Cour d'appel, 21 février 2023. 22/04772

COUR D'APPEL DE BORDEAUX TROISIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 21 FEVRIER 2023 F N° RG 22/04772 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M52V [W] [E] c/ [P] [E] [U] [E] [Z] [E] [Y] [E] Nature de la décision : AU FOND 28E Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (cabinet , RG n° 22/00220) suivant déclaration d'appel du 18 octobre 2022 APPELANT : [W] [E] né le 16 Février 1952 à [Localité 13] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] Représenté par Me Bertrand GABORIAU de la SELARL B.G.A., avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [P] [E] né le 01 Août 1947 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] [U] [E] né le 22 Novembre 1945 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] Représentés par Me Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER DELMAS, avocat au barreau de BORDEAUX [Z] [E] né le 08 Juin 1944 à [Localité 11] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] non comparant, déclaration d'appel signifiée le 2.11.2022, conclusions signifiées le 09.12.2022 et 27.12.2022 de Me GABORIAU et le 19.12.2022 conclusions de Me CADY [Y] [E] né le 29 Mars 1956 à [Localité 13] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] non comparant, déclaration d'appel signifiée le 03.11.2022, conclusions signfiées le 02.12.2022 de Me [X] et conclusions de Me CADY le 20.12.2022 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 10 janvier 2023 en audience publique, devant la Cour composée de : Président : Hélène MORNET Conseiller: Danièle PUYDEBAT Conseiller : Isabelle DELAQUYS qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Florence Chanvrit Greffier lors du prononcé Véronique Duphil ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 al. 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE De l'union de M. [S] [E] et de Mme [N] [L] sont issus cinq enfants : [Z], [U], [P], [W] et [Y] [E]. M. [S] [E] est décédé le 8 novembre 1984 et Mme [N] [L] est décédée le 22 mai 2002. Il dépend de la succession notamment un appartement situé à [Localité 10], qui a été vendu et dont le prix a été partagé entre les héritiers, et une maison à [Localité 12]. Les indivisaires s'accordent pour vendre l'immeuble de [Localité 12], mais ne s'entendent pas sur le règlement de la succession ni sur la valeur de la maison qui a fait l'objet de plusieurs offres, notamment par M. [W] [E], qui a proposé d'acquérir la maison pour le prix de 100.000 euros en 2016. M. [J] [H] a fait une offre en date du 18 septembre 2019, renouvelée en septembre 2021, pour un prix de 150.000 euros, sous condition suspensive d'obtention du prêt. Par actes des 17, 20 et 21 janvier 2022, M. [P] [E] a assigné Ms [Z], [U], [W] et [Y] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de se voir autoriser, sur le fondement de l'article 815-6 du code civil, à signer le compromis de vente du bien indivis situé à Saint-Michel-de-Fronsac moyennant la somme de 150.000 euros nets vendeurs ainsi que sa réitération par acte authentique. Par jugement en date du 5 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, a : - autorisé M. [P] [E] à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 12], cadastré section B numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], pour un prix net vendeur de 150.000 euros, et à signer pour ce faire tout acte sous seing privé ou authentique et toute réitération par acte authentique, - déclaré M. [W] [E] irrecevable en ses demandes reconventionnelles, - condamné M. [W] [E] à payer à MM. [P] et [U] [E] in solidum la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [W] [E] de sa propre demande et le condamne aux dépens. Procédure d'appel : Par déclaration du 18 octobre 2022, M. [W] [E] a relevé appel de l'ensemble des dispositions du jugement. Selon dernières conclusions du 26 décembre 2022, M. [W] [E] demande à la cour de : - le juger recevable et bien fondé en son appel, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 septembre 2022 et statuant à nouveau, - débouter M. [P] [E] et M. [U] [E] de l'ensemble de leurs fins et prétentions, - juger que l'offre d'acquisition de M. [W] [E] portant sur un immeuble situé à [Adresse 1] cadastré B [Cadastre 6], B [Cadastre 7] et B[Cadastre 8] pour un prix de 100.000 € a valablement été acceptée par MM. [P] [E], [Z] [E], [U] [E] et M. [Y] [E], - en conséquence, attribuer à M. [W] [E] l'immeuble sis [Adresse 1] cadastré B [Cadastre 6], B [Cadastre 7] et B[Cadastre 8] à charge pour lui de payer à MM. [P] [E], [Z] [E], [U] [E] et M. [Y] [E] chacun la somme de 20.000 €, - renvoyer les parties devant Me [K], notaire à [Localité 10], à l'effet de dresser l'acte authentique, - juger qu'à défaut d'avoir comparu en l'étude de Me [K] et à la suite du procès-verbal de carence qui sera établi par cette dernière, la décision à intervenir tiendra lieu d'acte authentique et pourra être publié au service de la publicité foncière, - condamner MM. [P] [E] et [U] [E] à payer à M. [W] [E] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens. M. [W] [E] fait valoir que suite à de nombreuses offres qui n'ont pas abouti, il a formulé une offre en décembre 2016 pour un montant de 100.000 euros non assorti de condition suspensive de prêt qui a été acceptée par MM. [Y] [E], [P] [E], [U] [E] et [Z] [E]. Il précise, s'agissant de M. [Y] [E], que ce dernier n'a nullement contesté avoir définitivement accepté l'offre de son frère et ne peut se prévaloir de la condition selon laquelle l'acceptation de l'offre valait sous réserve du règlement de la succession. M. [W] [E] ajoute que sa demande au titre du recel formulée devant le premier juge ne saurait avoir pour conséquence de faire échec à la condition prétendument posée par M. [Y] [E]. Il soutient que dans ces conditions, l'offre postérieure de M. [H] n'avait pas lieu d'être. Selon dernières conclusions en date du 15 décembre 2022, MM. [P] [E] et [U] [E] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 septembre 2022, - débouter M. [W] [E] de l'ensemble de ses fins et prétentions et du surplus, - condamner M. [W] [E] à verser aux requérants la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. Les intimés font valoir que la maison est vide d'occupation et en cours de délabrement depuis 2012, que le bien est sous la menace d'un arrêté de péril par la mairie, que la succession ne dispose plus de fonds pour faire face aux charges et qu'il est donc urgent de vendre. Ils précisent que tous les indivisaires ont accepté l'offre émise par M. [H], à l'exception de M. [W] [E] alors que cette offre représente une bonne opportunité pour l'indivision dans la mesure où le bien a subi une baisse de valeur de 30 % en 10 ans. Ils soutiennent également que l'offre émise par l'appelant n'a pas été acceptée par l'ensemble des indivisaires dans la mesure où M. [Y] [E] et M. [Z] [E] avaient soumis leur accord à un certain nombres de conditions qui n'ont reçues aucune réponse. En outre, ils prétendent que la demande d'attribution préférentielle formulée par M. [W] [E] n'a pas lieu d'être dans le cadre de la procédure fondée sur les dispositions de l'article 815-6 du code civil et que cette demande n'est justifiée ni par l'urgence, ni par l'intérêt commun de l'indivision. MM. [Z] [E] et [Y] [E] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 décembre 2022. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la vente du bien immobilier : Aux termes des dispositions de l'article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. Le jugement déféré a autorisé M. [P] [E] à vendre seul le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 12], pour un prix net vendeur de 150.000 euros, aux motifs que les indivisaires étaient prêts à accepter l'offre d'achat de M. [W] [E] sous la condition de mettre un terme définitif au partage de la succession, que cette condition n'ayant pas été remplie, aucune offre ne liait les parties ; qu'en outre, l'urgence et l'intérêt de l'indivision commandent de céder le bien, compte tenu de la détérioration de l'immeuble et de l'ancienneté du litige entre les indivisaires. Il ressort des éléments versés aux débats que M. [W] [E] a émis une offre d'achat en date du 20 décembre 2016 au prix de 100.000 euros et a précisé le 5 janvier 2017 que cette offre n'était assortie d'aucune condition suspensive de prêt. M. [U] [E] et M. [P] [E] ont donné leur accord respectivement le 24 janvier 2017 et le 14 février 2017. MM. [Y] et [Z] ont également donné leur accord en émettant toutefois une condition: - M. [Y] [E], dans un mail en date du 18 janvier 2017, indique être favorable à la proposition de son frère mais précise 'j'y pose une condition : 'il faut que l'opération soit l'occasion de mettre un terme définitif à l'indivision successorale entre mes 4 frères et moi-même et que les comptes de chacun soient soldés.' - M. [Z] [E] indique également dans un courrier du 20 février 2017, que 'il est nécessaire que la cession de la propriété de [Localité 12] s'accompagne de la fin de l'indivision entre nous cinq ' et précise à la fin de son courrier qu'il se résignera à accepter l'offre de son frère si les conditions préalables énoncées sont remplies. Il confirme dans un mail du 28 août 2017 qu'il ne revient pas sur son accord mais qu'il se refuse 'à être entrainé dans un partage inacceptable de la succession' et que les héritiers n'ont pas pu se mettre d'accord sur le partage de l'argenterie. En effet, la cour relève de nombreux échanges entre les héritiers et notamment entre MM. [P] [E] et [Z] [E] faisant état des désaccords persistants notamment sur le partage des meubles. Ces éléments démontrent, ainsi que l'a relevé le président du tribunal judiciaire, que la condition permettant de mettre un terme définitif à l'indivision n'est pas remplie et que dès lors, l'engagement d'achat entre M. [W] [E] et ses frères n'est pas formé. D'autre part, l'urgence de vendre le bien est reconnue par l'ensemble des parties, en raison que l'immeuble est inhabité depuis de nombreuses années, que son état se détériore et qu'il demande de l'entretien notamment en raison de la végétation envahissante. Il n'est pas contesté que l'indivision ne peut plus assumer les charges de cet immeuble. Il est en outre constant que plusieurs offres se sont succédées depuis 2003, sans jamais reccueillir l'accord de l'ensemble des indivisaires. En 2010, la propriété a été évaluée entre 208.000 et 226.000 euros, et en octobre 2021, entre 160.000 et 165.000 euros, ce qui atteste de la baisse significative de sa valeur. Dès lors, l'offre d'achat faite par M. [H] en date du 18 septembre 2019 et renouvelée le 5 septembre 2021, pour un prix net vendeurs de 150.000 euros, sous condition d'obtention du prêt, apparaît être conforme à l'intérêt de l'indivision. Elle est en outre bien supérieure au prix proposé par M. [W] [E]. C'est donc à bon droit que le Président du tribunal judiciaire a autorisé M. [P] [E] à vendre seul le bien et à cette fin, à signer tout acte sous-seing privé ou authentique de vente. Sur les autres demandes : M. [W] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de l'appel. L'équité commande en outre de condamner M. [W] [E] à verser à MM. [P] et [U] [E] la somme de 1.000 euros à chacun d'eux, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ensemble des dispositions du jugement rendu le 5 septembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux ; Y ajoutant, Condamne M. [W] [E] aux dépens de l'appel ; Condamne M. [W] [E] à verser à MM. [P] et [U] [E] la somme de 1.000 euros à chacun d'eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Signé par Hélène MORNET, Présidente de la chambre et par Véronique DUPHIL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente