Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 23/07582

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07582 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23UD N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 juin 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MR [P], [Adresse 3] représentée par Maître Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, 51 Bis Rue de Miromesnil 75008 Paris, Toque L0162 DÉFENDEURS Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS, 43 Rue de Condorcet 75009 Paris, Toque D1628 Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 1], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 12 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07582 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23UD EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 mars 2020, la SCI MR [P] a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [E] et Monsieur [F] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2]). Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [R] [E]. Madame [C] [E] a donné un congé accepté par le bailleur. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2934,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution. La saisine de la commission de coordination et de prévention des expulsions locatives n'est pas justifiée. Par assignations des 22 septembre et 8 novembre 2022, la SCI MR [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [S] et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [R] [E] au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation de 2103 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -9243,61 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 1er mars 2024, la SCI MR [P] actualise sa demande en paiement de la dette locative au 1er mars 2024 à la somme de 4334,65 euros, sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros et sa demande d'indemnité d'occupation à 2172,64 euros. La SCI MR [P] s'oppose à l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Monsieur [F] [S] sollicite le rejet des demandes et subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il indique que la dette est réglée par les paiements des 29 février et 1er mars 2024. Monsieur [R] [E] a souligné ne pouvoir se libérer de son engagement de caution en l'absence de résiliation du bail. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI MR [P] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Elle ne justifie pas en revanche de la saisine de la commission de coordination et de prévention des expulsions locatives. Cette fin de non recevoir n'a pas été soulevée par le défendeur et n'est pas relevée d'office. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 27 juin 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2934,61 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2022. En effet, le paiement de la dette au jour de l'audience est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort de l'historique de compte que le paiement du loyer courant a été repris avant l'audience mais que les revenus du foyer de Monsieur [F] [S] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement, chaque mois, le paiement du loyer actuel. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement rétroactifs de la dette locative due lors de la résiliation du bail le 28 août 2022 et désormais réglée et la demande de suspension de la clause résolutoire. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 28 août 2022. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la demanderesse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il y a lieu d'allouer en l'espèce à la demanderesse en contrepartie de l'occupation des lieux une indemnité d'occupation fixée provisoirement à la somme de 2172,64 euros conformément à la demande, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. En l'espèce, la SCI MR [P] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2024, Monsieur [F] [S] lui devait la somme de 2172,64 euros, terme de février 2024 inclus, au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation, l'encaissement du paiement intervenu le 29 février 2024 n'étant pas établi lors de l'audience. Il n'est pas fait droit en revanche à la demande en paiement de l'indemnité d'occupation due pour le mois de mars 2024 exigible le 1er mars date de l'audience, l'absence de paiement ne pouvant être caractérisée à cette date. Monsieur [F] [S] sera donc condamné à payer à la demanderesse la somme de 2172,64 euros, à titre de provision, et une indemnité d'occupation provisionnelle de 2172,64 euros à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la liberation des lieux. Monsieur [R] [D] s'étant porté caution solidaire des loyers, indemnités d'occupation, charges et frais de procédure, il sera condamné solidairement à ce paiement avec Monsieur [F] [S]. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [F] [S] et Monsieur [R] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mars 2020 entre la SCI MR [P], d'une part, et Monsieur [F] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 28 août 2022, REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [F] [S], ORDONNE à Monsieur [F] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [S] et Monsieur [R] [E] à payer à la SCI MR [P] la somme de 2172,64 euros (deux mille cent soixante-douze euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [S] et Monsieur [R] [E] à payer à la SCI MR [P] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel de 2172,64 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération des lieux, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la SCI MR [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [S] et Monsieur [R] [E] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2022 et celui des assignations des 22 septembre et 8 novembre 2022. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge