Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03981

Du 13 février 2024 5AA SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/03981 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRCE S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE C/ [J] [H] - Expéditions délivrées à Mr [J] [H] - FE délivrée à Me Anne-Geneviève HAKIM Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDERESSE : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE RCS PARIS n°803 636 760, représentée par la Société CDC HABITAT RCS de PARIS n°470 801 168 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [J] [H] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Non comparant DÉBATS : Audience publique en date du 02 janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Réputé contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 02 mai 2023, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, a consentit un bail à Monsieur [J] [H] portant sur un logement situé à [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 558.43 euros révisable outre une provision mensuelle sur charges de 127.04 euros. Par acte du 9 août 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT a fait commandement à Monsieur [J] [H] de payer la somme de 2247,66 euros représentant le montant des loyers échus à la date du 07 août 2023 au titre du logement et d'un emplacement de stationnement. Par acte introductif d'instance du 24 octobre 2023 la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [H] à l'audience du 2 janvier 2024 du juge du contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de faire constater que la résiliation du bail du logement est acquise de plein droit à compter de l'expiration du délai de 6 semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer du 9 août 2023 et obtenir : -La libération des lieux et l'autorisation d'expulser Monsieur [J] [H] ainsi que tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique, -La condamnation de Monsieur [J] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers augmenté des charges afférentes au logement, soit 685,47 euros à la date de l'assignation, à partir de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, -La résiliation judiciaire du bail portant sur le stationnement (lot n°010718), aux torts exclusifs du locataire et à la date d'effet de la résiliation du bail principal dont il est accessoire -La condamnation de Monsieur [J] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers augmenté des charges afférentes au stationnement soit 63,75 euros, -La condamnation de Monsieur [J] [H] au paiement de la somme de 2996,10 euros au titre des loyers, frais et charges échus à la date du 13 octobre 2023, outre les loyers et charges dues au jour de l'audience avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, -La condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 2 janvier 2024, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, qui précise que le 2 mai 2023 les parties ont aussi conclu un bail portant sur un stationnement (lot n°010718) situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 62,83 euros, outre 0,92 euros de provision sur charges, a maintenu ses demandes initiales aux fins de constatation de la résiliation du bail d'habitation et de résiliation du bail portant sur le stationnement et expulsion, puisque Monsieur [J] [H] n'a ni repris les paiements et ni quitté les lieux. Elle maintient ses demandes au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation qu'elle a actualisées selon décompte arrêté au 19 décembre 2023 après déduction des frais de contentieux, à la somme de 4494,54 euros. Monsieur [J] [H], assigné à domicile avec dépôt de l'acte en étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n'a pas répondu à l'invitation du service chargé d'établir le diagnostic social et financier. Motifs de la décision Sur le défaut de comparution du défendeur En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. Monsieur [J] [H], assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT, par jugement réputé contradictoire en premier ressort. Sur la recevabilité de l'action Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 octobre 2023, soit au moins 6 semaines avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives (CCAPEX) prevue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 notamment le 10 aout 2023. La demanderesse est donc, au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. Sur la résiliation du bail d'habitation et ses effets Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée. Il est précisé que la résiliation prend effet 2 mois après la signification du commandement de payer, à défaut de la régularisation des paiements par le locataire. Par acte d'Huissier de Justice en date du 9 aout 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2247,66 euros au titre des loyers échus au 07 août 2023, portant tant sur le logement que le stationnement. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne, conformément à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, un délai de 6 semaines pour régularisation des paiements. Il est régulier et ses causes selon le décompte produit, n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification (ni au demeurant dans le délai de deux mois qui était prévu par le contrat en conformité avec les dispositions légales antérieures). Par ailleurs Monsieur [J] [H] n'a pas justifié d'une reprise effective du paiement intégral du loyer. À l'inverse la dette locative a augmenté de façon significative. Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 21 septembre 2023 et sera constatée. L'expulsion de Monsieur [J] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. En outre, il convient de fixer à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [J] [H] aurait payé en cas de non résiliation du bail. Sur la résiliation du bail portant sur le stationnement En application de son article 2, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'applique aussi aux garages, aires et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même locataire. En l'espèce, le contrat de bail portant sur le stationnement (lot n°010718) n'est pas produit au débat. Le relevé de compte du mois de mai produit au débat par la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représentée par CDC HABITAT démontre que Monsieur [J] [H] a versé la somme de 55,53 euros, correspondant au montant du loyer et des charges afférents audit stationnement proportionnellement à l'occupation du mois de mai. Il s'avère par ailleurs que le stationnement est situé [Adresse 5], soit à la même adresse que le bail d'habitation. Dans ces conditions, la preuve du bail est suffisamment établie et au regard du non-paiement des loyers et charges y afférents, la résiliation du bail portant sur le stationnement sera prononcée. Ce bail étant l'accessoire du contrat de bail du logement, la résiliation sera prononcée à la date du 21 septembre 2023. L'expulsion de Monsieur [J] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. En outre, il convient de fixer à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [J] [H] aurait payé en cas de non résiliation du bail. Sur les loyers et les indemnités d'occupation impayés En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Par ailleurs il découle de ce qui précède l'obligation pour Monsieur [J] [H] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges. Il résulte du décompte fourni par la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire représentée par la Société CDC HABITAT, qu'il est dû par Monsieur [J] [H] la somme de 4494,54 euros à la date 19 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 incluse). En l'absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus visés par ce décompte, Monsieur [J] [H] sera condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du mois de janvier 2024 jusqu'à la libération des lieux. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Monsieur [J] [H], qui succombe, sera tenu aux dépens en ceux compris les frais de commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, ces frais antérieurs à l'engagement à la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [J] [H] sera tenu à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire représentée par la Société CDC HABITAT la somme de 500 euros. En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ; CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé à [Adresse 1] à la date du 21 septembre 2023 conformément à la clause de résiliation de plein droit ; PRONONCE à effet du 21 septembre 2023 la résiliation du bail de stationnement, accessoire au bail d'habitation, situé à [Adresse 5], lot n°010718 CONDAMNE Monsieur [J] [H] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 1], et stationnement lot n°010718 ; AUTORISE, à défaut pour Monsieur [J] [H] de libérer volontairement les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (685,47 euros par mois pour le logement et 63,75 euros par mois pour le stationnement à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire représentée par la Société CDC HABITAT, la somme de 4.494,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 19 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire représentée par la Société CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit du jugement. LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection