour l’ensemble des garages, y compris ceux figurant au 2ème sous-sol. SUR CE Il ne résulte pas des règlements de copropriété des deux copropriétés situées [Adresse 6], et [Adresse 8], de définition claire de la répartition des droits de chacun des syndicats de copropriétaires de ces immeubles sur la couverture des garages situés en sous-sol. Ces ensembles immobiliers ont été édifiés dans un même temps, il apparaît du règlement de copropriété du [Adresse 11] qu’il comprend une construction à usage de garages particuliers, et il résulte du règlement de copropriété du [Adresse 12] que les garages du 2ème sous-sol sont utilisés par les copropriétaires du [Adresse 12], tandis que ceux du rez-de-chaussée et du 1er sous-sol sont utilisés par les copropriétaires du [Adresse 11]. Il convient dès lors de faire droit à la demande d’expertise sollicitée en application de l’article 145 du Code de Procédure Civile destinée à rechercher dans quelle proportion les copropriétaires des deux ensembles immobiliers [Adresse 11] et [Adresse 12] devront participer à la prise en charge des travaux de réfection de la toiture des garages qui fait l’objet d’infiltrations. Les frais de cette expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] demandeur, qui devra donc supporter les dépens de l’instance, essentiellement constitués de ces frais d’expertise. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, ORDONNONS une mesure d’expertise et DÉSIGNONS pour y procéder : Madame [J] [G], demeurant Cabinet [G]-Souny [Adresse 2], expert près la cour d’appel de Lyon, avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront transmis par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de : - se rendre sur les lieux, [Adresse 6], et [Adresse 8] ; - visiter les lieux, établir l’implantation du bâtiment de garages, déterminer la consistance réelle de la couverture des garages communs aux deux syndicats des copropriétaires, tels que visés dans l’assignation, dresser l’inventaire de toutes les charges et dépenses relatives aux couvertures des garages qui sont la copropriété des copropriétaires de ces deux ensembles immobiliers ; - établir les plans du bâtiment de garage notamment les plans de chaque niveau de garage en y faisant figurer les rampes d’accès ; - établir les plans de coupe du bâtiment de garages ; - donner son avis sur les clés de répartition de ces charges et dépenses et rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer les légitimes pourcentages de participation de ces deux syndicats de copropriétaires en fonction de l’utilité que les couvertures de garages présentent pour chacun. FIXONS à la somme de 5000 euros le montant de la somme que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de la présente juridiction avant le 15 août 2024, faute de quoi la présente désignation sera caduque. DISONS que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui IMPARTISSONS un délai de quatre mois pour déposer son rapport définitif, soit avant le 15 décembre 2024, qui sera précédé d’un pré-rapport avec indication aux parties d’un délai pour formuler leurs observations, auxquelles il devra répondre. CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux dépens. LAISSONS à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT