Cour d'appel, 21 mai 2024. 23/01413

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 MAI 2024 N° RG 23/01413 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWYR AFFAIRE : [E] [U] C/ Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° RG : 11-22-440 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/05/24 à : Me Joffrey MEYER Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [E] [U] [Adresse 1] [Localité 3] Présent à l'audience Représentant : Maître Joffrey MEYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 277 - Représentant : Maître Amir N'GAZI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT N° SIRET : 305 023 699 RCS Nanterre Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 1982, l'office d'HLM, aux droits duquel vient Hauts-de-Bièvre-Habitat, a donné à bail à M. et Mme [U] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1]). Par avenant du 25 mars 2019, Mme [U] est devenue seule locataire suite au décès de son époux. Mme [U] est décédée le 26 janvier 2022. Son fils, M. [E] [U], qui vivait avec sa mère au moment de son décès, a sollicité le transfert du bail à son profit par courrier reçu le 8 mars 2022. Ce transfert lui a été refusé au motif que le logement est un F5 que M. [U] occupe seul, de sorte qu'il y a sous-occupation du bien. Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2022, la société Hauts-de-Bièvre Habitat a fait assigner M. [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail liant les parties, suite au décès de Mme [U], survenu le 26 janvier 2022, - constater que M. [U] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1]), - ordonner l'expulsion de M. [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués sis [Adresse 1]) et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin, et avec suppression du délai de deux mois prescrit par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - condamner M. [U] à lui payer une indemnité mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du mois de juin 2022 et ce jusqu'à libération définitive des lieux, - condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 12 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : - constaté la résiliation judiciaire du bail liant les parties par l'effet du décès de Mme [U] le 26 janvier 2022, - autorisé M. [U] à quitter les lieux dans le délai d'un an à compter de la signification du présent jugement en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - faute de départ volontaire des lieux après ce délai, ordonné en tant que de besoin l'expulsion des lieux loués de M. [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 27 janvier 2022, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et condamné en tant que de besoin M. [U] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - débouté la société Hauts de Bièvre Habitat M. [U] de leur demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] aux dépens de l'instance, - rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Par déclaration déposée au greffe le 27 février 2023, M. [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 mai 2023, M. [U], appelant, demande à la cour : - de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - d'infirmer le jugement du 12 janvier 2023 prononcé par le tribunal de proximité d'Antony en ce qu'il a : * constaté la résiliation judiciaire du bail liant les parties par l'effet du décès de Mme [U], * faute de départ volontaire dans les lieux après ce délai, ordonné en tant que de besoin, l'expulsion des lieux loués de M. [U] et tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 27 janvier 2022 au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi et condamné en tant que besoin M. [U] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, * débouté les parties de leurs de leurs demandes plus amples ou contraires, statuant à nouveau : principalement, - débouter Hauts-de-Bièvre Habitat de l'ensemble de ses demandes, - juger qu'il doit bénéficier du transfert du bail correspondant au logement sis [Adresse 1], - ordonner le transfert du bail correspondant au logement sis [Adresse 1], à son profit, subsidiairement, en cas d'expulsion : - lui octroyer un délai de trois ans pour quitter le logement sis [Adresse 1], en tout état de cause : - condamner Hauts de Bièvre Habitat à lui verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er juin 2023, la société Hauts-de-Bièvre Habitat, intimée, demande à la cour de : - débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Antony en ce qu'il a : * constaté la résiliation judiciaire du bail liant les parties par l'effet du décès de Mme [U] le 26 janvier 2022, * autorisé M. [U] à quitter les lieux dans le délai d'un an à compter de la signification du présent jugement en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, *ordonné, faute de départ volontaire des lieux après ce délai, en tant que de besoin l'expulsion des lieux loués de M. [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, *rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 27 janvier 2022 au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et condamné en tant que de besoin M. [U] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, y ajoutant : - condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [U] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux Offres de droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION. Sur l'appel de M. [U]. - Sur la demande principale de M. [U] tendant à obtenir le transfert du bail à son profit. Au soutien de son appel M. [U] reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande de transfert de bail à son profit, rappelant qu'il est bien le fils de feu [F] [U], locataire en titre, et qu'il occupait le logement depuis trois ans à la date du décès. Il fait valoir que l'appréciation de la société bailleresse reprise par le tribunal de proximité relativement à l'inadéquation entre la taille du logement et la composition familiale est manifestement erronée, qu'en effet au moment où il a formulé sa demande de transfert de bail, il recevait régulièrement ses deux enfants à son domicile conformément aux termes du jugement rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry, de sorte qu'il remplit les conditions de transfert du bail. La société Hauts-de-Bièvre Habitat réplique que M. [U] est de particulière mauvaise foi, qu'il est constant que, seul, l'occupant a sa résidence principale dans ce logement de type F5, que s'il justifie, par la production du jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 10 février 2022, disposer d'un droit de visite et d'hébergement sur ses deux enfants mineurs, il n'en demeure pas moins que le logement de type F5 est sous-occupé par rapport au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, et que si l'on se place à la date du décès de feu [F] [U], antérieure à celle du jugement accordant un droit de visite et d'hébergement à M. [U] sur ses deux enfants, le logement comportait un nombre de pièces habitables supérieur de plus de 3 au nombre de personnes qui y avaient leur résidence principale. La société Hauts-de-Bièvre Habitat conclut que l'appelant ne répond nullement aux exigences posées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Sur ce, Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la cour de cassation, à la cellule économique et familiale. Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-2 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. En l'espèce, M. [U] a sollicité le transfert du bail à son nom après le décès de sa mère, locataire en titre, ce que la société Hauts-de-Bièvre Habitat a refusé au motif que le logement n'étant pas adapté à la taille du ménage comme étant sous-occupé, puisque le logement de cinq pièces était habité par une personne seulement à la date du décès de feu [F] [U] à laquelle il convient de se placer pour apprécier si les conditions d'application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies ou non. C'est donc à juste titre que le jugement a retenu que M. [U] occupait, à la date du décès de sa mère, un appartement de cinq pièces en contravention aux dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement lui ayant accordé un droit de visite et d'hébergement étant intervenu postérieurement, soit le 10 février 2002. A supposer même que la décision soit intervenue antérieurement à la date du décès, M. [U] n'aurait pas satisfait davantage aux exigences posées aux articles susvisés dans la mesure où logement aurait disposé d'un nombre de pièces habitables supérieur d'un au nombre de personnes y résidant. En conséquence, le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony doit être confirmé en toutes ses dispositions et, par voie de conséquence, M. [U] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes. - Sur la demande subsidiaire de M. [U] tendant à obtenir des délais pour libérer les lieux. M. [U] invoque les dispositions de l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution pour solliciter un délai de trois ans pour quitter les lieux. Il fait valoir que les loyers ont toujours été régulièrement d'abord par sa mère puis par lui, qu'il n'a aucune solution de relogement pour accueillir ses enfants dont il prétend qu'il en aura prochainement la garde exclusive. Sur ce, Aux termes de l'article L 412 -3 du code des procédures civiles d'exécution 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation(...)'. Aux termes de l'article 412-4 du code des procédures civiles d'exécution 'la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, de la santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (....)'. En l'espèce, au regard des dispositions susvisées, M. [U] n'est pas fondé à solliciter un délai de trois ans pour libérer les lieux. La cour observe également que M. [U] a déjà bénéficié de fait, au regard des pourparlers engagés avec la société bailleresse et des différentes procédures, d'un délai de plus de deux ans depuis le décès de sa mère intervenu le 22 janvier 2022 pour libérer les lieux. Il s'ensuit que M. [U] doit être débouté de sa demande de délais. Sur les mesures accessoires. M. [U] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Hauts-de-Bièvre Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [U] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [U] de sa demande de délais pour libérer les lieux, Condamne M. [U] à verser à la société Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,