Cour d'appel, 09 décembre 2022. 21/13042

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13042 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBCH Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/01595 APPELANTS Monsieur [A], [O] [Y] né le 29 janvier 1977 à [Localité 8], [Adresse 2] [Localité 4] Madame [J], [P] [N] épouse [Y] née le 15 janvier 1980 à [Localité 7], [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés de par Me Nejma LABIDI de la SELEURL NEJMA LABIDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1702 INTIMÉS Monsieur [Z] [F]né le 04 février 1982 à [Localité 7], [Adresse 3] [Localité 5] Madame [R] [U] épouse [F] née le 7 juillet 1990 à [Localité 6], [Adresse 3] [Localité 5] Tous deux représentés et assistés de Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G0823 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 02 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Après une première promesse de vente devenue caduque, Mme [J] [N] épouse [Y] et M. [A] [Y] ont signé avec M. [Z] [F] et Mme [R] [U] épouse [F], par acte en date du 8 septembre 2019, avec le concours de l'agence immobilière Laforêt à Saint-Maurice, une promesse de vente portant sur un appartement de cinq pièces principales avec garage issu de la réunion des lots 1, 6 et 16 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]) et un garage, au prix de 625 000 euros. Un acompte d'un montant de 30 000 euros devait être versé entre les mains du notaire des époux [Y], vendeurs, au plus tard le 15 septembre 2019 et la réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 décembre 2019. L'acte stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt qui a été réalisée ainsi que le paiement de la somme de 62 500 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale en cas d'inexécution de leur obligation par l'une ou l'autre partie. Par lettre du 3 décembre 2019, M. [H], notaire des acquéreurs, indiquait que ses clients ne donneraient pas suite à l'acquisition de l'immeuble estimant que des éléments fondamentaux leur avaient été cachés au moment de la signature de l'avant-contrat et soulignait notamment que les vendeurs occupent des parties communes et des parties privatives qui ne leur appartiennent pas sans que cette situation ne soit décrite dans le titre de propriété ni dans la promesse de vente. Le 13 février 2020 les époux [Y] ont fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Créteil. Par un jugement en date du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : . débouté M. [A] [Y] et Mme [J] [N] époux [Y] de leurs demandes, . ordonné la restitution à M. [Z] [F] et Mme [R] [F] de la somme de 30.000,00 euros (trente mille euros) déposée à titre d'acompte entre les mains de Maître [W] [C], notaire, . condamné M. [A] [Y] et Mme [J] [N] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [F] la somme de 3 000,00 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts, . ordonné l'exécution provisoire, . condamné M. [A] [Y] et Mme [J] [N] au dépens, . condamné M. [A] [Y] et Mme [J] [N] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [F] la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, . rejeté toutes autres demandes des parties. Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que M. et Mme [Y] ont proposé à la vente des parties communes dont ils ne sont pas propriétaires ainsi qu'une partie privative qui appartient à un autre copropriétaire, qu'ils ne justifiaient pas détenir la propriété des lots litigieux (lots 19, 20, 26 et 27), faute d'acte authentique, de modification du règlement de copropriété de l'état descriptif de division et de publication foncière de ces modifications et a retenu que le fait que la promesse du 8 septembre 2019 mentionne les décisions prises lors de l'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2014 est insuffisant à couvrir les difficultés nées de l'absence de régularité des cessions prévues alors que 5 ans se sont écoulés depuis cette assemblée générale. Il a rejeté l'usucapion trentenaire invoquée par les demandeurs faute pour ces derniers d'apporter la preuve des conditions d'acquisition antérieure au 1er décembre 1994, date d'acquisition du bien par M. et Mme [M], auteurs des époux [Y], et de l'état du bien antérieur ; il a également rejeté l'usucapion abrégée au motif qu'elle ne peut découler que du titre des époux [Y] du 18 avril 2011 de sorte que les 10 ans n'étaient pas écoulés au moment de la signature de la promesse. Le premier juge a requalifié la demande de M. et Mme [F] au titre de la clause pénale en demande de dommages et intérêts, faute de remplir les conditions contractuelles pour la mise en 'uvre de la clause pénale dont ils ne pouvaient se prévaloir, celle-ci étant stipulée au bénéfice des vendeurs et le refus étant en l'espèce imputable aux acquéreurs ; il a jugé qu'ils ont subi un préjudice du fait d'avoir souscrit une assurance ainsi que d'autres frais en vue de l'acquisition de l'appartement et du fait d'avoir donné congé au propriètaire de lde leur ancien logement, dans lequel néanmoins ils ont pu rester avec l'accord de leur bailleresse. Les époux [Y] ont interjeté appel du jugement. Par leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour de : Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . les a déboutés de leurs demandes ; . les a condamnés à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; . les a condamnés aux dépens ; . les a condamnés à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau : . condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 62 500 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente sous seing privé du 8 septembre 2019 ; . condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de l'acompte réglé par eux, compte tenu de leur responsabilité dans la défaillance de la condition ; . juger que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal par application des dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 à compter de la date de la lettre de mise en demeure du 13 décembre 2019 ; . réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner M. et Mme [F] à leur restituer la somme de 3 000 euros allouée à titre de dommages et intérêts à la suite du jugement de première instance ; . débouter M. et Mme [F] de l'intégralité de leurs demandes, . condamner M. et Mme [F] à leur payer une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens. Par leurs dernières conclusions, M. et Mme [F] demandent à la cour de : . confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, . rejeter l'ensemble des demandes de M. et Mme [Y], . infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau : . condamner M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 62 500 euros au titre de la clause pénale, En tout état de cause : . condamner les consorts [Y] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE Au soutien de leur appel, M. et Mme [Y] contestent la validité de la rétractation de M. et Mme [F] et affirment que les cessions des lots litigieux ont bien été réalisées lors de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 24 septembre 2014, qu'ils ont ainsi acquis la propriété de ces lots bien que le notaire missionné par la copropriété n'ait pas procédé à la publication sur les registres de la publicité foncière de l'état descriptif de division et qu'ils pouvaient, par conséquent, céder la propriété de ces lots. Ils considèrent que la vente est valable dès lors que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été réalisée et que la nécessité d'une publication au registre de la publicité foncière ou de modification de l'état description de division est uniquement une condition d'opposabilité de la vente aux tiers et non une condition de la vente. Les époux [F] contestent la propriété des époux [Y] sur les lots ; ils affirment que ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur qualité de propriétaire, qu'aucun acte de vente n'est intervenu et que le procès-verbal de l'assemblée général du 24 septembre 2014 n'est pas créateur de droits et ne permet pas de prouver la propriété. Ils affirment que, dans l'acte de vente intervenu en août 2020 entre les époux [Y] et leur acquéreuse Mme [D], les époux [Y] reconnaissent ne pas être propriétaires du lot 19, 20, 26 et 27. Ils considèrent ainsi qu'en ne s'assurant pas de leur qualité de propriétaire, les époux [Y] sont à l'origine de l'impossibilité de réaliser la vente et doivent donc être tenu au paiement de la clause pénale. Aux termes de la promesse de vente, les lots vendus sont désignés comme suit : Les lots 1, 2 et 16 ont été réunis pour former une seule unité d'habitation, Les WC communs et la buanderie du lot 2 ont été démolis, L'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2014 a décidé d'établir un nouvel état descriptif de division et approuvé les résolutions suivantes : Cession de lot 19 à M. et Mme [Y], Cession de lot 20 à M. et Mme [Y], Cession de lot 26 à M. et Mme [Y], Création du lot 32, indissociable du lot 1 et réunissant les lots 2, 19, 20 et 26, Cession de lot 19 à M. et Mme [Y]. Le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2014 est annexé au compromis. Il est constant que ces cessions de lots n'ont pas été formalisées par un acte authentique et qu'il n'y a donc pas eu de publication d'un nouvel état descriptif de division alors que l'assemblée générale susvisée avait donné mandat au syndic pour y procéder par sa résolution 5. Il résulte par ailleurs de la promesse de vente et du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2014 que la composition du bien vendu résulte de diverses cessions de parties communes ainsi que de la cession d'un lot 20 par M. [P] [L] au profit de M. et Mme [Y], cette cession figurant en résolution 6 de l'assemblée générale bien que n'ayant pas donné lieu à un vote s'agissant d'une cession de lot privatif entre deux particuliers. La promesse précise la création d'un lot 32 incluant ce lot 20 ; par ailleurs l'acte de vente du 7 août 2020 du bien des époux [Y] à Mme [D], qui porte sur les mêmes lots que la promesse litigieuse précise que la surface privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 124,21 m² pour les lots 1, 2, 16 réunis avec les lots 19,20 et 26. Il résulte clairement de ces éléments que le bien vendu inclut non seulement des lots antérieurement parties communes cédés aux époux [Y] avec l'accord du syndicat des copropriétaires suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 24 septembre 2014 sans que ces cessions aient fait l'objet d'un acte authentique et d'une publication mais également un lot privatif appartenant à M. [P] [L] sans que les époux [Y] justifient avoir passé un acte authentique de vente. En conséquence, la sécurité juridique de la vente n'était pas assurée dès lors que M. et Mme [Y] ne justifient pas d'un droit de propriété sur le lot n°20 ; de surcroît en l'absence de publication de la cession des lots de parties communes, elle n'était pas opposable aux tiers que sont M. et Mme [F]. En conséquence M. et Mme [F] ont à bon droit refusé de réitérer la vente, sans que ce refus puisse constituer une faute contractuelle de leur part. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes et ordonné la restitution aux époux [F] de la somme de 30 000,00 euros déposée à titre d'acompte entre les mains de M. [W] [C], notaire. Sur la condamnation de M. et Mme [Y] au paiement de dommages et intérêts et sur la demande de M. et Mme [F] au titre de la clause pénale M. et Mme [Y] demandent l'infirmation du jugement sur leur condamnation à verser des dommages et intérêts au motif que le premier juge a statué ultra petita sans avoir entendu les parties sur une éventuelle requalification des demandes, M. et Mme [F] sollicitant également l'infirmation du jugement de ce chef. Il résulte des motifs du premier juge que celui-ci, retenant que M. et Mme [F] ne pouvaient pas se prévaloir de la clause pénale, a d'office requalifié leur demande de clause pénale en demande de dommages et intérêts, ce qu'il ne pouvait pas faire sans respecter le principe de la contradiction. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la demande de clause pénale de M. et Mme [F], c'est par des motifs exacts que la cour adopte que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre à défaut pour M. et Mme [F] de remplir les conditions contractuelles pour la mise en 'uvre de la clause pénale. En effet en l'espèce M. et Mme [F] ne peuvent se prévaloir des stipulations de la promesse qui ne prévoient pas de clause pénale au profit des acquéreurs refusant par un juste motif de réitérer l'acte, ceux-ci pouvant seulement se prévaloir de la résiliation de la promesse. L'équité commande de condamner M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 8 juin 2021 en ce qu'il a condamné M. [A] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [F] la somme de 3 000,00 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts, Confirme le jugement en ses autres dispositions, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne solidairement M. [A] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] à payer à M. [Z] [F] et Mme [R] [F] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [A] [Y] et Mme [J] [N] épouse [Y] aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,