Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/02886 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPAY
Minute : 24/601
S.A. SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Monsieur [L] [M]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Juin 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. SEQENS,
domiciliée : chez [Adresse 11],
[Adresse 11]
[Localité 6]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [M],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date du 10 février 2016 et du 1er mars 2016, la société FRANCE HABITATION aux lieu et droits de laquelle vient désormais la SA d'HLM SEQENS, a donné à bail à Monsieur [L] [M] un logement sis [Adresse 3], ainsi qu'un emplacement de stationnement sis dans la même ville, [Adresse 4] n° 1019, UG 119788, et ce, moyennant un loyer mensuel d'un montant actualisé de 321,74 euros, assorti de 124,18 euros de charges.
La SA d'HLM SEQENS a fait signifier le 13 juillet 2023 un commandement de payer à Monsieur [L] [M] visant les clauses résolutoires figurant aux baux, pour un montant de 326,26 euros, au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse.
Les clauses de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois.
La Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l'existence de ces impayés, en date du 18 septembre 2023.
Par exploit d'huissier, en date du 23 novembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de :
-Constater que la clause résolutoire insérée dans les baux du 10 février 2016 et du 1 er mars 2016 est acquise,
-Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux susmentionnés pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [L] [M], aux échéances convenues,
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [M] des lieux qu'il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef,
-Condamner Monsieur [L] [M] à payer à la SA d'HLM SEQENS les loyers et les charges jusqu'à la date de la résiliation et à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 14 septembre 2023 et jusqu'à la reprise des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s'étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
-Condamner Monsieur [L] [M] à payer à la bailleresse la somme de 436,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée,
-Condamner le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [L] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 27 novembre 2023.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 avril 2024.
A l'audience, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l'arriéré des loyers et des charges à la somme de 887,51 euros, arrêtés au 15 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [L] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 juillet 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et précise que le dernier loyer précédant l'audience a été acquitté.
Monsieur [L] [M], comparait, il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, tout en précisant qui va s'efforcer de régler sa dette locative à la bailleresse dans les prochains jours.
En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection a autorisé la demanderesse à produire par note en délibéré, un état actualisé de la dette locative au 13 mai 2024 qui intègrerait le versement, auquel s'engage le preneur, en clôture de sa dette locative.
La note en délibéré autorisée est parvenue au greffe dans le délai imparti. Le conseil de la défenderesse précise que Monsieur [L] [M] n'a pas tenu ses engagements pris à la barre, que la dette arrêtée au 30 avril 2024 s'élève désormais à la somme de 1 020,72 euros, échéance d'avril 2024 incluse, et qu'il maintient, dès lors, l'ensemble de ses demandes.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 27 novembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 25 avril 2024.
Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, en leur article 20 pour l'appartement et 6 pour l'emplacement de stationnement, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à
Monsieur [L] [M] le 13 juillet 2023, pour la somme de 326,26 euros.
En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 10 février 2016 et le 1er mars 2016, à compter du 14 septembre 2023.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, la SA d'HLM SEQENS verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 30 avril 2024 (note en délibéré), mensualité d'avril 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif à la somme de 1 020,72 euros, de laquelle il convient d'ôter les frais de contentieux qui y figurent pour un montant total de 170,21 euros
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [M] à verser à la SA d'HLM SEQENS la somme de 850,51 euros, au titre de l'arriéré locatif, mensualité d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juillet 2023 sur la somme de 326,26 euros, à compter de l'assignation du 23 novembre 2023 sur la somme de 47,24 euros (436,51 euros dette à l'assignation du 23 novembre 2023 - les frais de contentieux apparus antérieurement, soit 63,01 euros - 326,26 euros = 47,24 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction faite des frais de contentieux postérieurs à la date de l'assignation, soit 107,20 euros.
Sur l'attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :
En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [L] [M], nonobstant le fait qu'il ne s'est pas acquitté de sa dette locative avant le 13 mai 2024, a repris le paiement de son loyer courant, la bailleresse ne s'opposant pas, par ailleurs, à l'octroi de délais de paiement.
Dans ces conditions, il convient donc d'accorder à Monsieur [L] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui si-gnifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [L] [M] et de tout occupant de son chef sera autori-sée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [L] [M] sera redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la défaillance et jusqu'à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. La bailleresse ne justifiant pas de sa demande de majoration de 25% du loyer et l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdisant au bailleur de percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, il convient de débouter la bailleresse de sa demande de majoration de 25 %.
Sur les demandes accessoires :
En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [L] [M], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 13 juillet 2023.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [L] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 200 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de baux conclus le 10 février 2016 et le 1er mars 2016 entre la société FRANCE HABITATION aux lieu et droits de laquelle vient désormais la SA d'HLM SEQENS, d'une part, et Monsieur [L] [M], relativement à un logement sis [Adresse 3]), ainsi qu'un emplacement de stationnement sis dans la même ville, 7, résidence [12] n° 1019, UG 119788, sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [L] [M] qui réside à l'adresse susmentionnée, à payer à la SA d'HLM SEQUENS, sise [Adresse 10] la somme de 850,51 euros (huit cent cinquante euros et cinquante et un centimes), au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, mensualité d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juillet 2023 sur la somme de 326,26 euros, à compter de l'assignation du 23 novembre 2023 sur la somme de 47,24 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer des frais apparus postérieurement à la date de l'assignation, soit un total de 107,20 euros ;
ACCORDE à Monsieur [L] [M] un délai pour le paiement de ces sommes ;
AUTORISE Monsieur [L] [M] à s'acquitter de la dette en 11 fois, en procédant à 10 versements de 100 euros (cent euros) et un 11ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 11 mois par Monsieur [L] [M] ;
RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d'exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;
DIT qu'en cas de règlement par Monsieur [L] [M] des échéances courantes et de l'intégralité de leur dette de loyers envers la SA d'HLM SEQENS dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que ce dernier aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d'Etat ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [L] [M] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, Monsieur [L] [M] à verser à la SA d'HLM SEQENS ladite indemnité d'occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande de majoration ;
CONDAMNE, Monsieur [L] [M], à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE, Monsieur [L] [M] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 13 juillet 2023 ;
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
