Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 22/11330

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 22/11330 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XARC N° de MINUTE : 24/00159 Madame [R] [K] [D] née le 08 Avril 1975 à [Localité 6] (Martinique) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 121 DEMANDEUR C/ La SAS CITYA COGIM [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN, cabinet HOFFMANN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C 1364 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. DÉBATS Audience publique du 08 Janvier 2024, à cette date, l’affaire été mise en délibéré au 11 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 8 mai 2020, Mme [D] a confié à la SAS Citya cogim la gestion locative de son bien (lots n°256, 544 et 832) situé [Adresse 2], une garantie locative ayant été souscrite. Dans ce cadre, le bien a été donné à bail et Mme [D] a dénoncé, par divers courriers, l’existence d’une dette de loyers auprès de son mandataire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022, e conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à mis en demeure Mme [D] d’avoir à régler la somme de 2 323,60 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les lots n°256, 544 et 832. Le 7 novembre 2022, Mme [D] a sollicité la résolution du mandat. C’est dans ces conditions que Mme [D] a, par acte d’huissier du 14 novembre 2022, fait assigner la SAS Citya cogim devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 octobre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 8 janvier 2024. Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2024, date de la présente décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, Mme [D] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - débouter la SAS Citya cogim de ses demandes ; A titre incident, - ordonner à la SAS Citya cogim de communiquer aux débats et sous astreinte financière les documents suivants : *le contrat de bail et le cautionnement de l’ancien locataire M. [N] ; *le congé qui aurait dû être délivré à votre locataire, suivant votre courrier du 2 juillet 2022 ; *plus généralement, les éléments permettant d’apprécier les tentatives de recouvrement des impayés et les diligences prises par la SAS Citya cogim quant à l’exécution de son mandat de gestion ; *les éléments de mise en œuvre de votre garantie loyers impayés (GLI) à la suite du départ de l’ancien locataire M. [N] avec un arriéré locatif de plus de 5 000 euros ; *le(s) trousseau(x) de clef(s) compte tenu de la résiliation du contrat ; Sur le fond, - constater la résiliation anticipée du mandat de gestion locative à compter du 14 octobre 2021, date du premier signalement des défaillances de gestions ; - condamner de ce fait la SAS Citya cogim à verser à Mme [D] la somme de 1 462,24 euros, correspondant aux honoraires indûment perçus ; - condamner la SAS Citya cogim à verser à Mme [D] la somme de 5 476,90 euros, au titre du préjudice financier ; - condamner la SAS Citya cogim à verser à Mme [D] la somme de 5 000 euros, au titre du préjudice moral ; - condamner la SAS Citya cogim à verser à Mme [D] la somme de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS Citya cogim aux entiers dépens de l’instance. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2023, la SAS Citya cogim demande au tribunal judiciaire de Bobigny de : - fixer une audience d’incident pour statuer sur les demandes incidentes de Mme [D] ; - débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - condamner Mme [D] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [D] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. * Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande « à titre incident » L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. L’article 789, 6° du code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ; […] les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. En application de l'article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768. Sauf lorsqu’elle est présentée à titre principal, sur le fondement de l’article 145 du même code, la demande de communication, d’obtention ou de production de pièces, fondée sur les articles 11, 132 et suivants du même code, a pour objet l’administration judiciaire de la preuve, en sorte qu’elle ne peut aboutir si la pièce requise ne présente aucune utilité probatoire. En l’espèce, Mme [D] soulève un incident de communication de pièce au visa de l’article 788 du code de procédure civile qui, faute d’avoir été présenté au juge de la mise en état dans les formes de l’article 791 du code de procédure civile, est irrecevable. Elle requiert également du tribunal, au visa des articles 11 et 138 du code de procédure civile, qu’il ordonne sous astreinte la production des pièces suivantes : *le contrat de bail et le cautionnement de l’ancien locataire M. [N] ; *le congé qui aurait dû être délivré à votre locataire, suivant votre courrier du 2 juillet 2022 ; *plus généralement, les éléments permettant d’apprécier les tentatives de recouvrement des impayés et les diligences prises par la SAS Citya cogim quant à l’exécution de son mandat de gestion ; *les éléments de mise en œuvre de votre garantie loyers impayés (GLI) à la suite du départ de l’ancien locataire M. [N] avec un arriéré locatif de plus de 5 000 euros ; *le(s) trousseau(x) de clef(s) compte tenu de la résiliation du contrat. Dès lors qu’il appartient à la SAS Citya cogim, conformément à l’article 9 du code de procédure civile et à l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve des faits qu’elle invoque et de l’extinction des obligations contractuelles mises à sa charge, la demande sera rejetée. S’agissant spécifiquement des trousseaux de clefs, ceux-ci ne constituent pas un élément de preuve. Sur la résiliation du mandat L'article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon les articles 1217 et 1224 du même code, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code. Conformément aux articles 1224 et 1226 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave du débiteur, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2022, le conseil de Mme [D] a mis en demeure la SAS Citya cogim d’avoir à justifier des diligences entreprises tout en mentionnant, qu’à défaut, la résolution serait sollicitée. Un courrier de résiliation a été transmis à l’agence le 7 novembre 2022. La résiliation était justifiée dès lors que la SAS Citya cogim : - ne démontre pas avoir accompli aucune diligence afin de faire cesser le préjudice subi par Mme [D], étant observé que l’obligation pour l’agence d’agir afin de recouvrer les impayés de loyer résulte de la nature même du contrat en cause ; - ne démontre pas avoir pris la peine de répondre aux sollicitations de la mandante ; - n’a pas payé les charges de copropriété ainsi qu’elle s’y était engagée (article 3 du mandat) ; - n’a pas mis en œuvre l’assurance contre les loyers impayés. La résiliation du contrat sera constatée à la date du 7 novembre 2022. Le contrat étant arrivé à échéance le 8 mai 2023 (6 mois), il convient de condamner la SAS Citya cogim à payer à Mme [D] la somme de (76,96*6=) 461,76 euros au titre des restitutions. Sur les demandes en paiement Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d'un bien immobilier qui manque à son devoir de diligence. Il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l’espèce, si ne sont versés au débat ni les baux consentis aux locataires, ni le contrat d’assurance contre les loyers et charges impayés, ni le décompte de l’arriéré locatif laissé par la locataire, ni aucune preuve des diligences entreprises par l’agence immobilière, il est néanmoins établi : - que la SAS Citya cogim devait, aux termes de son mandat, souscrire auprès d’une compagnie d’assurances une « assurance garanties locatives » ; - que la SAS Citya cogim ne conteste pas avoir donné le bien litigieux à bail, à M. [N] ; - que la SAS Citya cogim a donné le bien à bail à M. [H] (contrat de location du 19 décembre 2020) ; - que la SAS Citya cogim ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif accumulé, soit 837,28 euros pour M. [H] et 4 694,94 euros pour M. [N], soit un total de 5 532,22 euros. La SAS Citya cogim ne donne aucune explication sur l’absence de prise en charge de cet arriéré par l’assurance contre les loyers et charges impayés, ni ne justifie avoir effectivement fait une déclaration de sinistre pour obtenir une telle prise en charge. Dans ces conditions, c’est à bon droit que Mme [D] fait valoir que l’agence lui a, par son défaut de diligence, fait perdre une chance de bénéficier de l’indemnité d’assurance censée couvrir l’intégralité de l’arriéré locatif. Compte-tenu de la nature des garanties souscrites, la perte de chance sera évaluée à 99%. La SAS Citya cogim sera ainsi condamnée à payer à la demanderesse la somme de (5532,22*0,99=) 5 476,90 euros au titre de l’arriéré locatif. En ce qui concerne enfin la demande de dommages et intérêts, il n’est pas discutable que le présent litige a imposé tracas et démarches à la demanderesse, dont le préjudice moral ainsi subi sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 1 000 euros. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS Citya cogim, succombant à l’instance. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, la SAS Citya cogim, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DECLARE irrecevable la demande de communication de pièces présentée par Mme [D] par voie d’incident ; REJETTE la demande de communication de pièces présentée par Mme [D] ; CONSTATE la résiliation du mandat du 8 mai 2020 par lequel Mme [D] a confié à la SAS Citya cogim la gestion locative de son bien (lots n°256, 544 et 832) situé [Adresse 2] ; CONDAMNE la SAS Citya cogim à restituer à Mme [D] la somme de 461,76 euros; CONDAMNE la SAS Citya cogim à payer à Mme [D] la somme de 5 476,90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNE la SAS Citya cogim à payer à Mme [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; MET les dépens à la charge de la SAS Citya cogim ; CONDAMNE la SAS Citya cogim à payer à Mme [D] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SAS Citya cogim de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT