Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 23/57080

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57080 RG 24/50056 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22MW N° : 9 Assignation du : 21 Septembre 2023 28 Décembre 2023 [1] [1] 2Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 25 mars 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. RG 23/57080 DEMANDEURS Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société VIANOVA GESTION, société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 4] [Localité 7] La société S.A.S.U. VIANOVA GESTION [Adresse 4] [Localité 7] représentés par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS - #E0020 DEFENDERESSE La S.A.R.L. ADER IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 6] non constituée RG 24/50056 DEMANDEURS à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société VIANOVA GESTION, société par actions simplifiée unipersonnelle [Adresse 4] [Localité 7] La société S.A.S.U. VIANOVA GESTION [Adresse 4] [Localité 7] représentés par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS - #E0020 DEFENDERESSE à l’ASSIGNATION en INTERVENTION FORCEE La Société MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES - M.J.A. prise en la personne de son représentant légal, Me [C] [O], [Adresse 1] [Localité 5] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] désigné par jugement d’ouverture du tribunal de commerce de [Localité 8] du 25 octobre 2023 DÉBATS A l’audience du 26 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Le 14 juin 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété, a désigné la société VIANOVA GESTION en qualité de syndic de l'immeuble, en lieu et place de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] à compter du 14 juin2023. Par courrier recommandé du 13 juillet 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] a mis en demeure la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] d’avoir à lui communiquer les pièces du syndicat des copropriétaires avant le 21 juillet 2023. Faute d'obtenir la communication de l'ensemble des documents afférents à l'immeuble, la société VIANOVA GESTION, syndic en exercice de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ont fait assigner la société ADER IMMOBILIER [Localité 8], au visa des articles 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, de l’article 491 du code de procédure civile, de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 1240 du code civil, par acte en date du 21 septembre 2023 enregistré sous le numéro de RG 23/57080, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins de voir : “• CONDAMNER sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 la société ADER IMMOBILIER à communiquer toutes les pièces visées dans la présente assignation et prévues par l’article précité, ainsi que tous les fonds disponibles ; • ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500,00 € par jour de retard, à compter d'un délai de 5 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir sur le fondement de l’article L. 131-1 du CPCE ; • SE RESERVER le droit de liquider l'astreinte ordonnée sur le fondement de l'article L131-3 du CPCE, • CONDAMNER la société ADER IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], une somme de 5.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; • CONDAMNER la société ADER IMMOBILIER à payer à la société VIANOVA GESTION et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], chacun, la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du CPC; • CONDAMNER la société ADER IMMOBILIER à supporter les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Norbert NAMIECH par application de l’article 699 du code de procédure civile ”. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus. La société ADER IMMOBILIER [Localité 8] a été placée en liquidation judiciaire par jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris, le 25 octobre 2023. Par acte délivré le 28 décembre 2023, enregistré sous le numéro de RG 24/50056, la société VIANOVA GESTION et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ont fait assigner en intervention forcée la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), prise en la personne de Maître [C] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 331, 367, 699 et 700 du code de procédure civiles et de l’article L.131-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir : • PRONONCER la jonction de la présente instance avec celle n° 23/57080 actuellement pendante devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 8], • CONDAMNER la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), en qualité de liquidateur judiciaire du cabinet ADER IMMOBILIER [Localité 8] à communiquer toutes les pièces visées dans la présente assignation et prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 33 du décret du 17 mars 1967; • ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500,00 € par jour de retard, à compter d'un délai de 5 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir sur le fondement de l’article L. 131-1 du CPCE ; • SE RESERVER le droit de liquider l'astreinte ordonnée sur le fondement de l'article L131-3 du CPCE, • CONDAMNER la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), en qualité de liquidateur judiciaire du cabinet ADER IMMOBILIER [Localité 8] à payer à chacune des parties demanderesses la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; • CONDAMNER la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), en qualité de liquidateur judiciaire du cabinet ADER IMMOBILIER [Localité 8] à supporter les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Norbert NAMIECH par application de l’article 699 du code de procédure civile ”. A l’audience de renvoi du 26 février 2024, la jonction des deux procédures a été ordonnée sous le numéro de RG unique 23/57080. Les requérants ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Bien que régulièrement assignée à son siège social, la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), prise en la personne de Maître [C] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8], n’a pas constitué d’avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. MOTIFS Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. -MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.. L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.” L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : «  Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux. Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. » La transmission précitée doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967. La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient. Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence. L’action exercée à l’encontre d’un ancien syndic en liquidation judiciaire en application des dispositions de l’article 18-2 précité échappe à l’interdiction des poursuites prévue par l’article L.622-21 du code de commerce. En l’espèce, la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] a été syndic de la copropriété jusqu’au 14 juin 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société VIANOVA GESTION en qualité de syndic de copropriété, à compter du 14 juin 2023, pour l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Il n’est pas sérieusement contestable que la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] n’a pas répondu aux premières sollicitations du syndic en exercice puis du conseil du syndicat des copropriétaires, pour convenir de la remise de l’intégralité des documents relatifs à la gestion de la copropriété. La société ADER IMMOBILIER [Localité 8] a été placée, à compter du 25 octobre 2023, en liquidatation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de [Localité 8] du même jour. L’obligation de communication des documents relatifs à la gestion de la copropriété est née avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective. Le liquidateur judiciaire mandaté n’a pas davantage transmis l’intégralité des pièces de la copropriété, après la délivrance de l’assignation en intervention forcée. La partie défenderesse défaillante n’a allègué aucune impossibilité ni opposé aucun argument concernant la transmission de ces documents, de sorte qu’il sera fait droit à la demande dans les termes du dispositif de l’assignation. Considérant le placement de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] en liquidation judiciaire depuis le 25 octobre 2023, il n’y a pas lieu d’assortir à ce stade de la procédure, la condamnation d’une astreinte. Sur les demandes accessoires La société défenderesse défaillante, représentée par son liquidateur judiciaire, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. La situation économique de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] placée en liquidation judiciaire, ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni d’allouer une indemnité à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, Condamnons la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), prise en la personne de Maître [C] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8], à remettre à la société VIANOVA GESTION en sa qualité de syndic de copropriété en exercice de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], tous les documents afférents à la gestion de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9], et précisément les pièces suivantes visées à l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 : - la situation de trésorerie, - les références des comptes bancaires du syndicat, - les coordonnées de la banque, - l’état détaillé et justifié des comptes des copropriétaires, - les comptes du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture, - toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat, - les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, - les convocations d’assemblées générales et ses pièces annexes, - le carnet d'entretien de l'immeuble, - les diagnostics techniques, - Le règlement de copropriété, ses modificatifs et ses conventions éventuelles, - Tous les documents, clés de la copropriété et archives du syndicat; Disons n’y avoir pas lieu au prononcé d’une astreinte ; Déboutons les parties demanderesses de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamnons la société Mandataires Judiciaires Associés (MJA), prise en la personne de Maître [C] [O], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société ADER IMMOBILIER [Localité 8] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Ainsi fait à Paris, le 25 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELViolette BATY