Tribunal judiciaire, 13 novembre 2025. 25/01931

Minute n° 25/01355 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 25/01931 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXNB 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 13 Novembre 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ; DEBATS : à l'audience publique du 16 Septembre 2025 ENTRE : S.A. SFHE SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Anne-sophie DUROUCHOUX de la SELARL BD AVOCATES, avocats au barreau de LYON, substituée par Me Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE ET : Madame [H] [N] [B] née le 02 Février 1981 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] comparante JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025 Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat signé le 12 avril 2024 prenant effet au 15 avril 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Madame [H] [N] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 476,46 euros outre une provision sur charges de 90,42 euros. Suivant contrat signé le 12 avril 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a également donné à bail à Madame [H] [N] [B] , une place de stationnement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 39,68 euros outre une provision sur charges de 0,76 euros. La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a fait délivrer le 17 janvier 2025 à Madame [H] [N] [B] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 433,87 €. Par courrier simple du 9 janvier 2025, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 avril 2025 et signifiée à personne, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a attrait Madame [H] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ; - d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [N] [B] ; - de condamner Madame [H] [N] [B] au paiement des sommes suivantes : 433,87 € au titre de sa créance locative arrêtée au 10 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et rappeler que la présente décision est exécutoire par provision de droit. La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 12 avril 2025. L'audience s'est tenue le 16 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Lors de l’audience, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1,85 € sa créance locative arrêtée au 08 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Le bailleur a précisé qu'aucun document n'est apporté par la locataire concernant sa volonté de payer une somme mensuelle pour apurer sa dette locative. Madame [H] [N] [B], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire. Elle a précisé que, malgré une situation compliqué et la fermeture de sa société, elle continue à régler son loyer qui est toujours à jour. Elle indique avoir effectué une demande de paiement à hauteur de 400,00 euros par mois à laquelle elle n'avait jamais eu de réponse avant que le commissaire de justice ne lui délivre l'assignation. Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce dernier délai, a été délivré à Madame [H] [N] [B] le 17 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 433,87 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [H] [N] [B] n’ayant pas réglé la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (logement + garage) sont réunies à la date du 18 mars 2025. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats un décompte arrêté au 08 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1,85 euros. Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [N] [B] à payer la somme de 1,85 € actualisée au 08 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l'espèce, Madame [H] [N] [B] a repris le paiement du loyer courant et elle sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. Outre le paiement des loyers courants justifiés par des prélèvements mensuels réguliers, il apparaît que beaucoup de versements effectués par la locataire ont permis d'apurer quasiment l'intégralité de la dette locative dès lors que celle-ci, le jour de l'audience, s'élève à 1,85 euros. Au regard du montant dérisoire de la dette, des règlements réguliers et des efforts globalement fournis par la locataire, il convient de lui accorder une mensualité de paiement à 1,85 euros. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier. A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que la locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu. Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES. En outre, dans cette hypothèse, Madame [H] [N] [B] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation des contrats de bail reprendrait sa pleine efficacité. De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles (logement + garage), dans la limite de la demande formée par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [N] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, CONSTATE que le bail conclu le 12 avril 2024 entre la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES et Madame [H] [N] [B] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONSTATE que le bail conclu le 12 avril 2024 entre la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES et Madame [H] [N] [B] concernant le garage sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE Madame [H] [N] [B] à payer à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, la somme de 1,85 € arrêtée au 08 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ; AUTORISE Madame [H] [N] [B] à se libérer en une seule mensualité de 1,85 euros, la même mensualité équivalant au solde de la dette, payable le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées ; RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ; DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [H] [N] [B] dans le délai précité ; DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation des contrats de bail reprendra ses effets à compter du 18 mars 2025 et Madame [H] [N] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [H] [N] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ; FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [N] [B] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus (logement + garage) si les contrats de bail n'avaient pas été résiliés, à compter de la résiliation de ces derniers et au besoin la CONDAMNE à verser à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'octobre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux ; CONDAMNE Madame [H] [N] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIER LE JUGE