Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 21/04746

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 22 FÉVRIER 2024 N° RG 21/04746 - N° Portalis DB22-W-B7F-QF66 Code NAC : 71F DEMANDERESSE : Madame [P], [Y] [V] née le 19 Janvier 1979 à [Localité 3] (67), demeurant [Adresse 2], représentée par Maître Jean-Pierre TOFANI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE KRISTAL PARC sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société INVESTISSEMENTS PLACEMENTS SERVICE, société à responsabilité limitée ayant pour enseigne «Agence Deguelt Immobilier» immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 353 400 849 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Didier-Jacques DAILLOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS. ACTE INITIAL du 02 Septembre 2021 reçu au greffe le 06 Septembre 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Novembre 2023, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Janvier 2024 prorogé au 22 Février 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [V] est propriétaire des lots 55, 67, 127 et 128 correspondant à un appartement, une cave et deux emplacements de stationnement au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] (78) dénommé [Adresse 2] et soumis au statut de la copropriété. Le syndic en exercice a convoqué une assemblée générale qui s'est tenue en visioconférence le 28 juin 2021. Estimant que le syndic n'avait pas pris en compte ses précédents courriers des 28 juin et 1er novembre 2020, Mme [V] s'est opposée aux résolutions adoptées lors de l'assemblée générale. Par acte du 2 septembre 2021, Mme [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de voir prononcer l'annulation des résolutions 4,6,7,11 et 12 de l'assemblée générale du 28 juin 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mars 2023, Mme [V] demande au Tribunal de : Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins, demandes et conclusions, Prononcer la nullité des résolutions 4, 6, 7, 11 et 12 de l'Assemblée générale de la copropriété Kristal Parc du 28 juin 2021, Dire qu'en vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame [P] [V] doit être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, répétibles comme irrépétibles, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires, Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] (78), à verser une somme de 6.000,00 € à Madame [P] [V] en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, Et condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] (78),aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Pierre TOFANI, Avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande de : Débouter Madame [P] [V] de l'ensemble de ses moyens et prétentions dirigés contre le syndicat des copropriétaires. En conséquence, Juger valides les résolutions n° 4, 6, 7, 11 et 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021. Condamner Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC. Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Condamner en tous les dépens d'instance Madame [V] et dire que Maître Bénédicte FLECHELLES - DELAFOSSE pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l'article 699 du CPC. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 27 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité des résolutions N° 4, 6 et 7 Cette résolution porte sur l'examen et l'approbation des comptes au 31 décembre 2020. Mme [V] soutient que cette résolution encourt l'annulation car elle ne respecte pas, d'une part, l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et, d'autre part, les résolutions du règlement de copropriété. Elle fait valoir que certaines lignes des comptes présentés par le syndic ne concernaient que les parties communes spéciales. Arguant que le règlement de copropriété détermine différentes catégories de parties communes spéciales affectées de charges communes spéciales, elle soutient en conséquence qu'il était nécessaire d'effectuer un vote séparé pour chaque ligne ne concernant que ces parties communes spéciales. Le syndicat des copropriétaires inverse la charge de la preuve lorsqu'il prétend qu'il appartient à Mme [V] de définir quelles seraient les parties communes spéciales concernées par l'examen et l'approbation des comptes. Mme [V] est bien fondée à faire valoir qu'aucune des charges communes spéciales énumérées par le règlement de copropriété ne figurent dans les comptes présentés et que le syndicat des copropriétaires ne conteste par ailleurs pas que l'exercice a généré en partie ces charges communes spéciales et que dès lors les comptes présentés sont non conformes à la fois à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété. En n'effectuant qu'un seul vote sur la clé des parties communes générales, l'assemblée générale a en effet violé les dispositions de l'article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et ,de ce seul chef, la résolution encourt l'annulation sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens des parties. Il en est de même et pour le même motif des résolutions 6 et 7 portant sur la mise à jour et l'approbation du budget. Sur la nullité de la résolution N°11 Cette résolution porte sur l'annulation de la résolution 18 adoptée lors d'une précédente assemblée générale du 16 décembre 2020 ayant supprimé les codes d'accès et prévu un accès par interphone, clé Vigik et télécommandes. Mme [V] fait valoir que cette décision porte atteinte à son droit à une meilleure sécurité du fait des risques particuliers que présenteraient les appartements sur jardin ; ce qui est le cas du sien. Elle estime que l'annulation de cette résolution, nullement justifiée par la sauvegarde de l'immeuble et les intérêts communs des copropriétaires, constitue un abus de majorité. L'abus de majorité suppose que la décision votée soit sans intérêt pour la collectivité et qu'elle soit préjudiciable au demandeur. Sa preuve repose sur le demandeur. En l'espèce, il n'est pas contesté par Mme [V] que le système de code d'accès sur l'interphone sur rue est maintenue. Celle-ci ne démontre pas le préjudice résultant pour elle du maintien d'un système de code d'accès sur interphone en lieu et place du système qui avait été prévu en 2020. Elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution N°11. Sur la nullité de la résolution N°12 Mme [V] argue que la mise en place d'une caméra dans le hall du bâtiment B ne saurait être imputée en charges communes puisque le hall en question est une partie privative aux termes du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution contestée prévoit la pose de caméras dans les rez-de-chaussée des bâtiments A et B, les parkings, les rampes d'accès et SAS de cages d'escaliers de l'ensemble des bâtiments de sorte qu'aucun avantage privatif n'est caractérisé. En l'espèce, le règlement de copropriété désigne comme partie privative les paliers et couloirs de distribution du macro lot N°56. L'installation d'un équipement dans une partie privative ne peut faire l'objet d'un financement en charges communes générales. De ce fait, la résolution encourt l'annulation sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens en débat. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Maître TOFANI, Mme [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, ANNULE les résolutions 4, 6,7 et 12 de l'assemblée générale du 28 juin 2021 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] (78) pris en la personne de son syndic en exercice, la société Investissements Placements Service, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (78) pris en la personne de son syndic en exercice, la société Investissements Placements Service, à payer à Mme [V] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (78) pris en la personne de son syndic en exercice, la société Investissements Placements Service, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître TOFANI, DIT que Mme [V] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, DÉBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires, RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 FÉVRIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY