Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/00220 - N° Portalis DBZS-W-B7G-VYIG
JUGEMENT DU 29 MARS 2024
DEMANDEURS:
Mme [C] [A] épouse [E]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Me Vanessa BLOT, avocat au barreau de LILLE
Mme [S] [E]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Me Vanessa BLOT, avocat au barreau de LILLE
M. [J] [E]
[Adresse 10]
POOLE - ROYAUME UNI
représenté par Me Vanessa BLOT, avocat au barreau de LILLE
M. [F] [E]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Me Vanessa BLOT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR:
M. [O] [N]
[Adresse 5]
[Localité 16]
représenté par Me Fabien PANI, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président: Marie TERRIER,
Assesseur: Juliette BEUSCHAERT
Assesseur: Nicolas VERMEULEN
Greffier: Benjamin LAPLUME,
DÉBATS
Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Juin 2023.
A l’audience publique du 08 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Mars 2024.
Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Marie TERRIER, juge de la mise en état, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Mars 2024 par Marie TERRIER, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
Exposé du litige
Madame [G] [E], née à [Localité 17] le [Date naissance 4] 1976 et liée par un pacte civil de solidarité à Monsieur [O] [N], est décédée à [Localité 9] (59), le [Date décès 2] 2020.
Elle a laissé pour recueillir sa succession :
Ses parents, Monsieur [K] [E], décédé depuis, le [Date décès 1] 2022 et Madame [C] [A] son épouse, héritiers d’un quart chacun en pleine propriété.
Ses frères et sœurs : Madame [B] [E] et Messieurs [J] et [F] [E], héritiers à hauteur d’un sixième chacun en pleine propriété.
Un acte de notoriété a été établi par Maître [T] [W], notaire à [Localité 17], en date du 10 avril 2020.
De la succession dépend ses droits dans le bien immobilier sis à [Adresse 5], qu’elle détenait en indivision avec Monsieur [O] [N].
Les héritiers de Madame [E] et Monsieur [O] [N] ne sont pas parvenus à un partage amiable de l’indivision.
Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2021, Monsieur [F] [E], Madame [C] [A] épouse [E], Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] ont fait assigner Monsieur [O] [N] devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’ouverture des opérations de compte liquidation partage judiciaire de l’indivision existant entre les consorts [E] et Monsieur [O] [N].
Sur cette assignation, Monsieur [O] [N] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.
Sur ordonnance du juge de la mise en état du 14 juin 2023, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’audience de plaidoiries a été fixée au 8 janvier 2024, prise à juge rapporteur.
Aux termes des dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 22 décembre 2022, Monsieur [F] [E], Madame [C] [A] épouse [E], Madame [S] [E] et Monsieur [J] [E] sollicitent du tribunal de :
Vu les articles 840 du Code Civil ;
Vu les articles 815, 815-9, 815-3 et suivants du Code Civil ;
Vu les pièces versées au débat ;
CONSTATER l’impossibilité d’un partage amiable,
ORDONNER l’ouverture des opérations de compte liquidation partage judiciaire de l’indivision existant entre Monsieur [F] [E], Madame [B] [E], Monsieur [J] [E], Monsieur [K] [E], Madame [C] [E] et Monsieur [O] [N],
DESIGNER Maître [X] [I], Notaire à [Localité 17] dont l’étude se situe [Adresse 12], aux fins d’établissement dudit partage,
Préalablement,
AUTORISER la vente amiable de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 16] cadastré section AC n°[Cadastre 13] surface 00ha02a15ca dans un délai de six mois au prix de vente de 140.000 € à compter de la décision à intervenir,
A défaut de vente amiable dans le délai imparti,
ORDONNER la vente aux enchères de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 16] auprès de l’étude de Maître [X] [I] Notaire à [Localité 17],
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2019 d’un montant de 5% de la valeur de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 16],
CONDAMNER Monsieur [O] [N] au remboursement de la somme de 5.222,78€ envers les consorts [E],
CONDAMNER Monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Monsieur [O] [N] aux entiers dépens,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leur demande de vendre l’immeuble sis à [Localité 16], les consorts [E] invoque les démarches entreprises et restées vaines en raison de l’inertie de l’ex-compagnon de [G] [E].
Les consorts [E] allèguent que la somme de 5.222,78 euros, correspondant à des échéances de remboursement du crédit immobilier, a été prélevée sur le compte personnel de la défunte alors que celle-ci aurait dû être réglée par Monsieur [O] [N], la part du prêt immobilier incombant à Madame [G] [E] ayant fait l’objet d’un remboursement par son assurance décès.
Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 24 octobre 2022, Monsieur [O] [N] sollicite du tribunal :
Vu l’article 840 du Code Civil,
In limine litis :
DECLARER irrecevables les demandes des requérants,
Sur le fond :
Ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation partage judiciaire de l’indivision entre M. [F] [E], Mme [B] [E], M. [J] [E], M. [K] [E], Mme [C] [E] et M. [O] [N].
Autoriser la vente amiable de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 16] dans un délai de 6 mois,
A défaut de vente amiable dans le délai imparti, ordonner la vente aux enchères de l’immeuble,
Condamner M. [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2019 d’un montant de (4% de la valeur de l’immeuble – 20%).
En tout état de cause :
Condamner les demandeurs au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile
Laisser à chacune des parties la charge de ses dépens,
Monsieur [O] [N] allègue que la demande de partage judiciaire est irrecevable en soutenant que les conditions de l’article 840 du Code civil ne sont pas remplies puisqu’il n’est pas fait preuve d’une opposition de sa part ni de la part des autres indivisaires, au partage amiable de la succession et qu’il n’existe aucune contestation sur la manière d’y procéder.
Monsieur [O] [N] reconnaît être redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2019 et allègue que le calcul suivant doit être retenu en application des jurisprudences constantes pour la determiner soit la somme mensuelle de 4% de la valeur du bien – 20% d’abattement.
La décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024.
Sur ce,
Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la recevabilité de la demande de partage judiciaire
Aux termes de l’article 789 du Code de Procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 dispose lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
En l’espèce, Monsieur [N] conclut à l’irrecevabilité des demandes des consorts [E] en l’absence de tentatives de règlement amiable mais n’a pas saisi le juge de la mise en état d’un incident sur la question.
Le tribunal étant, du fait de cette compétence exclusive, dépourvu du pouvoir de trancher cette question, il y a lieu de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir invoquée à titre principal en défense, étant observé au surplus qu’il est établi que les parties ont eu des échanges notamment par l’intermédiaire de Maître [I], notaire à [Localité 17] en charge de la liquidation de la succession de Madame [G] [E], au sujet des modalités de sortie de l’indivision portant sur l’immeuble sis à [Adresse 5], sans parvenir à un accord et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’imputabilité des désaccords.
Sur la liquidation de l’indivision et la désignation d’un notaire
En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.
Il ressort des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même Code que lorsque l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l’acte de partage est passé par acte notarié.
Les parties souhaitent aujourd’hui sortir de l’indivision.
Il convient dès lors d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les consorts [E], d’une part, et Monsieur [O] [N], d’autre part, et de désigner un notaire afin de procéder auxdites opérations.
Au vu des diligences d’ores et déjà accomplies par Maître [X] [I], notaire à [Localité 17], il apparaît pertinent dans le cas d’espèce, en l’absence de contestation par le défendeur à son encontre et dans un souci d’efficacité dans la réalisation des opérations de partage, de le désigner afin de procéder aux opérations.
Sur la vente du bien indivis sis à [Adresse 5]
Aux termes des dispositions de l’article 1377 du Code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.
Par application des dispositions de l’article 1272 du même Code, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal de grande instance, soit à l'audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.
*
Les requérants sollicitent l'autorisation de vendre à l'amiable l'immeuble indivis, dans un délai de 6 mois, au prix de 140.000,00 euros à compter du présent jugement, et à défaut de vente amiable dans ce délai, d'ordonner la vente aux enchères chez le notaire commis.
Aucune demande d’attribution de ce bien n'est formée dans le cadre de la présente instance, en particulier par Monsieur [O] [N] qui l'occupe à titre privatif et exclusif depuis le décès de Madame [G] [E]. Il sollicite également la vente amiable du bien indivis dans un délai de 6 mois et à défaut, la vente aux enchères.
S'il apparaît pertinent, dans l'intérêt de toutes les parties, de laisser une chance à une ultime tentative afin de vendre l'immeuble à l'amiable, de manière à éviter le risque inhérent à toute licitation, d'une vente à bas prix du bien, la demande de licitation dans l'hypothèse d'un échec de la vente amiable, apparaît suffisamment fondée.
Il ressort de l’estimation effectuée par [14] en date du 13 février 2020 que la valeur de l’immeuble se situe entre 130.000,00 et 144.000,00 euros. Par ailleurs, le mandat de vente signé par Monsieur [O] [N] en date du 9 février 2022 prévoyait que le prix net vendeur demandé était de 152.000,00 euros.
En l’occurrence, les parties s’accordent pour que l’évaluation du bien soit retenue à hauteur de 140.000 euros.
En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de constater l’accord des parties sur le principe d’une vente amiable du bien indivis au prix de 140.000,00 euros, et d’ordonner, à défaut de signature d’un compromis de vente amiable dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, la vente aux enchères publiques dudit immeubles.
La mise à prix d’un bien aux enchères ne peut pas correspondre à la valeur vénale actuelle de l’immeuble mais doit être d’un montant attractif pour que les candidats à l’acquisition soient susceptibles d’être intéressés et de se manifester pour visiter les lieux et enchérir au bénéfice des indivisaires.
Compte tenu de l’estimation de l’immeuble établie en 2020, qui aboutit à une fourchette de prix comprise entre 130.000,00 et 144.000,00 euros, la mise à prix sera fixée à la somme de 100.000 Euros, avec faculté de baisse à défaut d’enchères et selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.
La licitation aura lieu aux enchères reçues par Maître [X] [I], notaire, conformément aux articles 1272 à 1281 du Code de procédure civile.
Il convient enfin de préciser que la somme provenant de la vente de l’immeuble sera consignée entre les mains du notaire désigné jusqu’à la fin des opérations de partage, puis sera répartie en fonction des droits de chacun dans la succession.
Sur l’indemnité d’occupation
En application des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
En l’espèce, Monsieur [O] [N] n’a jamais contesté avoir occupé seul et à titre exclusif et privatif, l’immeuble indivis depuis le départ de Madame [G] [E] le 27 mars 2019 et notamment depuis son décès.
Cette occupation justifie le paiement, par l’intéressé, au profit de l’indivision, d’une indemnité d’occupation.
Il est admis que l’indemnité d’occupation soit évaluée par référence à la valeur locative avec déduction d’un abattement pour tenir compte de la précarité de l’occupation. La valeur locative est habituellement calculée selon un ratio de 4 % de la valeur de l’immeuble sur lequel il convient d’appliquer un abattement de 20 % au titre du caractère précaire de l’occupation des lieux indivis (Cour d’appel de Douai 7 février 2019).
Compte tenu des règles d’évaluation ci-dessus rappelées, il y a lieu de retenir une valeur locative de 5.600,00 euros (140.000,00 € valeur retenue par les parties x 4%) et une indemnité d’occupation tenant compte de l’abattement de 20% de 373,34 euros par mois (5.600,00 / 12 = 466,67 – 20%).
L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à la somme de 373,34 euros par mois. Elle est due par Monsieur [O] [N] à l’indivision à compter 27 mars 2019, date à partir de laquelle les parties s’accordent pour reconnaître que celui-ci est resté seul dans le logement et jusqu’à la libération effective des lieux et il reviendra au notaire désigné d’établir les comptes d’indivision dans le cadre de ses opérations.
Sur le remboursement de la somme de 5.222,78 euros
En application de l’article 870 du Code civil les co-héritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu'il y prend.
En l’espèce, par un courrier du [15] en date du 19 juillet 2021, il est énoncé que le compte personnel de [G] [E] permet le paiement des mensualités de 257,68 euros ce que confirment les relevés du compte de [G] [E] (pièce 18).
En effet, il ressort de la pièce 18 que les prélèvements ont été effectués sur son compte pour les échéances suivantes :
En page 14, le prélèvement de l’échéance du mois de mai 2021 (257,68 euros),En page 15, le solde de diverses échéances du 5 octobre 2020 au 5 avril 2021, pour un montant total de 1.276,90 euros.En page 17, le prélèvement des échéances des mois d’août et de septembre 2021 (515,36 euros), En page 18, le prélèvement des échéances des mois de juin et de juillet 2021 (515,36 euros), En page 19, le prélèvement de l’échéance du mois de novembre 2021 (257,68 euros), En page 20, le prélèvement de l’échéance du mois d’octobre 2021 (257,68 euros), En page 21, le prélèvement de l’échéance du mois d’août 2022 (80,68 euros),
En page 22, le prélèvement des échéances des mois de juin et juillet 2022 (515,36 euros),En page 23, le prélèvement de l’échéance du mois de mai 2022 (257,68 euros),En page 24, le prélèvement de l’échéance du mois d’avril 2022 (257,68 euros),En page 25, le prélèvement de l’échéance du mois de mars 2022 (257,68 euros),En page 26, le prélèvement des échéances des mois de janvier et février 2022 (515,36 euros),En page 27, le prélèvement de l’échéance du mois de décembre 2021 (257,68 euros).
Soit un total de 5.222,78 euros.
Par un courriel en date du 16 novembre 2016 à destination du notaire (pièce 4), Monsieur [O] [N] indique que depuis plus de trois ans, il paie le prêt, la taxe foncière et l’assurance de la maison depuis le départ du logement de Madame [G] [E] en avril 2019.
Il déclare également dans un courrier adressé à Maître [H] en date du 8 mai 2021 (pièce 8), que « je payais seul pendant environ 2ans et demi puis départ du domicile de Melle [E] vers mars 2019, et de son décès en [Date décès 2] 2020 au solde à la banque de son assurance décès, j’ai payé seul environ 800€ tous les mois ».
Toutefois, aucune preuve du règlement effectif desdites sommes n’est apportée.
En conséquence, il y a lieu de fixer à l’encontre de Monsieur [O] [N] une créance de 5.222,78 euros envers l’indivision .
Il doit être rappelé qu'il appartiendra au notaire de faire les comptes entre les parties s'agissant du règlement des sommes et de mettre à la charge de chacune d'elles le montant à sa quote-part dans l'indivision.
6) Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Il y a lieu de prévoir que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.
Sur les frais irrépétibles
L’équité ne commande pas de condamner l’une quelconque des parties au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles. Tant les demandeurs que les défendeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.
Il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de diligences amiables préalables à la demande d’ouverture des opérations de partage de l’indivision immobilière existant entre Monsieur [F] [E], Madame [B] [E], Monsieur [J] [E], Madame [C] [A] épouse [E] et Monsieur [O] [N] portant sur la maison d’habitation sise à [Adresse 5] ;
ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de ladite indivision immobilière ;
DESIGNE pour procéder à ces opérations, Maître [X] [I], notaire à [Adresse 18] ;
DIT qu’en cas d’empêchement du notaire, il sera remplacé par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente ;
DIT que ces opérations seront surveillées par le Magistrat de la Première Chambre Civile, chargé de la surveillance des opérations de liquidation et partage ;
ACCORDE aux parties un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement pour parvenir à la vente amiable du bien dépendant de la succession sis à [Adresse 5] cadastré section AC n° [Cadastre 13] pour 2a 15c se caractérisant par la signature de la totalité des héritiers de l’acte de vente, évalué au prix moyen de 140.000€;
ORDONNE, passé ce délai et sauf meilleur accord amiable des parties, qu’il soit procédé, préalablement à ces opérations et pour y parvenir, à la vente en un lot unique des biens immobiliers suivants : à [Adresse 5] cadastré section AC n° [Cadastre 13] pour 2a 15c , une maison à usage d’habitation, ensemble les fonds et terrain en dépendant, en l’étude de Maître [X] [I], notaire à [Localité 17] conformément aux articles 1273 à 1281 du Code de procédure civile, et sur cahier des conditions de vente à établir par les soins du notaire commis , sur la mise à prix de 100.000Euros, avec faculté de baisse du quart en cas de carence d’enchères ;
DIT que les frais d’adjudication seront mis à la charge de l’adjudicataire ;
DIT que la somme provenant de la vente de l’immeuble sera consignée entre les mains du Notaire désigne avant d’être répartie en fonction des droits de chacun dans la succession ;
DIT que la vente sera précédée, dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication, d’une publicité annonçant la vente :
dans un journal d’annonces légales,par un avis simplifié publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires,par l’apposition d’un placard au tribunal qui sera déposé au greffe du juge de l’exécution pour être affiché au même endroit que les autres ventes immobilières,et par apposition d’un placard sur l’immeuble à vendre ;
DIT que tout huissier de justice pourra être mandaté par le notaire afin de se rendre sur le lieux et dresser le procès-verbal descriptif ;
DIT que ledit huissier de justice pourra se faire assister de tout expert ou personne compétente aux fins d’établir les expertises nécessaires en vue de la vente ;
DIT que ledit huissier de justice pourra assurer deux visites du bien immobilier en vue de l’adjudication ;
Au cas où l’occupant de l’immeuble ferait obstacle à l’élaboration du procès-verbal descriptif des lieux, des diagnostics préalables à la vente ou aux visites de l’immeuble par des candidats à l’acquisition :
AUTORISE tout huissier de justice choisi par le notaire à pénétrer dans les lieux assisté de tout expert ou toute personne compétente à une date convenue en accord avec l’occupant et à défaut à une date fixée par l’huissier préalablement notifiée à l’occupant huit jours calendaires à l’avance, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour faire effectuer le procès-verbal descriptif des lieux et les diagnostics nécessaires à la vente;
AUTORISE le même huissier à assurer deux visites des lieux, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon des modalités déterminées en accord avec l’occupant et à défaut d’accord : dans le mois précédent la vente un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 et 12 heures et entre 14 et 18 heures, aux horaires déterminés par l’huissier qui en avisera téléphoniquement l’occupant au moins 24 heures à l’avance ;
CONDAMNE Monsieur [O] [N] à une indemnité d’occupation envers l’indivision pour l’occupation du bien immobilier sis à [Adresse 5], à compter du 27 mars 2019 et jusqu’à la libération des lieux, d’une somme de 373,34 euros par mois ;
FIXE à la somme de 5.222,78 euros la somme due par Monsieur [O] [N] à l’égard de l’indivision ;
RAPPELLE, en tant que de besoin, qu’il entre dans la mission du notaire d’établir le compte d’indivision qui comprendra notammennt le remboursement de l’emprunt ayant servi à acquérir le bien indivis, postérieurement au décès de Madame [G] [E] ;
DEBOUTE de Monsieur [F] [E], Madame [B] [E], Monsieur [J] [E], Madame [C] [A] épouse [E] et Monsieur [O] [N] de leur demande faite sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
REJETTE toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUMEMarie TERRIER
