Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/03072 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDYK
Minute : 24/563
SA HLM IMMOBILIÈRE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Madame [D] [R]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM IMMOBILIÈRE 3F,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [D] [R],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 avril 2003, l’association PACT ARIM de la Seine-Saint-Denis, disposant d’un bail emphytéotique donné par la ville de [Localité 7], a donné à bail à Madame [C] [E] et Monsieur [P] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 283,02 euros, augmenté de 108,70 euros au titre des provisions sur charges.
Selon acte notarié du 30 décembre 2004, la commune de [Localité 7] a résilié le bail emphytéotique donné à l’association PACT ARIM de la Seine-Saint-Denis et vendu le bien loué à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F.
Par jugement du 31 mars 2008, signifié les 24 avril et 2 mai 2008, le tribunal d’instance du Raincy a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail au 18 septembre 2007.
Par acte d’huissier de justice des 2 et 3 octobre 2008, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné commandement à Madame [C] [E] et Monsieur [P] [R] de quitter les lieux loués.
Par acte sous seing privé du 30 mai 2016, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [C] [E] et Monsieur [P] [R] un emplacement de stationnement n°1397P-0021, pour un loyer mensuel de 8,34 euros, augmenté des provisions sur charges.
Une tentative d’expulsion a eu lieu le 26 avril 2017 et la force publique a été requise le 22 mai 2017, sans que les locataires ne soient expulsés.
Madame [C] [E] a quitté les lieux loués.
Monsieur [P] [R] est décédé le 18 août 2022.
Par courriel du 20 novembre 2022, Madame [D] [R] a informé la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F du décès de son père, Monsieur [P] [R], et a précisé vivre dans le logement loué par ce dernier.
Me [O], commissaire de justice, a dressé procès-verbal de constat du 30 mars 2023 et adressé à Madame [C] [R] une sommation de déguerpir.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [D] [R] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater que Madame [D] [R] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7],ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la SA IMMOBILIERE 3F du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse ,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du décès de Monsieur [P] [R], jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [D] [R] au paiement de la somme de 6340,27 euros au titre des indemnités d’occupation d’ores et déjà dues au 28 mars 2024, terme de février 2024 inclus,la condamner au paiement de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens,rappeler l'exécution provisoire du jugement.
À l'audience du 29 avril 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes.
La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient qu'au décès du locataire, Madame [D] [R] a demandé à bénéficier du transfert du contrat alors même que le contrat de bail était résilié par jugement devenu définitif, de sorte qu’aucune personne ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. A défaut, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F fait observer que Madame [D] [R] ne démontre pas remplir les conditions prévues par la loi, ne pouvant ainsi bénéficier du transfert de bail selon les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle s’est néanmoins maintenue dans les lieux. Elle ajoute qu’une indemnité d’occupation est dues depuis le décès du locataire.
Madame [D] [R], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la demande de constat de résiliation du bail
Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.
Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [P] [R] est décédé le 18 août 2022.
Il ressort des pièces communiquées, et notamment du courriel du 20 novembre 2022, de la demande de logement social qui y est jointe et des modalités de signification de l’assignation, ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier du 30 mai 2023 qui conclut à la présence de la fille de Monsieur [R] dans les lieux, sans que celle-ci ne soit précisément nommé, que d'une part, Madame [D] [R] occupe le logement depuis le 20 novembre 2022 au moins.
Toutefois, le bail liant Monsieur [P] [R] et la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a été résilié par jugement du 31 mars 2008, signifié les 24 avril et 2 mai 2008. Dans ces conditions, aucun transfert de bail ne peut être sollicité.
A toutes fins utiles, il convient de préciser que Madame [D] [R], qui fait état d’un lien de parenté avec Monsieur [P] [R] sans en justifier, ne démontre pas qu’elle remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat.
En l'absence de tout lien contractuel avec la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, Madame [D] [R] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien de son indisponibilité pour le propriétaire.
En l’espèce, le bail a été résilié par jugement du 31 mars 2008 et Madame [D] [R] est occupante sans droit ni titre du logement. Il convient de réparer le préjudice de la bailleresse du fait de cette occupation.
L’occupation du logement par Madame [D] [R] est établie depuis son courriel du 20 novembre 2022. Aucun élément antérieur ne permet d’affirmer que Madame [D] [R] résidait dans le logement au jour du décès de Monsieur [P] [R] ou antérieurement à celui-ci.
En revanche, il n’est nullement établi que Madame [D] [R] occupe l’emplacement de stationnement adjoint par contrat du 30 mai 2016, qui n’a pas été résilié par l’effet du jugement du 31 mars 2008.
En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [R] au paiement de l’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer du logement augmenté des charges du logement, qui auraient été dus si un bail avait existé, depuis le 20 novembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 avril 2003 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré des indemnités d’occupation.
Le décompte fait figurer une dette de 22.309,41 euros.
Toutefois, les sommes dues par Madame [D] [R] ne commencent qu’au 20 novembre 2022. La somme de 18006,30 euros, due au 20 novembre 2022, sera donc déduite du montant indiqué au décompte.
En outre, il convient de déduire les sommes dues au titre du stationnement figurant au décompte postérieurement au 20 novembre 2022 à hauteur de 35,28 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [R] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4.267,24 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2024, terme de février 2024 inclus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l’espèce, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement des indemnités d’occupation et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [R] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [D] [R] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DIT que Madame [D] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] depuis le 20 novembre 2022,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [D] [R] à compter du 20 novembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et Monsieur [P] [R] s’était poursuivi,
CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4.267,24 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtés au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse,
CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 mars 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Page
