Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/51253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51253 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CUP N° : 3 Assignation du : 14 Février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEURS Monsieur [S] [H], propriétaire à concurrence de moitié indivise en pleine propriété et de moitié indivise en usufruit [Adresse 2] [Localité 5] Madame [I] [D] [H], propriétaire à concurrence d’un sixième en nue-propriété pour y réunir l’usufruit au décès de M. [S] [H] [Adresse 2] [Localité 5] tous deux représentés par Maître Sacha GHOZLAN, avocat au barreau de PARIS - #C1513 DEFENDERESSE La Société BIZZAZA [Adresse 3] [Localité 4] non comparante DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 29 juin 2018, M. [S] [H], M. [F] [H], M. [T] [H] et Mme [I] [H] ont consenti à la société BIZZAZA un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2018 moyennant un loyer de 24.000 € par an HT et HC payable par mois et d’avance. Selon avenant du 11 juin 2021, le loyer a été révisé à la somme de 18.000 € à compter du 1er septembre 2020. Le 21 septembre 2023, M. [S] [H] et Mme [I] [H], agissant ès-qualités de propriétaire à concurrence de moitié indivise en pleine propriété et de moitié indivise en usufruit pour le premier et de propriétaire à concurrence d’un sixième en nue-propriété pour y réunir l’usufruit au décès de M. [S] [H] pour la seconde, tous deux ci-après dénommés “les consorts [H]”, ont fait signifier à la société BIZZAZA un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à leur payer la somme de 7.114,57 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Le 14 février 2024, les consorts [H] ont fait assigner la société BIZZAZA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel ils demandent de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties; - ordonner l’expulsion de la société BIZZAZA sous astreinte de 100 € par jour de retard; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société BIZZAZA à leur payer une provision de 5.466,66 € à titre d’arriéré locatif, outre les intérêts au taux contractuel; - condamner la société BIZZAZA à leur payer une indemnité d’occupation de 2.250 € par mois, avec indexation de ladite indemnité selon les stipulations du bail; - condamner la défenderesse à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La société BIZZAZA n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société BIZZAZA Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail du 29 juin 2018 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 21 septembre 2023 à la société BIZZAZA vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7.114,57 € selon décompte figurant dans l’acte. A défaut de justification du paiement de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 octobre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société BIZZAZA selon les termes du dispositif ci-après. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée. La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du dernier loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due aux consorts [H] à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Les consorts [H], qui sollicitent que l’indemnité d’occupation soit indexée “selon les stipulations du bail”, ne se réfèrent à cet égard à aucun article précis du contrat prévoyant l’indexation de cette indemnité. Dans ces conditions, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, les consorts [H] produisent un décompte de loyers, charges et taxes, arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, d’un montant de 5.466,66 €. L’obligation de la société BIZZAZA n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme aux consorts [H]. La clause pénale dont se prévalent les bailleurs à l’appui de leur demande de paiement des intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront donc fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus à compter de la délivrance du commandement de payer. Sur les demandes accessoires La société BIZZAZA sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023. L’équité commande de condamner la société BIZZAZA à payer aux consorts [H] la somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 juin 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1], avec effet à la date du 21 octobre 2023 à 24h00, Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société BIZZAZA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Déboutons M. [S] [H] et Mme [I] [H] de leur demande de prononcé d’une astreinte, Condamnons la société BIZZAZA à payer à M. [S] [H] et Mme [I] [H] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, Condamnons la société BIZZAZA à payer à M. [S] [H] et Mme [I] [H] la somme provisionnelle de 5.466,66 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, Condamnons la société BIZZAZA à payer à M. [S] [H] et Mme [I] [H] la somme totale de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, Condamnons la société BIZZAZA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023. Fait à Paris le 16 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON