Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01307

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 06 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01307 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6UY Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/09171 APPELANTE Madame [O] [J] [Adresse 1] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Ayant pour avocat plaidant Me Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [Z] [M] Notaire [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 S.C.P. LAUBY [M] COURTIAL-BAIN Notaire [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Par acte du 17 août 2016 reçu par M. [Z] [M], notaire exerçant au sein de la Scp Lauby [M] Courtial-Bain, la sci Ighmour, vendeur, et Mme [O] [J], acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur bien immobilier situé [Adresse 3]). L'acte stipule : ' usage du bien : le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation. L'acquéreur entend conserver cet usage'. Par lettre du 15 septembre 2016, M. [Z] [M] a notifié le compromis et ses annexes à l'acquéreur afin de purger le délai de rétractation, en précisant que 'le bien objet du compromis est destiné à être affecté à l'habitation'. Par lettre du 6 octobre 2016, M. [M] a procédé à une seconde notification du délai de rétractation à l'acquéreur 'compte tenu de la réception d'un arrêté numéro 2005/3520 portant déclaration d'insalubrité du logement aménagé en rez-de-chaussée en fond de cour de l'immeuble', en y joignant l'arrêté d'insalubrité. Par acte notarié du 2 novembre 2016, la vente a été réitérée au prix de 100 000 euros. La sci Ighmour a fait l'objet d'une dissolution amiable en juillet 2017. C'est dans ces circonstances que par acte du 2 juillet 2018, Mme [O] [J] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [Z] [M] et la scp Lauby [M] Courtial-Bain en responsabilité civile professionnelle. Par jugement du 14 décembre 2020, ledit tribunal a : - débouté Mme [O] [J] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la scp Lauby [M] Courtial-Bain et de M. [Z] [M], - condamné Mme [O] [J] à payer à la scp Lauby [M] Courtial-Bain et M. [Z] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [O] [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [O] [J] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 18 janvier 2021, Mme [J] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 15 juin 2022, Mme [O] [J] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement et notamment en ce qu'il : - l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la scp Lauby [M] Courtial-Bain et de M. [Z] [M], - l'a condamnée à payer à la scp Lauby [M] Courtial-Bain et M. [Z] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - a ordonné l'exécution provisoire, et, statuant à nouveau, - débouter la scp Lauby [M] Courtial-Bain et M. [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, - la déclarer bien fondée et recevable en son action a' l'encontre de la scp Lauby [M] Courtial- Bain et M. [M], - déclarer qu'en s'abstenant d'attirer son attention sur les conséquences de l'arrêté d'insalubrité, le changement d'usage du bien et sa valeur réelle, M. [Z] [M] et la scp Lauby [M] Courtial-Bain ont manqué a' leur devoir d'information et de conseil à son égard, - condamner in solidum M. [Z] [M] et la scp Lauby [M] Courtial-Bain à lui payer: - 72 667 euros correspondant a' la différence entre la valeur réelle du bien et le prix de vente qu'elle a payé' aux termes de l'acte authentique du 2 novembre 2016, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, - 8 790 euros au titre des frais de notaire occasionnés par cet achat, outre les intérêts au taux légal à' compter de la signification de la décision à' intervenir, - 5 810,40 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice financier résultant du prêt immobilier qu'elle a contracte' pour l'acquisition, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, - 5 907 euros au titre des droits de mutations et taxe de contribution de sécurité immobilière, - 30 000 euros au titre de sa perte de chance d'investir dans l'achat d'un bien a' usage d'habitation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision a' intervenir, - 30 000 euros au titre du préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à' compter de la signification de la décision à intervenir, - 2 500 euros au titre de la restitution du montant qu'elle a payé' à la scp Lauby [M] Courtial-Bain en exécution de la condamnation prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 décembre 2020, - ordonner, pour chacun de ces postes de préjudices, la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à' compter de la date anniversaire de la signification de la décision à' intervenir, en application de l'article 1343-2 du code civil, y ajoutant, - condamner in solidum M. [Z] [M] et la scp Lauby [M] Courtial-Bain à lui payer une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par M. Matthieu Boccon-Gibod, avocat. Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 juin 2021, M. [Z] [M] et la scp Lauby-Khalife-Courtial-Bain (ci-après, la scp) demandent à la cour de : - de'clarer la scp recevable et bien fondée en ses conclusions, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en conséquence, - juger que Mme [O] [J] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire, - rejeter l'ensemble de ses demandes, y ajoutant, - condamner Mme [O] [J] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Mme [F] [H] [W], en application de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2023. SUR CE Sur la responsabilité du notaire : Le tribunal n'a retenu aucun manquement du notaire en ce que : - la promesse de vente conclue le 17 août 2016 décrivant le bien comme une 'remise' avec coin, kitchennette, douche et wc, permettait à Mme [J] d'avoir une parfaite connaissance de la consistance du bien et de son usage, l'acte précisant en outre que la négociation du bien s'est faite directement entre les parties, sans le concours d'un intermédiaire, - il ne peut être reproché au notaire, étranger à cette négociation, le prix excessif du bien compte tenu de sa destination ou de la plus-value réalisée par le vendeur, - par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 octobre 2016, le notaire a informé Mme [J] de l'existence d'un arrêté d'insalubrité portant sur le bien immobilier dont elle se portait acquéreur, ledit arrêté joint à la lettre détaillant les critères d'insalubrité affectant le bien et précisant que le local était insalubre, avec impossibilité d'y remédier, et lui a notifié un nouveau délai de rétractation au regard de cette information, - le notaire, en informant Mme [J] de l'existence de cet arrêté d'insalubrité et de sa faculté d'exercer son droit de rétractation au regard de cet élément nouveau, a régulièrement rempli son obligation d'information et son devoir de conseil, - ainsi, dès la conclusion de la promesse le 17 août 2016, Mme [J] ne pouvait méconnaître l'usage de remise du bien immobilier qu'elle entendait acquérir et à compter de la notification du 7 octobre 2016, elle le savait frappé d'un arrêté d'insalubrité, - Mme [J] n'a pas souhaité se rétracter et l'acte authentique de vente du 2 novembre 2016 mentionne que 'le bien est actuellement à usage de remise l'acquéreur déclarant conserver cet usage' et précise que, compte tenu des modifications substantielles intervenues dans l'avant contrat et concernant un arrêté d'insalubrité sur le lot, une nouvelle notification de l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception a été effectuée à l'acquéreur, - il est également précisé dans l'acte de vente que l'acquéreur 'reconnait avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations, notamment relatives à l'insalubrité, sachant que le propriétaire d'un logement insalubre ou en état de péril risque des peines de prison, d'amendes, et des peines complémentaires telles que la confiscation de l'immeuble ou du logement incriminé, l'interdiction pour une durée de cinq ans au plus d'avoir une activité professionnelle ou sociale en rapport avec les faits commis (agent immobilier, syndic') et ou l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel', - en outre, Mme [J], associée de la sci Private Investigator, elle-même associée unique de la sci Ighmour venderesse du bien litigieux, avait une parfaite connaissance du bien. Mme [J] fait grief au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'information en ce que : - il ne l'a pas mise en garde sur le caractère précipité de la vente, - il ne l'a pas informée sur l'interdiction d'habitation frappant l'appartement acquis, alors qu'elle l'acquérait au prix de 6250 euros/m² et qu'elle avait précisé son intention d'y emménager avec sa fille, le compromis de vente stipulant expressément que le bien était à usage d'habitation, - il ne l'a pas mise en garde sur le caractère excessif du prix de vente de 100 000 euros, compte tenu de l'usage de 'remise' du bien, et ce alors même qu'il avait concouru à l'acte d'acquisition par le vendeur, en date du 31 décembre 2015, à un prix de 40 000 euros, laquelle information ne figure pas sur la promesse de vente, - le notaire n'a pas précisé dans son courrier du 6 octobre 2016 que l'existence d'un arrêté d'insalubrité avait pour conséquence l'interdiction d'habiter dans le bien vendu, et s'est contenté de notifier l'arrêté d'insalubrité pour faire courir le délai de rétractation, sans lui transmettre cette information essentielle, alors qu'elle était profane en matière immobilière et juridique et ne maîtrise pas tous les aspects de la langue française, - la valeur vénale réelle du bien étant de 27 333 euros, le notaire aurait dû l'avertir du caractère dolosif de la vente. M. [M] et la scp soutiennent qu'aucune faute n'est établie en ce que : - la présentation du bien, la fixation du prix et les caractéristiques principales de la vente ont été déterminées directement entre les parties qui se connaissaient, ce bien avant l'intervention de l'office notarial, - Mme [J] parle et comprend parfaitement le français, - à l'occasion de l'instruction de ce dossier et en vue de la préparation de l'acte définitif de vente, le notaire a relevé l'existence d'un arrêté d'insalubrité du 26 septembre 2005 affectant l'usage du bien, - constatant la modification d'un élément essentiel de la vente, eu égard à l'arrêté d'insalubrité, le notaire a notifié un second délai de rétractation à Mme [J] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 octobre 2016 visant expressément l'arrêté et cette dernière ne peut soutenir qu'elle n'a pas compris l'information délivrée, - en dépit de l'information qui lui a été donnée sur les caractéristiques du bien vendu, à savoir une remise affectée d'un arrêté d'insalubrité, Mme [J] a réitéré son engagement d'acquérir le bien en toute connaissance de cause, l'acte précisant qu'il est à 'usage de remise' et que 'l'acquéreur a déclaré conserver cet usage', et que l'acquéreur a été informé, - sauf à ce que Mme [J] mène une procédure en inscription de faux contre l'acte du notaire, il est établi qu'elle a reçu tous les conseils et informations sur la nature du bien acquis, - les parties s'étant entendues sur le prix et le notaire n'étant pas responsable de l'économie du contrat et de la fixation du prix, aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché à ce titre. Le notaire rédacteur d'acte engage sa responsabilité délictuelle à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice. Le notaire, tenu à un devoir de conseil et à une obligation d'efficacité, doit effectuer les vérifications nécessaires conditionnant la validité et l'efficacité de l'acte qu'il dresse et informer les parties à l'acte de la portée de leurs engagements. La promesse de vente reçue par le notaire le 17 août 2016 porte sur l'acquisition d'une 'remise' dans une courette avec 'coin kitchenette, douche, wc' et mentionne que le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation et que l'acquéreur entend conserver cet usage. Procédant aux vérifications légales en levant un certificat d'urbanisme mentionnant toutes les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété applicables à l'immeuble, le notaire, constatant que celui-ci était affecté d'un arrêté d'insalubrité du 26 septembre 2005, a notifié un second délai de rétractation à l'acquéreur le 6 octobre 2016 compte tenu de l'existence d'un arrêté 'portant déclaration d'insalubrité du logement aménagé en rez de chaussée en fond de cour de l'immeuble'. Cet arrêté joint au courrier précise les critères d'insalubrité affectant le bien, de nature à porter atteinte à la santé publique, et mentionne que 'le logement aménagé en rez-de-chaussée en fond de cour (...) actuellement occupé, est déclaré insalubre avec impossibilité d'y remédier' et que 'ce logement sera définitivement interdit à l'habitation dès la notification du présent arrêté'. Ce courrier visant et contenant l'arrêté d'insalubrité fondant la notification d'un nouveau délai de rétractation, lequel indique très clairement que le logement est définitivement interdit à l'habitation, comporte ainsi une information claire, intelligible et suffisante de l'acquéreur sur l'interdiction d'habitation frappant le bien immobilier objet de la promesse de vente en raison de son insalubrité, sans qu'il puisse être fait grief au notaire de ne pas avoir surabondamment précisé que l'existence de l'arrêté d'insalubrité avait pour conséquence l'interdiction d'habiter dans ledit bien. Les circonstances alléguées par Mme [J] tenant au fait qu'elle est profane en matière immobilière et juridique et ne maîtrise pas toutes les subtilités de la langue française, à les supposer établies, ne justifiaient pas une plus ample information. L'acte authentique de vente dressé par le notaire précise que le bien acquis est une 'remise', que le vendeur déclare que le bien est actuellement à 'usage de remise', l'acquéreur déclarant conserver cet usage. Il est fait mention de la notification, compte tenu de modifications substantielles intervenues dans l'avant-contrat et concernant un arrêté d'insalubrité sur le lot, d'une nouvelle notification du délai de rétractation à l'acquéreur. L'acte indique, au titre des dispositions relatives à l'urbanisme, que 'l'acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire toutes les explications et éclaircissements sur la portée, l'étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations, notamment relatifs à l'insalubrité sachant que le propriétaire d'un logement insalubre ou en état de péril risque des peines de prison, d'amende ou des peines complémentaires telles que la confiscation de l'immeuble ou du logement incriminé, l'interdiction pour une durée de 5 ans au plus d'avoir une activité professionnelle ou sociale en rapport avec les faits commis (agent immobilier, syndic...) et/ou l'interdiction d'acheter pour une durée de 5 ans au plus un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel'. La notification de l'arrêté d'insalubrité mentionnant clairement que le bien est définitivement interdit à l'habitation et ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation, et la mention à l'acte de l'acquisition d'un bien à usage de remise et que l'acquéreur, qui a été informé sur la portée, l'étendue et les effets de l'arrêté d'insalubrité frappant le bien, entend conserver le bien à usage de remise, établissent qu'il a été suffisamment informé par le notaire sur la destination du bien initialement acquis à fin d'habitation. Le notaire étant tenu d'informer les parties sur l'étendue de leurs engagements, a correctement rempli son obligation d'information et son devoir de conseil, et n'avait pas à mettre en garde l'acquéreur sur le caractère prétendument excessif du prix de vente non modifié nonobstant le changement de destination du bien dont il a été informé, ni sur le prétendu caractère dolosif de la vente, ni sur le caractère supposément précipité de la conclusion de l'acte authentique de vente qui est intervenu dans des conditions normales. Aucune faute ne peut davantage lui être reprochée au titre de la promesse de vente, les vérifications de l'urbanisme étant effectuées postérieurement à la réception de cet acte et le notaire n'ayant pas à y faire figurer le précédent prix d'acquisition du bien vendu ni à préciser qu'il avait concouru à l'acte d'acquisition par le vendeur. C'est donc par des motifs pertinents que les premiers juges, constatant l'abence de faute du notaire, ont débouté Mme [J] de l'ensemble de ses demandes. Le jugement est confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Mme [J] échouant en ses prétentions, est condamnée aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à M. [Z] [M] et la scp une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [O] [J] à payer à M. [Z] [M] et la scp Lauby-Khalife-Courtial-Bain une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme [O] [J] aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,