Tribunal judiciaire, 06 août 2025. 24/02567

Expéditions le : Minute n° 25/00228 Grosse : JUGEMENT DU : 06 Août 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/02567 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZYM TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DEMANDEUR Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Damien MEROTTO - SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS DÉFENDEURS Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2] non comparant Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 2] non comparante LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025. Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 23 février 2024, M. [V] [O] a donné en location à M. [E] [J] et Mme [Z] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.193,29 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs. Par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, M. [V] [O] a fait assigner M. [E] [J] et Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : à titre principal, constater la résiliation du bail au 12 novembre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,en conséquence, déclarer M. [E] [J] et Mme [Z] [P] occupants sans droit ni titre des lieux objets du bail,les condamner à libérer les locaux qu’ils occupent de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef,juger qu’elle pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [J] et Mme [Z] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 6] Publique si besoin est,condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] à lui payer la somme de 7.702,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [E] [J] et Mme [Z] [P], à compter du 12 novembre 2024, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisables annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] à lui payer ladite indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] à lui payer la somme de 840 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex,juger en cas de contestation que le jugement à intervenir est de droit exécutoire par provision. Au soutien de sa demande, M. [V] [O] expose que M. [E] [J] et Mme [Z] [P] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025. A l’audience, M. [V] [O], représenté par son conseil, déclare se désister de sa demande d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux, et maintient ses autres demandes. Il actualise sa créance à la somme de 11.279,28 euros au 10 juin 2025, précisant que cette somme correspond aux seuls loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, mais qu’il a conservé 20%. Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [E] [J] et Mme [Z] [P] ne sont ni présents, ni représentés. Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il convient en préambule de constater que M. [O] se désiste de sa demande d’expulsion, qui n’a donc plus lieu d’être examinée, tout comme les conditions de sa recevabilité. Par ailleurs, le bailleur déclare que les locataires sont partis à la date du 13 mars 2025, il y a lieu de constater que le bail a pris fin à cette date, de sorte qu’il n’est pas utile de statuer sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux. En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 10 juin 2025, M. [E] [J] et Mme [Z] [P] sont redevables d’une somme totale de 11.279,28 euros, pour la période du 1er mars 2024 au 31 mars 2025. Le bailleur inclut dans sa facturation la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2024 qui est justifiée par l’avis d’impôt afférent et qu’il y a lieu de retenir. En revanche, il facture chaque mois une somme variant de 16,51 à 23,34 euros au titre d’une « assurance privilège » sans justifier de son fondement, étant relevé que le contrat de bail mentionne expressément au § 1.D des conditions financières (page 3) que le bailleur ne souscrit pas à une assurance pour le compte des colocataires. Le montant total de ces sommes, soit 258,86 euros, sera donc déduit des sommes dues. Par ailleurs, le bailleur indique avoir déduit de la dette le montant du dépôt de garantie de 1.123 euros, réduction faite d’une somme de 258,60 euros correspondant aux 20% prévus l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Or, si ce texte permet effectivement au bailleur d’un local situé dans un immeuble collectif de ne pas restituer la totalité du dépôt de garantie au locataire pour « conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble », cette provision doit être « dûment justifiée ». il apparaît que non seulement le bailleur retient une somme supérieure aux 20% du montant du dépôt de garantie mais qu’il ne justifie en aucun cas des charges susceptibles d’être régularisées, ni de la date d’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le montant retenu à ce titre sera donc écarté. En conséquence, M. [E] [J] et Mme [Z] [P] seront condamnés à payer à M. [V] [O] la somme de 10.761,82 euros (11.279,28 - 258,86 - 258,60) au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 13 mars 2025, déduction faite du dépôt de garantie. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 7.702,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs. Sur les frais du procès M. [E] [J] et Mme [Z] [P] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet. Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [E] [J] et Mme [Z] [P] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [V] [O] la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite te dans la limite de la demande. Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, CONSTATE le désistement de M. [V] [O] de ses demandes de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’expulsion, CONSTATE que le bail conclu le 23 février 2024 entre M. [V] [O] d’une part, et M. [E] [J] et Mme [Z] [P] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié au 13 mars 2025, CONDAMNE solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] à payer à M. [V] [O] la somme de 10.761,82 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, décompte arrêté à la date du 10 juin 2025, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 7.702,97 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, CONDAMNE solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet, CONDAMNE solidairement M. [E] [J] et Mme [Z] [P] à payer à M. [V] [O] la somme de 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS