Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01662

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/01662 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI2F Minute : Société IMMOBILIERE 3F Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Monsieur [N] [F] [X] copie Exécutoire délivrée à : Maître Hela KACEM Copie certifiée conforme délivrée à : Maître Hela KACEM Monsieur [N] [F] [X] Le JUGEMENT DU 5 mars 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 05 Mars 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3F, demeurant 159 rue Nationale - 75638 PARIS CEDEX 13 représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [F] [X], demeurant 61, rue de Vincennes - Logement 1143 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 27 février 2020, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [N] [F] [X] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°1143 situé au 61 rue de Vincennes, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel initial de 329,26 euros, hors charges. Par avenant en date du 11 juillet 2022, la location de l'emplacement de stationnement est résilié. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [N] [F] [X], par acte d'huissier en date du 29 août 2022, un commandement de payer la somme de 3.348,82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 24 août 2022, et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [N] [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l'engagement de location est acquise, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges, - en tout état de cause, ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, des lieux concernés, avec si besoin l'assistance du Commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier, - dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des Procédures d'Exécution, - condamner solidairement Monsieur [N] [F] [X] à payer à la demanderesse, la somme de 4.499,28 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application des articles 1344-1 du code civil ainsi qu'au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Monsieur [N] [F] [X] à due concurrence, - condamner solidairement Monsieur [N] [F] [X] au paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner solidairement Monsieur [N] [F] [X] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront le coût du commandement de payer, - rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. La société IMMOBILIERE 3F, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.139,64 euros, échéance du mois de novembre 2023 comprise, selon décompte en date du 12 décembre 2023. Elle ne s'oppose pas aux délais de paiement. Monsieur [N] [F] [X] comparaît et sollicite des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en sus de son loyer courant. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2024. Par note en délibéré autorisée et reçue le 2 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F actualise sa créance à la somme de 4.028,16 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon décompte en date du 2 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 27 février 2020, modifié par un avenant en date du 11 juillet 2022, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2022, pour la somme en principal de 3.348,82 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2022. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [N] [F] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [F] [X] lui doit la somme de 4.028,16 euros, à la date du 2 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus. Monsieur [N] [F] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.028,16 euros. Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, l'enquête sociale fait état de ressources mensuelles à hauteur de 1.399,25 euros dont 1.22,88 euros au titre du salaire FSL et 276,37 euros de prime d'activité, pour faire face à des charges mensuelles de 721,05 euros. Monsieur [N] [F] [X] est salarié et travaille 5 jours par semaine. Il perçoit 100 euros de la CAF. Monsieur [N] [F] [X] a repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2023. Il a fait un versement à hauteur de 594 euros le 18 décembre 2023. Monsieur [N] [F] [X] sollicite des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en sus de son loyer courant. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [F] [X] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [F] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2020, modifié par un avenant en date du 11 juillet 2022, entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [N] [F] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 61 rue de Vincennes, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 29 octobre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [N] [F] [X] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 4.028,16 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023) ; AUTORISE Monsieur [N] [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [N] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique, d'un commissaire de police et d'un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [N] [F] [X] soit condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNE Monsieur [N] [F] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection