Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 23/07272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07272 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YK4 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 13 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [M] [V] es qualité de tuteur de, Monsieur [Y] [V], sous tutelle de [M] [V], élisant domicile au cabinet de Me DE FROIDCOURT-BOYER Catherine, représentés par Me DE FROIDCOURT-BOYER Catherine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque A 241 DÉFENDEURS Monsieur [I] [R] [B], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D1227 Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 mars 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07272 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YK4 Suivant acte du 30 octobre 2012, Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V], représenté par son Administrateur de biens, le Cabinet de MESSIEURS LANGLOIS & CIE a donné à bail à Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], un appartement situé [Adresse 1] (accessible par escalier de service sur rue). Le bail prévoyait un loyer annuel de 10776 euros soit une somme mensuelle de 898 euros par mois payable d'avance le 1er du mois, majorée d'une provision pour charge de 50 euros par mois, outre révision annuelle au mois de novembre. Le bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires, et contient une clause relative au dépôt de garantie d'un terme de loyer, soit 898 euros. Dans le dernier état des relations entre les parties, le loyer mensuel est de 991,47 euros (loyer actualisé) et de 150 euros de provision sur charges locatives. Le bailleur soutient que depuis novembre 2022, les locataires payent irrégulièrement leur loyer et charges, laissant s'installer une dette structurelle. Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023 (signifié par PV 659), le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant notamment la clause résolutoire pour un montant en principal de 2282,94 euros. La CCAPEX a été saisie le 27/04/2023. Par assignation délivrée le 27 juillet 2023, Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] a attrait Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: -de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur; -d'ordonner l'expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, et statuer sur le sort des meubles ; -de condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : -3707,37 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 27 juillet 2023, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2282,94 euros à compter du 27 avril 2023, et de l'assignation pour le surplus ; -une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer quotidien (soit une somme de 1982,94 euros), outre une provision sur charges de 150 euros par mois, à compter du 27 juin 2023 jusqu'à complète libération des lieux, -Une pénalité de 10% sur la totalité des arriérés de loyers, charges jusqu'au 27 juin 2023, date d'effet du commandement de payer, et à titre subsidiaire jusqu'à la résiliation du bail, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; -2000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 27 avril 2023. L'affaire appelée à l'audience du 16 novembre 2023 a fait l'objet de reports pour être appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024. Lors de l'audience, le bailleur, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 3810,18 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, mois de janvier 2014 inclus. Il a indiqué ne pas être opposé à une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables. Il a précisé être opposé à l'octroi de tous délais suspensifs de la clause résolutoire. Il a accepté de recevoir à la barre du locataire un chèque de 2000 euros, sous réserve de bon encaissement et dont les références ont été consignées sur la note d’audience. Ila sollicité le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus. Monsieur [I] [R] [B], représenté par son Conseil, a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants, être désormais aidé par sa fille, devoir prochainement bénéficier d'une régularisation de la CAF et avoir retrouvé un emploi qui a commencé le 19 janvier 2024, pour un salaire brut de 3949 euros par mois. Il indique avoir procédé à deux versements de 700 euros le 25/01/2024 et de 776 euros le 29/01/2024 non encore pris en compte par le bailleur. Il établit un chèque de 2000 euros à la barre qui est remis au conseil du bailleur, qui l'accepte sous réserve de bon encaissement. Il sollicite une condamnation sous réserve de deniers et quittances valables, et demande à bénéficier d'un échéancier suspensif de la clause résolutoire sur 36 mois. Monsieur [F] [U], cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice, n'est ni présent, ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 01/09/2023). Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 27/04/2023). L'action est donc recevable. Sur la résiliation et l'expulsion : L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois, après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été signifié à Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], le 27 avril 2023 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 2282,94 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] sont solidairement redevables (le bail prévoyant cette solidarité entre les locataires) des loyers impayés et de charges en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V], produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] restent lui devoir au titre de l'arriéré locatif (charges et taxes ordures ménagères), la somme de 3810,18 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V], la somme de 3810,18 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes), outre intérêts au taux légal sur la somme de 2282,94 euros à compter du 27 avril 2023, et de l'assignation pour le surplus. Sur les délais de paiement : Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En considération de la demande de Monsieur [I] [R] [B] ayant repris le paiement des loyers courants, procédant à la barre à un paiement par chèque, justifiant d'éléments nouveaux sérieux et tangibles au titre de ses revenus et de ses possibilités de règlement, et des besoins du bailleur, il convient d'accorder à Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] un échéancier suspensif de la clause résolutoire, dans les termes du dispositif. Il convient également de prévoir dans le dispositif les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, notamment en terme d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte de ce chef, le recours possible à la force publique et à un serrurier, outre l'exécution provisoire de la présente décision étant suffisants pour en garantir la mise en œuvre. Il n'y pas lieu également pour la fixation de l'indemnité d'occupation à majoration excessive au double du loyer, ni de condamnation au titre d'une quelconque clause pénale contractuelle, l'article 4i de la loi du 6 juillet 1989 interdisant pareilles stipulations. L'indemnité d'occupation sera en conséquence égale au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] en sont redevables à l'égard du bailleur. Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] sera débouté de sa demande visant à la condamnation de Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à lui payer une pénalité de 10% sur la totalité des arriérés de loyers, charges, jusqu'au 27 juin 2023, date d'effet du commandement de payer, et à titre subsidiaire jusqu'à la résiliation du bail, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation. Sur les demandes accessoires : Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 27 avril 2023. L'équité justifie de condamner solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action de Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V]; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30/10/2012 entre Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] et Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], concernant l'appartement situé [Adresse 1] (accessible par escalier de service sur rue), sont réunies au 28 juin 2023, CONSTATE que Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] sont donc, depuis cette date, occupants sans droit ni titre des lieux loués, CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], à verser à Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] la somme de 3810,18 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation, charges et taxes) selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2282,94 euros à compter du 27 avril 2023, et de l'assignation pour le surplus; DIT que Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] sont autorisés à s'acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 105 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; DIT que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et DIT qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ; DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit : - la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, Dans ce cas et en conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] du logement situé [Adresse 1] (accessible par escalier de service sur rue), ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE, à compter du 28 juin 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à verser à Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ; DEBOUTE Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] de ses autres demandes plus amples ou contraires, et notamment de celle visant à la condamnation de Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à lui payer une pénalité de 10% sur la totalité des arriérés de loyers, charges; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U], au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 27 avril 2023; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] [B] et Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [M] [V], es qualité de tuteur de Monsieur [Y] [V] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge.