Cour d'appel, 24 novembre 2022. 22/00227

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/00227 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FVGU Minute n° 22/00393 [H] C/ [Y], [H] Ordonnance Référé, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 7], décision attaquée en date du 06 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 21/000007 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022 APPELANTE : Madame [N] [H] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Monsieur [L] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ Madame [Z] [W] [H] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 22 septembre 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 24 novembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé, M. [L] [Y] et Mme [Z] [W] [H] ont consenti un bail à Mme [N] [H] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 4.500 francs. Par acte d'huissier du 7 juillet 2020, M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre le logement à effet au 29 janvier 2021. Par acte d'huissier du 3 juin 2021, M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] ont fait citer Mme [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarrebourg statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] [H] a demandé au tribunal d'annuler le congé pour vendre et rejeter les demandes, sollicitant une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 6 décembre 2021, le juge des référés a': - constaté la validité du congé pour vendre signifié à personne à Mme [N] [H] le 7 juillet 2020 - prononcé la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2000 entre M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] avec Mme [N] [H] à compter du 29 janvier 2021 - ordonné l'expulsion de Mme [N] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, et à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées - condamné Mme [N] [H] à payer à M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] à titre de provision la somme de 21.920 euros au titre de l'arriéré locatif due à la date de résiliation du contrat de bail - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à 685 euros et condamné Mme [N] [H] à payer à M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] la somme de 685 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de février 2021 jusqu'à libération des lieux - condamné Mme [N] [H] aux entiers dépens - débouté les parties du surplus de leurs demandes Le premier juge a relevé que le contrat de bail produit par les demandeurs ne mentionnait pas la date de signature ni celle de sa prise d'effet et que les parties avaient convenu d'un bail d'une durée de trois ans avec une première reconduction expressément mentionnée au 29 janvier 2003. Il en a déduit que le bail avait pris effet au 29 janvier 2000 tacitement renouvelé tous les trois ans jusqu'au 29 janvier 2021 et que le congé pour vendre avait été régulièrement délivré à la locataire le 7 juillet 2020 soit plus de six mois avant l'échéance du bail. Il a dit que les impayés antérieurs à juin 2018 étaient prescrits et a condamné la locataire à verser à titre de provision la somme de 21.920 euros au titre de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation de 685 euros jusqu'à la libération des lieux. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 21 janvier 2022, Mme [N] [H] a interjeté appel de toutes ses dispositions sauf celle ayant rejeté la demande de M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] au titre des frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2022, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de : - débouter M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] de l'ensemble de leurs demandes - à titre principal les renvoyer à mieux se pourvoir compte-tenu de l'existence d'une contestation sérieuse et ordonner l'incompétence de la juridiction statuant en référé - à défaut ordonner la nullité du congé - à titre subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement - en tout état de cause condamner M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'au règlement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que le fait que le bail prévoit une reconduction au 29 janvier 2003 ne prouve pas qu'il a pris effet le 29 janvier 2000 puisque les parties peuvent prévoir une autre durée que 3 ans, qu'il appartient aux bailleurs de prouver la date de commencement du bail et qu'en l'absence de date le contrat de bail est nul. Elle conteste la régularité et validité du congé pour vendre qui ne mentionne pas la date de bail et soutient qu'il existe une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer. Elle conclut au rejet des demandes des intimés, y compris la provision au titre de l'arriéré locatif qui n'est pas prouvé et l'indemnité d'occupation puisque le bail n'est pas résilié. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement au vu de ses ressources. M. [Y] et Mme [Z] [W] [H] ont constitué avocat le 2 février 2022 mais n'ont déposé aucune conclusion. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'incompétence du juge des référés En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, le fait de dire s'il existe ou non une contestation sérieuse quant aux demandes de des intimés et si les conditions d'application de l'article 834 du code de procédure civile sont ou non réunies, relève de l'appréciation des pouvoirs du juge des référés et non de sa compétence, de sorte que la demande d'incompétence est rejetée. Sur la résiliation du bail En application de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer congé pour vendre à son locataire à condition d'indiquer dans l'acte, à peine de nullité, le motif allégué pour sa délivrance, le prix de vente, les conditions de la vente projetée, les cinq premiers alinéas de l'article 15-II et que le congé vaut offre de vente en faveur du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur, et à son expiration, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement et en application de l'article 472 du même code, si l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il résulte des constations faites par le premier juge que si le contrat de bail ne mentionne pas la date de signature ni celle de sa prise d'effet, les parties ont cependant convenu d'une durée de trois ans avec une première reconduction expressément mentionnée au 29 janvier 2003 et en a justement déduit que le bail avait pris effet au 29 janvier 2000 et que le congé pour vendre avait été régulièrement délivré à la locataire le 7 juillet 2020, soit plus de six mois avant l'échéance du bail prévue au 29 janvier 2021. Si l'appelante soulève la nullité du congé pour vendre, il est rappelé qu'il appartient au juge du fond et non au juge des référés de statuer sur ce point, l'ordonnance ayant rejeté cette demande étant confirmée. En revanche, le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, examiner si les moyens invoqués par l'appelante sont suffisamment sérieux pour faire obstacle à la demande en résiliation du bail des intimés. Si l'appelante conteste la date de prise d'effet du bail retenu par le premier juge et la validité du contrat de bail et en déduit la nullité du congé, il est observé qu'elle ne verse aux débats ni le contrat de bail ni le congé pour vendre, ni aucun autre élément de nature à remettre en cause les constatations faites par le premier juge. Il est en outre relevé qu'elle ne conteste pas avoir occupé le local d'habitation et avoir régulièrement réglé son loyer, l'absence d'indication de la date de prise d'effet n'étant pas un élément susceptible d'emporter l'annulation du contrat. Elle ne démontre pas plus l'absence de validité du congé pour vendre, l'indication de la date du bail dans le congé n'étant pas une mention légale prescrite à peine de nullité. Il s'ensuit que les demandes des intimés ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En conséquence, l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la validité du congé pour vendre, prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le premier juge a dit que la locataire était redevable d'un arriéré locatif s'élevant à 21.920 euros au vu du décompte produit par les bailleurs en première instance. Il est constaté que l'appelante ne produit aucune pièce pouvant remettre en cause ces constatations et ne justifie d'aucun règlement, de sorte que l'ordonnance déférée est confirmée. En raison de la résiliation du bail, Mme [N] [H] occupe les lieux loués sans droit ni titre et il convient de confirmer l'ordonnance l'ayant condamnée à verser aux intimés une indemnité d'occupation mensuelle de 685 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux loués. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, Mme [N] [H] ne justifie d'aucun règlement depuis l'ordonnance assortie l'exécution provisoire, ni de sa situation professionnelle et financière actuelle alors qu'elle ne produit que son avis d'imposition au titre des revenus 2019. Il s'en déduit qu'elle ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux et doit être déboutée de sa demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [N] [H] devra supporter les dépens d'appel et elle est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, DEBOUTE Mme [N] [H] de sa demande d'incompétence de la juridiction statuant en référés ; DIT qu'il n'y a aucune contestation sérieuse sur les demandes ; DEBOUTE Mme [N] [H] de sa demande de délais de paiement et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [N] [H] aux dépens d'appel LE GREFFIER LE PRESIDENT