Cour d'appel, 21 mars 2023. 20/13272

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 21 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13272 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLTA Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 juillet 2020 - Tribunal de proximité de CHARENTON-LE-PONT - RG n° 11-20-000228 APPELANTE La société JULES IMMO société civile immatriculée agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée par Me Bertrand LAGGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A272 INTIMÉS Monsieur [G] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représenté et assisté de Me Nicolas SIKA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0713 Madame [S] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée de Me Nicolas SIKA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0713 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président Mme Marie MONGIN, Conseiller Mme Anne-Laure MEANO, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 mars 2015 à effet au 15 mars 2015, la société par actions simplifiée Jules Immo a donné à bail à M. [G] [E] et Mme [S] [R] un logement de quatre pièces et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros et un forfait de charges locatives de 200 euros, outre un dépôt de garantie de 1 350 euros. M. [E] et Mme [R] ont donné congé pour le 30 juin 2019 et ont quitté les lieux le 2 septembre 2019. Par exploit d'huissier en date du 27 mai 2020 délivré à M. [E] et Mme [R], la société Jules Immo a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont afin d'obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : - 3 232,96 euros au titre des loyers et charges des mois de mai et juin 2019, - 3 232,96 euros au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2019, - 7 300,67 euros au titre de la régularisation des charges de l'appartement et du parking, - 8 756 euros au titre des réparations locatives, - 3 232,96 euros au titre de l'immobilisation des lieux pendant la durée des travaux, - 1 616,48 euros par mois depuis le 2 septembre 2019 jusqu'à la remise en location des lieux. Par jugement du 15 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : - Condamne solidairement M. [E] et Mme [R] à payer à la société Jules Immo la somme de 316,60 euros au titre de la régularisation des charges, - Condamne in solidum M. [E] et Mme [R] à payer à la société Jules Immo la somme de 193 euros au titre des frais de constat, - Condamne in solidum M. [E] et Mme [R] à payer à la société Jules Immo la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne in solidum M. [E] et Mme [R] aux entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation, - Rejette le surplus des demandes, - Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 21 septembre 2020, la société Jules Immo a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions en date du 30 décembre 2022, demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de proximité du 15 juillet 2020 en ce qu'il a débouté la société Jules Immo de sa demande de condamnation in solidum de M. [E] et de Mme [R] au paiement des réparations locatives et de dommages-intérêts et qu'il n'a été fait droit que partiellement à la demande de condamnation in solidum de M. [E] et de Mme [R] au paiement de frais d'huissier, - confirmer ledit jugement pour le surplus, sur le montant de la dette locative et des charges dues par M. [E] et Mme [R] ainsi que sur la somme de 193 euros au titre de la moitié des frais de constat de sortie des lieux, - statuant à nouveau, condamner in solidum M. [E] et de Mme [R] au paiement de la somme de 8 851,20 euros au titre des réparations locatives et du coût des travaux de remise en état et de 527,04 euros au titre des frais exposés par la société Jules Immo du fait de leur carence, - condamner in solidum M. [E] et de Mme [R], à titre de dommages-intérêts, au paiement de la somme de 3 232,96 euros au titre de l'immobilisation des lieux pendant la durée des travaux et à la somme de 9 698,96 euros représentant la perte de loyer depuis le 2 décembre 2019 jusqu'au 29 mai 2020, date de la remise en location des lieux, - en tout état de cause, condamner in solidum M. [E] et de Mme [R] au paiement d'une somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2022, M. [E] et de Mme [R] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du 15 juillet 2020 du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont, - débouter la société Jules Immo de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Jules Immo à payer à M. [E] et de Mme [R] ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'appelante aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. SUR CE, Considérant, s'agissant de la demande des bailleurs tendant à obtenir l'indemnisation des frais de réparation des dégradations, que le premier juge a considéré que la comparaison des constats d'entrée et de sortie des lieux ne mettait pas en évidence des dégradations mais un état d'usure normale d'un logement durant quatre ans, du 10 mars 2015 au 2 septembre 2019 ; Que cependant le constat d'état des lieux d'entrée qualifiait les peintures en bon ou très bon état alors que, lors de la sortie, l'huissier a relevé dans l'ensemble des peintures défraîchies ou fortement défraîchies, de