Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 22/08590

N° RG 22/08590 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPE 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 28 Février 2024 50G N° RG 22/08590 N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPE Minute n° 2024/ AFFAIRE : [D] [L] [J], [I] [N], [Z] [O], [E] [F], [T] [N] épouse [F] C/ S.A.S. LA TOUR DE PISE Grosse Délivrée le : à Avocats : Me Béatrice ALLAIN COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 20 Décembre 2023 JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDEURS Monsieur [D] [L] [J] né le 28 Mars 1983 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] (ESPAGNE) représenté par Me Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN, avocat plaidant Madame [I] [N] née le 13 Octobre 1960 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN, avocat plaidant N° RG 22/08590 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPE Madame [Z] [O] née le 17 Juin 1929 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN, avocat plaidant Monsieur [E] [F] né le 13 Octobre 1958 à [Localité 11] (ANGLETERRE) de nationalité Britannique [Adresse 13] [Adresse 13] (UNITED KINGDOM) représenté par Me Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN, avocat plaidant Madame [T] [N] épouse [F] née le 02 Mars 1955 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN, avocat plaidant DEFENDERESSE S.A.S. LA TOUR DE PISE [Adresse 4] [Adresse 4] défaillant Selon acte sous seing privé en date des 21, 22 et 25 octobre 2021, Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F], et Madame [T] [N] out vendu à la SAS LA TOUR DE PISE, représentée par Monsieur [H] [S], une maison d’habitation sise [Adresse 2] moyennant le prix de 65.000 euros. La société LA TOUR DE PISE déclarait financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels. La date de signature de l’acte authentique était fixée au plus tard le 20 janvier 2022. Un avenant en date du 1er février 2022 de « prorogation » du compromis de vente a reporté la date limite de régularisation de l'acte en forme authentique au 15 mars 2022 et a maintenu inchangées les autres clauses et conditions du contrat. Selon acte authentique en date du 27 avril 2022, les parties ont modifié le compromis en convenant d’un séquestre de 10 000 euros déposé par l'acquéreur et d’un terme extinctif pour signature de l'acte de vente au plus tard le 31 mai 2022. La SAS LA TOUR DE PISE n’a pas versé le solde du prix et la signature de l'acte authentique n'a pas eu lieu. Suivant acte d'huissier signifié le 8 novembre 2022, Monsieur [D] [L] [P] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F], et Madame [T] [N] épouse [F] ont fait assigner la SAS LA TOUR DE PISE devant le Tribunal judiciaire aux fins de voir : Vu l'article 1231-5 du Code civil, - CONDAMNER la société LA TOUR DE PISE à leur payer la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, - JUGER que le dépôt de séquestre enregistré dans les comptes de la SELARL [A] sera attribué aux vendeurs, - CONDAMNER la société LA TOUR DE PISE à leur payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - CONDAMNER la société LA TOUR DE PISE à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la société LA TOUR DE PISE an paiement des entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur l'ordonnance de clôture : Il convient de prononcer la clôture de l'instruction au jour des plaidoiries en application de l'article 799 du code de procédure civile. Sur le fond : Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. » En application de l'article 1217 du Code civil dispose : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ». L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». En l'espèce, il est stipulé au compromis de vente que la date initialement prévue pour la réitération de l'acte le 20 janvier 2022 constituait le point de départ à partir duquel l’une des parties « pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommande avec accuse de réception avec demande d’avis de réception ». Il était précisé au paragraphe qu’à défaut de s'être exécuté dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante pourra invoquer la résolution de plein droit de l'acte sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement et que la partie défaillante, lui versera, a titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 6.500 euros. L'avenant a reporté la date limite de régularisation de l'acte en forme authentique au 15 mars 2022 puis au 31 mai 2022 selon l'acte authentique du 27 avril 2022. Cet acte authentique stipule, concernant le séquestre, que l'acquéreur a déposé au moyen d’un virement bancaire en date du 19 avril 2022, à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maitre [W] [A], notaire à [Localité 9], une somme de 10 000 euros, que cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l’acte dus par l’acquéreur lors de la réalisation de l’acte authentique et que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l'autre des conditions suspensives énoncées dans le compromis de vente initial et que dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus. L'acte authentique du 27 avril 2022 précise s'agissant du terme, qu'il s'agit d'un terme considéré par les parties comme extinctif «  à titre de condition impulsive et déterminante de leur convention », que l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires et que la non-réalisation n’est pas de son fait et que si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, il devra le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l'inexécution du contrat. Il est précisé que si un dépôt de garantie a été versé, le montant de celui-ci s’imputera à due concurrence sur celui de la stipulation de pénalité. Le 30 mai 2022, Monsieur [S], écrivait en réponse à un mail de l'Office Notarial qui lui réclamait le versement du solde : « la banque étant fermée aujourd'hui, ce n'est pas possible, ensuite il y a substitution sur le compromis car je n'achète bien évidemment pas sur le compte de la retourner (? ) de PISE et j'attends que l'argent soit viré sur la société qui vient d 'être créée. Je vous transmets le Kbis ». Au 31 mai 2022, les fonds n'étaient pas versés sans plus d'explication ou de justification. Ainsi, alors qu'aucune condition suspensive particulière n'était prévue, la SAS LA TOUR DE PISE s'est montrée défaillante en ne remplissant pas les obligations du contrat et ne permettant pas la réalisation de la vente. Dès lors, il doit être considéré qu'elle s'est refusée à exécuter son engagement et est de plein droit débitrice de la clause pénale sans qu'il y ait à rechercher si elle a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré. Eu égard au montant du bien, au comportement de la SAS LA TOUR DE PISE qui a manqué à ses obligations contractuelles sans aucune justifications et en l'absence de tout élément sur sa situation financière, le montant de la clause pénale n'apparait pas excessif. En conséquence, la SAS LA TOUR DE PISE sera condamnée à payer à Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [T] [N] la somme de 6500 euros en exécution de la clause pénale. L'acte du 27 avril 2022 précisant qu'en cas de non-réalisation de la vente de la responsabilité de l'acquéreur, la somme séquestrée restera acquise au vendeur par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus (en réalité dans le compromis initial), le montant du séquestre sera, conformément aux stipulations du contrat, imputé sur celui de la clause pénale et, la clause pénale étant inférieure à la somme séquestrée, la somme de 6500 euros provenant du dépôt de séquestre de 10 000 euros, enregistré dans les comptes de la SELARL [A], sera attribuée aux vendeurs. Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F], et Madame [T] [N] ne justifient pas, en l’absence de tout élément à l'appui, d'une atteinte psychologique ou d'une atteinte à leur sentiments d'affection, d'honneur ou de considération et ils seront en conséquence déboutés de leur demande en réparation d'un préjudice moral. La SAS LA TOUR DE PISE qui succombe sera condamnée aux dépens. Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F], et Madame [T] [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au Greffe : PRONONCE la clôture de l'instruction au jour des plaidoiries. CONDAMNE la SAS LA TOUR DE PISE à payer à Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [T] [N] la somme de 6500 euros en exécution de la clause pénale. ORDONNE que ce montant soit imputé sur la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [W] [A], Notaire à [Localité 9] et DIT que Maître [W] [A], sera autorisée à remettre 6500 euros de la somme séquestrée à Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [T] [N], sur justification de la signification à parties du présent jugement. CONDAMNE la SAS LA TOUR DE PISE à payer à Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [T] [N] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE Monsieur [D] [L] [J], Madame [I] [N], Madame [Z] [O], Monsieur [E] [F] et Madame [T] [N] du surplus de leurs demandes. CONDAMNE la SAS LA TOUR DE PISE aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,