Cour d'appel, 28 mars 2024. 20/04699

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 28 MARS 2024 AC N° 2024/ 113 N° RG 20/04699 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZ6M [H] [S] épouse [E] [G] [S] [D] [S] [B] [S] C/ S.A.R.L. HAUTEVILLE IMMOBILIER SAS LES MANDATAIRES Copie exécutoire délivrée le : à : ASSOCIATION USANNAZ-JORIS / AGOSTINI NICOLE SELARL JURISBELAIR Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 10 Mars 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01936. APPELANTS Madame [H] [S] épouse [E] demeurant [Adresse 2] / CANADA représentée par Me Alain USANNAZ-JORIS de l'ASSOCIATION USANNAZ-JORIS / AGOSTINI NICOLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Monsieur [G] [S] demeurant [Adresse 5] représenté par Me Alain USANNAZ-JORIS de l'ASSOCIATION USANNAZ-JORIS / AGOSTINI NICOLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Monsieur [D] [S] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Alain USANNAZ-JORIS de l'ASSOCIATION USANNAZ-JORIS / AGOSTINI NICOLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Monsieur [B] [S] demeurant [Adresse 7] représenté par Me Alain USANNAZ-JORIS de l'ASSOCIATION USANNAZ-JORIS / AGOSTINI NICOLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE S.A.R.L. HAUTEVILLE IMMOBILIER, [Adresse 4]. déclarée en liquidation judiciaire suivant jugement du Tribunal de commerce de Marseille DU 11 Juillet 2022 représentée par la SAS LES MANDATAIRES sis [Adresse 6], prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la sarl HAUTEVILLE IMMOBILIER représentée par Me Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant PARTIE INTERVENANTE SAS LES MANDATAIRES dont le siège social est [Adresse 6], prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER (mission conduite par Me [V] [Z]), fonctions auxquelles elle a été désignée par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 11/07/2022 intervenante volontaire par conclusions du 07.11.2022 représentée par Me Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat en date du 1er février 1990, [R] [S] a conclu avec la Sarl Hauteville Immobilier un mandat de gestion de ses appartements, situés au numéro [Adresse 3]. Soutenant que l'agence gestionnaire a commis des fautes dans l'exécution de sa mission, [H] [S] épouse [E], [G] [S], [D] [S] et [B] [S], héritiers de [R] [S], ont obtenu par ordonnance du juge des référés du 14 juin 2013 la désignation d'un expert judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 5 avril 2017. Par acte du 2 février 2018, ils ont fait assigner la Sarl Hauteville Immobilier devant le tribunal de grande instance de Marseille sur le fondement des articles 1992 du code civil. Par jugement du 10 mars 2020 le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes : Rejette les demandes des consorts [S] dirigées contre la société Hauteville Immobilier, Condamne [H], [G], [D], [B] et [P] [S] à verser à la société Hauteville Immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne les mêmes aux dépens. En considérant que la société Hauteville n'a reçu que le mandat de louer les biens, qu'il n'est pas prouvé qu'elle a reçu le mandat d'effectuer des travaux dans les appartements, travaux qui sont à la charge des copropriétaires, qu'une partie de la demande au titre de la perte des loyers soumise aux dispositifs de l'ancien article 2224 du code civil est prescrite, que la société Hauteville Immobilier a démontré en fournissant de nombreuses factures ainsi que ses comptes de gérance sur une longue période qu'elle s'est normalement acquittée de son mandat. Par acte du 13 mai 2020 [H] [S] épouse [E], [G] [S], [D] [S] et [B] [S] ont interjeté appel de la décision. Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022 les appelants demandent à la cour de : Réformer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 10/03/2020 qui n'a pas tenu compte des négligences et fautes de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER dans le cadre de sa gestion et du préjudice qui en est résulté alors que cette Société est entièrement responsable des désordres affectant les appartements n° 83, 88, et 124 des consorts [S] compte tenu des manquements relevés par l'expert et en violation de son obligation de diligence et de conseil. Condamner le SAS LES MANDATAIRES pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER (mission conduite par Maître [Z]) au paiement de la somme de 99 000 € TTC à titre de dommages intérêts au titre des travaux de réfection des dits appartements selon devis mentionné page 18 du rapport d'expertise. Fixer en conséquence à ce titre au passif de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER la créance des consorts [S] à la somme de 99 000 € à titre chirographaire. Réformer le jugement du 10/03/2020 qui n'a pas pris en considération la perte des loyers après le 14/06/2008 alors que la gestion locative désastreuse des différents appartements par la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER a entraîné une perte de loyers s'élevant à 19 372.38 € (page 39 du rapport), pour ne pas avoir accompli les actes découlant du mandat de gestion du 01/02/1990, un lien de causalité direct existant entre la faute du gestionnaire et le préjudice subi par les consorts [S] qui correspond au montant de ces loyers impayés. Condamner ainsi la SAS LES MANDATAIRES es qualité au paiement de la somme de 19 372.38 € et fixer en conséquence à ce titre au passif de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER la créance des consorts [S] à la somme de 19 372.38 € à titre chirographaire. Condamner ainsi la SAS LES MANDATAIRES es qualité au paiement de la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral pour les tracas occasionnés aux consorts [S] depuis plus de 8 ans alors que le mandat de gestion avait précisément pour but de leur éviter de se retrouver aujourd'hui dans l'impossibilité de donner en location des appartements qui avaient été confiés à la gestion HAUTEVILLE IMMOBILIER Fixer en conséquence à ce titre au passif de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER la créance des consorts [S] à la somme de 10 000 € à titre chirographaire. Condamner la SAS LES MANDATAIRES es qualité au paiement des frais d'expertise de Monsieur [O] pour un montant de 10 001.51 € conformément à l'ordonnance de taxe du 15/05/2017 Fixer en conséquence à ce titre au passif de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER la créance des consorts [S] à la somme de 10 001.51 € à titre chirographaire Débouter la SAS LES MANDATAIRES es qualité de toutes ses demandes fins et conclusions totalement injustifiées La condamner en outre à la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens Fixer en conséquence à ce titre au passif de la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER la créance des consorts [S] à la somme de 6 000 € à titre chirographaire Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir : -que L'expert indique en page 25 du rapport que le bail a été renouvelé le 01/03/2011 trois ans après l'entrée du locataire dans l'appartement alors que le loyer n'était plus payé régulièrement depuis 2009 et que la solvabilité du locataire était précaire ; - qu'il pèse sur le mandataire une véritable obligation de résultat dans l'exécution de sa mission consistant à trouver un locataire remplissant les conditions de ressources permettant la mise en jeu de la garantie des loyers impayés ; - qu'il existe un lien de causalité direct entre la faute du gestionnaire et le préjudice subi par l'indivision [S] au titre des loyers impayés ; - que l'expert estime que la cause principale des désordres vient d'un manque régulier d'entretien de la copropriété ; - qu'elle n'a pas informé le propriétaire de la situation dégradée de ses appartements ; - que la Société HAUTEVILLE IMMOBILIER n'a pas établi d'état des lieux d'entrée et sortie ou utilisé le dépôt de garantie pour réparer les dégâts occasionnés ; Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, l'intimée représentée par la Sas Les Mandataires prise en la personne de [V] [Z] es qualité de mandataire judiciaire, demande à la cour de : A titre principal : CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille de 10 mars 2020 en toutes ses dispositions, DÉBOUTER les consorts [S] de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions formulés à l'encontre de la SAS LES MANDATAIRES ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER, A titre subsidiaire : en cas d'infirmation du jugement entrepris :   En conséquence, DÉBOUTER les consorts [S] de l'ensemble de leurs prétentions formulées à l'encontre de la SAS LES MANDATAIRES ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER notamment en ce que : - la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER n'a commis aucun manquement ; - il n'existe aucun lien de causalité entre la faute imputée et le préjudice allégué, - une partie de la demande adverse apparaît prescrite, Subsidiairement, RÉDUIRE à de plus justes proportions les montants sollicités en appliquant le partage de responsabilité opéré par l'expertise judiciaire et la jurisprudence relative à la perte de chance, et sans excéder concernant la prétendue perte de loyers la somme de 4 964,42 €, En tout état de cause, CONDAMNER les consorts [S] à verser à la SAS LES MANDATAIRES en qualité de mandataire judiciaire de la SARL HAUTEVILLE IMMOBILIER la somme de 6 000€ au titre de l'article 700 du CPC, Les CONDAMNER en tous les frais et dépens de la présente procédure. L'intimée réplique : - que le mandat confié à l'agence ne portait pas sur l'entretien des appartements ou sur la réalisation de travaux puisque la seule mission confiée à l'agence était ainsi définie :« Étendue des pouvoirs : gérer les biens ci-avant désignées, les louer aux prix, charges, durées et conditions que vous aviserez, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter et tous congés, faire dresser tout état des lieux... ». - l'état des appartements s'est aggravé en raison du défaut d'entretien des locaux par les différents locataires et par la copropriété, défaut d'entretien dont l'agence ne peut être tenue pour responsable. - s'agissant du versement des loyers des lots 83 et 88 la gratuité de deux mois consentie à deux locataires était justifiée par les travaux effectués par ces derniers. - concernant le lot 24, les appelants ont perçu la somme de 17.208,83 € alors que la locataire devait 17.047,25 €, - concernant le lot 124 l'absence de perception de l'intégralité des loyers attendus est exclusivement due à l'état dans lequel se trouvaient les appartements, - que certains locataires ont quitté les lieux sans laisser d'adresse, - que l'agence a mandaté un avocat et des huissiers de justice et a fait procéder à des expulsions ; Par jugement du 11 juillet 2022 le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la Sas Les Mandataires prise en la personne de Me [V] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Hauteville Immobilier. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes indemnitaires formées à l'encontre de la Sarl Hauteville Immobilier L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Sur la demande au titre des travaux de réfection des appartements L'expert judiciaire indique dans son rapport que l'appartement du rez-de-chaussée présente un état vétuste et dégradé en raison de la présence de nombreuses fissures, de l'absence de chauffage, de l'effondrement de placoplatres, que celui du premier étage côté gauche est insalubre. Il indique que la cause principale de ces dégradations est « un manque régulier d'entretien du bien », tandis que les parties communes présentent également des signes de défaut d'entretien. De surcroît l'expert rapporte qu'un arrêté de péril a été pris le 31 mars 2011 sur l'appartement situé au 1er étage et composant le lot 124. Le mandat de gestion confié à l'intimée est expréssement limité à la location et la perception des loyers. Il n'est ainsi pas mentionné que le mandataire soit tenu d'une mission spécifique au titre de l'entretien des biens confiés, tandis qu'aucune clause permettant au mandataire de se substituer au propriétaire pour organiser des travaux d'entretien n'est mentionnée. Il résulte de ces éléments que les appelants échouent à établir un lien de causalité entre le contenu de la mission confiée à l'intimée, la faute qu'elle aurait commise et l'état des appartements leur appartenant, puisque les constatations objectives de l'expertise imputent ces états à un manque d'entretien incombant aux propriétaires des lieux a minima. En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point. * sur la demande au titre de la perte de loyers Il est établi que la Sarl Hauteville Immobilier s'est vu confier la mission de perception des loyers. L'expert judiciaire a constaté une absence de perception de loyers à hauteur de 22.596 euros, composée de loyers non encaissés immédiatement après l'entrée dans les lieux et de loyers non encaissés après le renouvellement du bail, sur une période comprise entre 2006 et le 31 décembre 2015. Il sera rappelé que la période antérieure à juin 2008 est couverte par la prescription, soit 5 années avant l'assignation devant la juridiction des référés le 14 juin 2013, et que les appelants sollicitent l'indemnisation de ce préjudice financier à hauteur de 19 372.38 €. De ce fait, les moyens soulevés au titre de l'absence de perception de deux mois de loyers avant 2008 pour les lots 83 et 88 sont inopérants. S'agissant du lot 83 situé au rez de chaussée sur la période de juin 2008 au 31 décembre 2015, un écart entre les encaissements attendus et les encaissements réels est constaté à hauteur de 3.071,78 €. Les comptes de gérance versés par l'intimée pour ce lot à compter de 2014 ne permettent pas d'expliquer la différence entre le loyer attendu en 2014 et dont le montant fixé par l'expert est de 449,57 hors charges et les montants effectivement perçus à hauteur de 389,66 €. Aucune partie ne produit aux débats les contrats de baux ou quittance de loyer permettant à la cour d'estimer la réalité des loyers retenus par l'expert judiciaire. À cet égard il sera relevé que l'expert ne mentionne pas au titre des pièces reçues la justification du montant des loyers contractuellement prévus pour ce lot. En conséquence les appelants ne démontrent pas objectivement que le loyer attendu correspond à celui mentionné dans l'expertise, ni ne justifient du montant retenu au contrat de bail conclu avec la locataire du lot. Ces mêmes observations sont relevées pour le lot 88 et le lot 124, en ce que les demandeurs n'expliquent pas les discordances entre le montant du loyer retenu par l'expert et les loyers perçus par le mandataire et reversés ensuite aux propriétaires. De surcroît il est fait état pour le lot 88 de frais d'huissier relatifs à l'absence de versement de loyer du locataire, indiquant que le mandataire a mis en 'uvre les moyens de percevoir les loyers dont les versements ont été suspendus par le locataire à compter du mois de janvier 2015 et jusqu'à son départ en juillet 2015. Par ailleurs s'agissant du lot 124, si le tableau réalisé par l'expert mentionne un manque de perception de loyers à hauteur de 11.114,17 €, l'intimé produit des pièces justificatives permettant de constater que ces loyers ont en réalité été perçus à l'issue d'une instance judiciaire et au versement au profit du propriétaire directement d'une somme de 9.048 € le 11 juillet 2013, outre une condamnation du locataire par le juge des référés en 2008 à hauteur de 3.292,04 €, sommes qui ne sont pas intégrées au tableau de l'expert. Le manquement au titre de la perception des loyers n'est pas donc caractérisé. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les appelants échouent à caractériser avec certitude la faute de gestion qu'aurait commise la Sarl Hauteville Immobilier à l'occasion de la perception des loyers. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. * sur la demande au titre du préjudice moral En dépit de leurs allégations les appelants ne caractérisent pas la faute qu'aurait commise l'agence immobilière à leur encontre ni le préjudice moral qui en résulterait. La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point. sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. [H] [S] épouse [E], [G] [S], [D] [S] et [B] [S] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la Sas Les Mandataires prise en la personne de Me [V] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Hauteville Immobilier. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour et y ajoutant ; Condamne [H] [S] épouse [E], [G] [S], [D] [S] et [B] [S] aux entiers dépens ; Condamne [H] [S] épouse [E], [G] [S], [D] [S] et [B] [S] à verser à la Sas Les Mandataires prise en la personne de Me [V] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Hauteville Immobilier la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le greffier Le président