nombreuses traces de frottements et de coloriages voire d'encre sur le plafond de la salle d'eau et la saleté de la cuisine ; Qu'il ne peut être considéré que l'utilisation par les enfants des murs pour réaliser des coloriages, quel que soit le goût de jeunes enfants pour cette pratique, constituerait une usure normale d'un logement donné à bail ; que des peintures en bon ou très bon état ne deviennent pas fortement défraîchies et sales par un usage normal en quatre années ; Qu'en outre les robinets et le bac à douche étaient entartrés, les joints de la salle d'eau noircis alors que ces éléments relèvent de l'entretien à la charge du locataire ; que de même l'huissier a relevé des sols défraîchis avec, à de nombreux endroits, des traces de peinture ; Considérant que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société bailleresse de ce chef ; Que cependant, il ne saurait être alloué à celle-ci la totalité de ses demandes dès lors que la réparation de ces dégradations a pour effet de remettre les peintures en état neuf alors qu'elles étaient, lors de l'entrée dans les lieux, en bon ou très bon état ; que c'est donc la somme de 5 900 euros correspondant aux deux tiers des frais de réparation des dégradations qui sera allouée à la société Jules Immo ; Considérant s'agissant des demandes de remboursement de divers frais, que le commandement de payer du 23 juillet 2019, rendu nécessaire par le défaut de payement par les locataires de leurs loyers et charges alors qu'ils étaient toujours dans les lieux bien que le congé qu'ils avaient eux-même donné était pour le 30 juin, doit être mis à leur charge, peu important que ce commandement sollicitait également, sous réserve du congé donné par les locataires, la résiliation du bail ; que les locataires seront donc condamnés à rembourser cette somme de 176,12 euros ; Que s'agissant des frais de la saisie conservatoire, ils sont en vertu de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution à la charge du débiteur ; qu'à défaut de contestation utile, il sera fait droit à cette demande ; et les intimés seront condamnés à verser à la bailleresse la somme de 350,92 euros ; Que c'est donc à la somme de 527,04 euros que les intimés seront condamnés à verser de ces chefs ; Considérant que la bailleresse sollicite également l'indemnisation de l'impossibilité de louer son appartement pendant la durée des travaux, soit pendant deux mois jusqu'au 2 décembre 2019 pour un montant de 3 232 euros et également l'indemnisation du 2 décembre 2019 au mois de mai 2020, la bailleresse faisant valoir que, s'agissant d'un appartement familial, le moment où les locataires susceptibles d'être intéressés le sont est en fin d'année scolaire et non en fin d'année civile ; que la bailleresse souligne que les intimés avaient donné congé pour le 30 juin 2019 et qu'ils se sont maintenus dans les lieux, sans son accord, jusqu'au mois de septembre suivant, alors qu'ils avaient acquis un logement qui était à leur disposition le 10 mai de cette même année ; Que les intimés font valoir que la bailleresse était d'accord pour qu'ils restent dans les lieux jusqu'au mois de septembre, mais ne rapportent pas la preuve de cet accord qui est contesté ; Considérant qu'il peut être fait doit à la demande d'immobilisation de l'appartement pendant la durée des travaux qui est indiquée comme s'étant poursuivie pendant deux mois, ce qui, au regard de la taille de l'appartement de quatre pièces, de la réfection des peintures et des sols, apparaît un délai raisonnable ; Considérant s'agissant des difficultés pour la bailleresse de relouer cet appartement familial au mois de décembre, que le préjudice allégué est trop hypothétique et donc insuffisamment établi pour qu'il soit fait droit à cette demande d'indemnisation ; Considérant en conséquence que les intimés seront condamnés in solidum à verser à la société Jules Immo la somme de 3 232 euros à titre de dommages-intérêts ; Considérant quant aux mesures accessoires que M. [G] [E] et Mme [S] [R] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la société Jules Immo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Jules Immo de sa demande de condamnation de M. [E] et de Mme [R] au paiement des réparations locatives, de dommages-intérêts, aux frais du commandement de payer en date du 23 juillet 2019 et du procès-verbal de saisie conservatoire et sa dénonciation, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant, - Condamne M. [G] [E] et Mme [S] [R], in solidum, à verser à la société Jules Immo la somme de 5 900 euros au titre des réparations des dégradations de l'appartement donné à bail, - Condamne M. [G] [E] et Mme [S] [R], in solidum, à verser à la société Jules Immo la somme de 527,04 euros au titre des frais du commandement de payer et de saisie conservatoire, - Condamne M. [G] [E] et Mme [S] [R], in solidum, à verser à la société Jules Immo la somme de 3 232 euros à titre d'indemnisation de la durée des travaux, - Déboute la société Jules Immo de ses demandes plus amples ou contraires, - Condamne M. [G] [E] et Mme [S] [R], in solidum, à verser à la société Jules Immo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [G] [E] et Mme [S] [R], in solidum, aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile Le Greffier Le Président