Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00329

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00329 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYCO JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 S.A. IMMOBILIERE 3F C/ M. [W] [G] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDERESSE: S.A. IMMOBILIERE 3F [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur [W] [G] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me KACEM + CCC CCC PREF EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat signé le 31 octobre 2013, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [W] [G] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de parking sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 776,81 € pour le logement et de 47,22 € pour l'emplacement de stationnement, provision sur charges comprise. Le 2 juin 2023, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [W] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 823,68 € selon décompte arrêté au 31 mai 2023. Suivant assignation du 11 décembre 2023, la S.A. IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicite : de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que de tous occupants de son chef ; de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution ; de condamner Monsieur [W] [G] au paiement des sommes suivantes : 4 632,40 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), outre intérêts à compter du 2 juin 2023, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. L'audience s'est tenue le 28 mars 2024 et la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 146,43 €. Le demandeur déclare s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cité par acte délivré à domicile, Monsieur [W] [G] n'a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence du défendeur Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la reprise du paiement du loyer L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 21 mars 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Sur l'arriéré de loyers et charges Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, la S.A. IMMOBILIERE 3F verse aux débats l'acte de bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée. En application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Toutefois, la S.A. IMMOBILIERE 3F ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [W] [G] de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que le défendeur n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues. Il ressort des pièces fournies qu'au 21 mars 2024, la dette s'élève à la somme de 7 108,33 € au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit. Sur la résiliation et l'expulsion Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail La S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, soit le 18 janvier 2023. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action en résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [W] [G] le 2 juin 2023, pour un montant principal de 2 823,68 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Sur la demande d'indemnité d'occupation L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail. A compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s'était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. Sur la demande d'expulsion Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire. Les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [G], qui succombe, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juin 2023. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 7 108,33 € actualisée au 21 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 2 823,68 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONSTATE la recevabilité de l'action en résiliation du bail intentée par la S.A. IMMOBILIERE 3F ; CONSTATE que le contrat signé le 31 octobre 2013 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F et Monsieur [W] [G] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [W] [G] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la S.A. IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT