Cour d'appel, 22 février 2023. 19/15154

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 FEVRIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15154 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAN2M Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/12369 APPELANTS Monsieur [R] [S] né le 31 juillet 1949 à [Localité 7] ([Localité 1]) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1383 Madame [N] [B] épouse [S] née le 28 décembre 1939 à [Localité 8] (Algérie) [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1383 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet PLISSON IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 398 998 427 C/O Cabinet PLISSON IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble situé au [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon un règlement de copropriété dressé par acte notarié du 28 octobre 2004. Il est géré par la société Plisson Immobilier en qualité de syndic depuis l'assemblée générale qui s'est tenue le 23 mars 2017 qui l'a désigné à cette fonction en remplacement du Cabinet [Y]. M. & Mme [S] sont propriétaires au sein de cet immeuble, des lots n° 10 et 126, correspondant respectivement à un appartement situé au 1er étage, escalier A, porte droite, totalisant 143/10.000ème des parties communes générales et à une cave portant le numéro 28, totalisant 2/10000ème des parties communes générales. La cour intérieure de l'immeuble comprend, en son centre, un jardin dont l'accès est fermé par une grille fermée à clef. M. & Mme [S] estimant que cette partie commune doit être accessible aux copropriétaires, ont sollicité auprès du Cabinet [Y] alors syndic de l'immeuble, à plusieurs reprises, la remise d'une clef du portillon d'accès à ce jardin. Le syndic n'ayant pas répondu à cette demande, malgré une mise en demeure adressée par avocat, Mme [S] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés aux fins d'obtenir qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de lui remettre une clef du portillon sous astreinte. Cette demande a été rejetée par ordonnance de référé du 15 juillet 2016 en 1'absence d'urgence. C'est dans ces conditions que M. et Mme [S] out assigné, par acte d'huissier de justice du 11 août 2016, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal, statuant au fond, aux fins de condamnation du syndicat à remettre une clef du portillon du jardin arboré de la cour centrale de1'immeuble sous astreinte de 150 € par jour de retard, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre des frais irrépétibles. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 mars 2017 à adopté la résolution n°17 libellée comme suit : 'Confirmation des modalités d'accès au jardin Majorité nécessaire : art. 26 double majorité Afin d'officialiser l'usage existant depuis 35 ans, l'assemblée générale a decidé d'insérer dans le règlement de copropriété la clause suivante : Le jardin situé au centre de la cour intérieure de l'immeuble restera fermé à clef en permanence et la gardienne sera seule détentrice de la clef qu'elle confiera momentanément sur sa demande à tout copropriétaire désirant accéder à ce jardin, Ont voté pour : 46 copropriétaires représentant 8.171 tantièmes, A voté contre : l copropriétaire représentant 145 tantièmes ([G]), Se sont abstenu : 2 copropriétaires représentant 276 tantièmes Vbe (164), [S] (145), Cette résolution est adoptée à la double majorité des voix des copropriétaires, soit 46 copropriétaires sur 61 soit (8.171/l 0. 041 tantièmes)". Par acte d'huissier de justice du 26 juin 2017, M. & Mme [S], exposant avoir voté contre cette résolution, ont assigné 1e syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins d'annulation de cette résolution ; cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 17/09046. Cette procédure a été jointe à la première. Par jugement du 14 juin 2019 le tribunal de grande instance de Paris a : - déclaré M. & Mme [S] recevables à contester la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] en date du 23 mars 2017, - constaté que la restriction d'accès au jardin situé au centre de la cour centrale de l'immeuble est en vigueur depuis la mise en copropriété de l'immeuble en 2004, - rejeté la demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] arrondissement du 23 mars 2017, - rejeté la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à remettre à M. & Mme [S] une clef du portillon d'accès au jardin de l'immeuble, - rejeté toutes autres demandes des parties, - condamné solidairement M. & Mme [S] aux dépens, - condamné solidairement M. & Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir à ordonner l'exécution provisoire. M. & Mme [S] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 9 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 7 novembre 2022 par lesquelles M. [R] [S] & Mme [N] [B] épouse [S] , appelants, invite la cour, au visa des articles 3, 4, 8, 9, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à : - confirmer le jugement en ce qu'il les a jugé recevables à contester la résolution n°17 de l'assemblée générale du 23 mars 2017, - infirmer le jugement en ce qu'il les a : débouté de leur demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 23 mars 2017, débouté de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à leur remettre une clé du portillon d'accès au jardin de l'immeuble, débouté de leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5.000 € pour résistance abusive, débouté de leur demande d'être dispensés de toute participation commune aux frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure Statuant à nouveau, - déclarer que le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 5] a commis un abus de droit en restreignant l'accès au jardin partie commune de la copropriété, - annuler la résolution n°17 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2017, - condamner le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 5] sous astreinte de 150 € par jour de retard à remettre à chaque copropriétaire qui en fera la demande une clé du portillon donnant accès au jardin central partie commune de la copropriété ou mettre fin définitivement à sa fermeture à clef, - les dispenser de participation tant aux frais de procédure qu'aux préjudices de ces derniers que de l'astreinte auxquels sera condamné le syndicat des copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 5] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - condamner le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 5] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 11 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], demande à la cour, au visa des articles 4, 8, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de son décret d'application du 17 mars 1967, de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré recevables M. & Mme [S] à contester la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 23 mars 2017, - juger irrecevables M. & Mme [S] à contester la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 23 mars 2017, - débouter M. & Mme [S] de l'intégralité de leurs demandes, - juger que la restriction d'accès au jardin situé au centre de la cour de l'immeuble situé au [Adresse 5], est justifiée par la destination de l'immeuble et, en particulier, le standing dudit immeuble et la nécessité de préserver la tranquillité des occupants, - condamner solidairement M. & Mme [S] aux dépens de première instance et d'appel,ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la recevabilité de M. & Mme [S] à contester la résolution n°17 de l'assemblée générale du 23 mars 2017 : L'artic1e 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Il n'est pas contesté que M. & Mme [S] étaient représentés au cours de l'assemblée générale du 23 mars 2017 par Maître Frédéric Drouard, avocat ; cet auxiliaire de justice a affirmé dans son courrier adressé au syndic, le Cabinet Plisson Immobilier, le 5 mai 2017, qu'il a voté 'contre' la résolution litigieuse (n°17) an nom de M. & Mme [S] ; Il apparaît en outre, comme cela est souligné dans cette lettre, que le procès-verbal mentionne 'A voté contre 1 copropriétaire représentant l45 tantièmes ([G] 112)' ce qui est contradictoire, et alors que les voix d'abstention sont comptabilisées comme suit '2 copropriétaires représentant 276 tantièmes : VBE (164), [S] (145)', alors que le total de 164 et 145 donne 309 ; ces éléments font ressortir qu'une erreur a été commise dans cette comptabilisation des voix. Or, Mme [S] réclamait depuis plusieurs mois la possibilité d'accéder au jardin - partie commune - situé dans la cour centrale, ou la justification de sa fermeture, par courriels, courrier et lettre d'avocat (pièces [S] 4 à 9) et avait même engagé une instance en référé à ce propos ; Les premiers juges ont justement retenu que, malgré les dénégations du syndicat des copropriétaires et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur le sens du vote de M. ou Mme [G], M. & Mme [S] ont voté, avec leurs 145 tantièmes, contre la résolution n°17, leur attitude avant ce vote et leur demande de rectification formulée par M. & Mme [S] par lettre du 28 avril 2017 puis par lettre de leur conseil du 5 mai 2017 corroborant ce fait, étant précisé que cette rectification ne modifie par le sens du vote acquis à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; M. & Mme [S] doivent être considérés comme ayant voté contre la résolution n° 17 ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré M. et Mme [S] recevables à contester la résolution n°17 ; Sur l'annu1ation de la résolution n°17 et1'interdiction d'accès an jardin de l'immeuble L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi' ; L'article 8 de la même loi précise qu'un 'règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation' ; Enfin, l'article 26 prévoit que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure ou il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes' ; En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété résultant d'un acte notarié du 28 octobre 2004, que l'immeuble situé au [Adresse 5], est, ainsi que précisé par l'article 9.1 de ce règlement (p.53) 'principalement destiné à usage d'habitation', certains lots pouvant avoir une activité commerciale, professionnelle ou de bureaux, l'article 9.2 précisant que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une activité libérale, et comportant notamment une liste d'activités interdites pour les commerces. L'article 9.3 (page S7) prévoit, à l'instar de la loi du 10 juillet 1965, que 'chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires'. Il est acquis aux débats que l'immeuble situé au [Adresse 5] est un immeuble de grand standing, de style haussmannien, bénéficiant d'une adresse prestigieuse, dans un environnement préservé ; il est construit autour d'une cour centrale de forme arrondie au centre de laquelle est planté un jardin arboré très bien tenu ; Il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat que ce jardin a toujours été destiné à l'agrément visuel des occupants de l'immeuble et qu'il n'a jamais été accessible aux occupants de l'immeuble ; les accès à l'intérieur de l'espace jardin étaient, comme le reconnaissent les parties, avant l'installation, en 2012, des portillons situés en haut des quelques marches donnant accès à la partie gravillonnée (photographies pièces demandeurs n° 19 et 21), barrés par des jardinières de fleurs ; les nombreuses attestations produites par le syndicat des copropriétaires démontrent que cet état de fait a toujours existé depuis la mise en copropriété en 2004, certains copropriétaires qui étaient locataires de l'ancien propriétaire de l'immeuble, précisant que ces modalités d'usage de la cour commune de l'immeuble avaient toujours été en vigueur ; Dans ces conditions, quand bien même la limitation de l'accès au jardin n'était pas initialement inscrite dans le règlement de copropriété, l'usage régulier et constant adopté par la copropriété, à savoir de conserver le jardin et sa végétation dans un but exclusivement d'ornementation pour un agrément visuel en en limitant l'accès aux seuls besoins de l'entretien des plantations et de nettoyage, justifie que les copropriétaires aient souhaité adopter la résolution n°17 intitulée 'Confirmation des modalités d'usage d'accès au jardin' ; Cette décision, prise dans l'intérêt de la collectivité qui entend clairement sauvegarder le calme et la qualité de l'ornementation de la cour centrale de l'immeuble, et en maintenant de ce fait une pratique constante depuis la mise en copropriété de l'immeuble, a ainsi été adoptée sans que les copropriétaires aient commis un abus de majorité ; de fait, les restrictions d'accès au jardin sont applicables à tous les copropriétaires et non pas seulement à certains d'entre eux ; Il convient d'ajouter que la cour centrale de l'immeuble, où est situé le jardin litigieux, forme une rotonde qui distribue les différentes cages d'escaliers, et de nombreux appartements ne bénéficient que d'une mono exposition sur ladite cour (pièce syndicat n° 6 ' plan de l'immeuble) ; l'interdiction d'accès au jardin se justifie pour éviter les problèmes de nuisances, en particulier sonores, qui seraient automatiquement causés par une occupation du jardin ; la position du jardin, au centre de la rotonde, et l'importance des bâtiments environnants, ont pour conséquence que tous bruits provenant de la cour est grandement amplifié, par un phénomène de caisse de résonance ; Ce phénomène acoustique est confirmé par Mme [H], architecte qui, aux terme d'une attestation datée du 10 octobre 2022 (pièce syndicat n° 17), indique : 'nous vous confirmons qu'en raison de la configuration circulaire de la cour, toute onde sonore générée dans la cour se répercute sur les façades. De ce fait, cela provoque des nuisances importantes, compte-tenu de la configuration des lieux, cela crée un effet caisse de résonnance venant perturber le calme et la tranquillité de l'immeuble' ; Les termes de cette attestation, contestés par M. & Mme [S], sont corroborés par le fait qu'en considération de cette acoustique toute particulière, il a été organisé, de manière exceptionnelle, deux concerts de musique classique dans le jardin de la copropriété ; en dehors de cette utilisation ponctuelle du jardin, les attestation versées aux débats émanant de copropriétaires (pièce syndicat n° 8), établissent que l'accès au jardin était condamné, avant la mise en copropriété de l'immeuble, par la présence de jardinière, et l'a toujours été ; Ces jardinières ont été remplacées, suites à une décision de l'assemblée générale du 18 mars 2012 (pièce syndicat n° 12), par des portillons métalliques, lesquels interdisent l'accès au jardin et permettent, tout à la fois, de préserver le jardin qui n'a été aménagé que par esthétisme, et d'éviter que des copropriétaires et /ou occupants de l'immeuble se trouvent au centre de la rotonde, et ne causent des nuisances ; C'est en considération du haut standing de l'immeuble, et de la volonté largement partagée par les copropriétaires de préserver la tranquillité des occupants de l'immeuble, en évitant qu'ils ne subissent des nuisances sonores causées par la présence de personnes dans le jardin dont le niveau sonore des discussions seraient grandement amplifié par la forme circulaire de la cour et le fait qu'elle soit entourée de bâtiments, qu'il a toujours été institué une interdiction d'accès audit jardin ; cette interdiction, applicable à tous, de sorte qu'il n'y a pas d'abus de majorité, est justifiée au regard de la destination de l'immeuble, et de la nécessité de préserver la tranquillité des occupants ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [S] de leur demande d'annulation de la résolution n°17 et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur remettre une clef du portillon donnant accès au jardin arboré de la cour de l'immeuble ; Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement enc e qu'il a débouté M. & Mme [S] de leur demande de dommage-intérêts pour résistance abusive ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. & Mme [S], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [S] ; Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. & Mme [S] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ; Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; M. & Mme [S], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a débouté de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ; Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [S] sont déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne solidairement M. [R] [S] & Mme [N] [B] épouse [S] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Déboute M. & Mme [S] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT