Cour d'appel, 14 septembre 2022. 22/02378

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02378 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFE7D Décision déférée à la cour : Ordonnance du 01 octobre 2021-président du TJ de Bobigny-RG n° 21/00793 APPELANTE S.C.I. FABBRI [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Laurence CAMBONIE de l'ASSOCIATION CAMBONIE BERNARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB183 INTIMÉE Association COMBATTANTS POUR LE CHRIST [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Véronique JEAURAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC251 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 juin 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, Edmée BONGRAND, Conseillère GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER ARRÊT : - CONTRADICTOIRE -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. -signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 3 février 2016, la SCI Fabbri a consenti un sous-bail commercial à l'association Combattants pour le Christ portant sur des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] (93), moyennant un loyer annuel en principal de 30 100,32 euros, hors taxes et hors charges, soit 36.120,38 euros TTC payable en douze fractions égales de 3.010,03 euros. Par acte d'huissier du 22 mars 2021, la société Fabbri a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme de 24 217,55 euros au titre des loyers et charges échus pour la période du 1er août 2018 au 11 mars 2021. Par acte d'huissier du 6 mai 2021, la société Fabbri a fait assigner l'association Combattants pour le Christ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny notamment à l'effet d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire, condamner celui-ci au paiement d'une somme de 30 072,14 euros au titre des loyers et charges et à une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 1er octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a : - dit que les demandes formulées par la société Fabbri à l'encontre de l'association Combattants pour le Christ se heurtent à des contestations sérieuses tirées de la régularité du commandement et du montant de la dette locative ; - dit n'y avoir lieu à référé ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamné la société Fabbri aux dépens. Par déclaration du 28 janvier 2022, la société Fabbri a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, à l'exception du rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de la condamnation aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance en date du 1er octobre 2021 ; Statuant à nouveau : - ordonner l'expulsion de l'association Combattants pour le Christ ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local sis [Adresse 2] et ce au besoin, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - condamner l'association Combattants pour le Christ provisionnellement au paiement de la somme de 39.490,17 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation suivant compte arrêté au 24 mars 2022 inclus ; - et jusqu'à parfaite libération des lieux occupés, la condamner provisionnellement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer courant 3.010,03 euros ; - dire que cette indemnité sera révisable de plein droit chaque année, et sera indexée sur l'indice de référence des loyers, et pour la première fois un an après la décision à intervenir ; - condamner la défenderesse à les régler jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner l'association Combattants pour le Christ à lui payer une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner l'association Combattants pour le Christ aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement pour un montant total de 261,23 euros en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'association Combattants pour le Christ, aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : - débouter la société Fabbri de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer l'ordonnance entreprise ; - condamner la société Fabbri à lui verser à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Fabbri aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société Fabbri demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'ordonner l'expulsion immédiate du locataire et de tous les occupants de son chef, notamment en affirmant la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire et l'absence de paiement de ses causes dans le délai de deux mois de sa date. Cependant, en vertu du 3e alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, il y a lieu de constater que le dispositif des conclusions de la société Fabbri ne contient aucune demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Il n'y aura donc pas lieu de statuer de ce chef. Par voie de conséquence, dès lors que le sous-bail subsiste, il n'y a lieu à référé sur la demande d'expulsion de la sous-locataire, ni sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3.010,03 euros révisable chaque année jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la dette locative En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Fabbri produit un décompte des sommes dues du 1er avril 2015 au 24 mars 2022, se totalisant à la somme de 39.490,17 euros. L'association Combattants pour le Christ affirme que la refacturation de taxe foncière a donné lieu à un trop-perçu, puisqu'elle occupe une surface de 200 m² sur 1 512 m², soit 13,22 % de sorte que sa quote-part ne pouvait excéder ce pourcentage. Elle en déduit qu'il existe une contestation sérieuse de ce chef. La société Fabbri affirme qu'elle est seulement propriétaire d'un des trois lots situés à l'adresse litigieuse, sur une parcelle cadastrée Z [Cadastre 1] pour un total de 825 m², de sorte qu'elle refacture à bon droit à l'association Combattants pour le Christ la taxe foncière correspondant à 200 m² sur 825. S'il n'est pas contesté que la société Fabbri est propriétaire du lot 1 pour 825 m², ni que le bail porte seulement sur un local de 200 m², il convient de constater que les parties ne produisent pas de pièce permettant de vérifier l'existence de copropriétaires distincts de la société Fabbri pour les lots 2 et 3 situés sur la même parcelle. L'assiette totale de la propriété foncière de la société Fabbri n'apparaît donc pas avec l'évidence requise en référé. Dans ces conditions, la refacturation de la taxe foncière est sérieusement contestable et sera retranchée du décompte arrêté au 24 mars 2022, pour un montant de 20.190,00 euros correspondant aux refacturations suivantes : 2016 : 191,60 euros + 143,00 euros 2017 : 2 837,60 euros + 142,00 euros 2018 : 140,00 euros 2019 : 5 475,60 + 137,00 euros 2020 : 5 416,80 euros + 136,00 euros 2021 : 5 570,40 euros Par ailleurs, l'association Combattants pour le Christ justifie qu'un chèque de 3.010,03 euros portant le numéro 4857326 tiré sur la banque CIC ne figure pas au nombre des paiements pris en compte dans le décompte arrêté au 24 mars 2022. En l'absence de justification du bénéficiaire de ce chèque, ce prétendu paiement n'est pas de nature à constituer une contestation sérieuse à due concurrence. L'association Combattants pour le Christ ne formule aucune autre critique du décompte des sommes dues au titre des loyers et charges impayés. Il y a lieu de constater que son obligation n'est pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de 19.300,17 euros (39.490,17 euros ' 20.190,00 euros), dont elle sera tenue à titre de provision. Sur les autres demandes L'ordonnance entreprise sera infirmée quant à la charge des dépens. L'association Combattants pour le Christ sera condamnée au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, qui ne pourront comprendre le coût du commandement de payer, puisque aucune demande n'est formulée justifiant sa délivrance. L'association Combattants pour le Christ sera tenue d'une somme de 1.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion de l'association Combattants pour le Christ, ni sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3.010,03 euros révisable chaque année jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne l'association Combattants pour le Christ à payer à la société Fabbri une somme de 19.300,17 euros à titre de provision sur les sommes dues arrêtées au 24 mars 2022 ; Condamne l'association Combattants pour le Christ à payer à la société Fabbri une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne l'association Combattants pour le Christ aux entiers dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mars 2021. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,