Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/01666

N° RG 22/01666 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OE5X Décision du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse Au fond du 10 janvier 2022 RG : 21/00041 S.A.R.L. ADLGESTION (CENTURY 21 ADL GENEVOIS) C/ [T] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 30 Janvier 2024 APPELANTE : La société ADL GESTION exerçant sous l'ensigne CENTURY 21 ADL GENEVOIS [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Xavier LADRET, avocat au barreau de LYON, toque : 922 Représentée par Me Florent FRANCINA, avocat au barreau de THONON LES BAINS DU LEMAN ET DU GENEVOIS INTIME : M. [K] [T] né le 16 Décembre 1969 à [Localité 5]( ITALIE) [Adresse 4], [Adresse 2] Représenté par Me Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l'AIN, toque : 33 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 01 Décembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 19 Décembre 2023 prorogée au 30 Janvier 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DE L'AFFAIRE Suivant contrat de mandat du 5 mai 2019, M. [K] [T] a confié la gestion de son bien immobilier à la société ADL gestion (la société), exerçant sous l'enseigne Century 21, pour une durée de trois ans moyennant le versement d'une rémunération équivalant à 10% du montant des sommes encaissées pour le compte du mandant. Le bien immobilier a été mis en location le 2 septembre 2019 pour une durée d'un an renouvelable moyennant le paiement d'un loyer de 2 400 euros. Le locataire a quitté les lieux, se plaignant de désordres au sein du bien loué. Estimant que la société avait failli dans sa gestion, M. [T] l'a assignée en indemnisation de son préjudice. Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a : - prononcé la résiliation du contrat de mandat, - condamné la société à verser à M. [T] la somme de 20 776 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, - débouté M. [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre de l'aggravation des désordres, - débouté M. [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la rétrocession du dépôt de garantie, - condamné la société à verser à M. [T] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la rétrocession d'honoraires versés, - débouté M. [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre des frais d'intervention de la société Avipur, - débouté M. [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, - condamné la société à verser à M. [T] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 1er mars 2022, la société a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2022, elle demande à la cour de: - réformer le jugement en ce qu'il : a prononcé la résiliation du contrat de mandat, l'a condamnée à verser à M. [T] les sommes de 20 776 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la rétrocession d'honoraires versée, 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - rejeter comme étant infondée la demande de M. [T] au titre de la prétendue perte de loyers ou de la perte de chance de percevoir des loyers, - dire que le mandat de gestion est résilié depuis le mois de juillet 2020, - rejeter comme étant infondée la demande de M. [T] au titre du remboursement des honoraires de la société, - rejeter comme étant infondée la demande de M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [T] relatives à l'aggravation des désordres, la rétrocession du dépôt de garantie, les frais d'intervention de la société Avipur, le préjudice moral, - condamner M. [T] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Xavier Ladret, avocat au barreau de Lyon, sur son affirmation de droits,. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2022, M. [T] demande à la cour de : - déclarer la société irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et l'en débouter, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du contrat de mandat, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle : a condamné la société à lui verser la somme de 20 776 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, l'a débouté de ses demandes de dommages-intérêts au titre de l'aggravation des désordres, de la rétrocession du dépôt de garantie, des frais d'intervention de la société Avipur, du préjudice moral, a condamné la société à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la rétrocession d'honoraires versés, a condamné la société à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident, - dire et juger que la société a commis des manquements graves dans l'exécution de ses obligations contractuelles, - dire et juger que ces fautes sont à l'origine de son préjudice, En conséquence, - condamner la société à lui verser les sommes de : A titre principal, 28 800 euros à titre d'indemnisation pour les loyers non perçus entre la fin du bail de M. [H] [D] et le départ initialement prévu par le locataire, à savoir du 19 juin 2020 au 30 juin 2021, 2 400 euros, somme à parfaire au jour de la décision, à titre d'indemnisation pour les loyers non perçus en raison de l'absence de proposition à location depuis le 1er juin 2021, A titre subsidiaire, 2 400 euros par mois, somme à parfaire au jour de la décision, à titre d'indemnisation pour les loyers non perçus en raison de l'absence de proposition à location, depuis le 20 juin 2020, En tout état de cause, 2 000 euros à titre d'indemnisation des dommages subis par le bien, en raison de l'absence de diligences ayant entraîné une aggravation des dégâts, 960 euros à titre de rétrocession de la somme perçue au titre de l'état des lieux de sortie du locataire, 1 584 euros à titre de rétrocession des sommes perçues pour la gestion locative du bien entre le 5 novembre 2019 et le départ de M. [D] (18 juin 2020), soit (240 x 6) + (240 x 18/30), 253 euros à titre de rétrocession des frais d'intervention d'Avipur, société mandatée hors domaine de compétence, 4 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, En tout état de cause, ajoutant au jugement, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la société à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société en tous les dépens d'appel avec application, au profit de Maître Peggy Simorre, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture a été ordonné le 1er décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la responsabilité contractuelle de la société La société fait valoir que : - M. [T] est défaillant dans l'administration de la preuve de la réalité de ses prétendus manquements et du lien de causalité avec le prétendu préjudice qu'il aurait subi par l'absence de prolongation du contrat de location ; - le locataire a décidé de quitter le logement en raison de l'apparition de moisissures et non en raison d'un fait fautif ou d'un manquement de sa part ; malgré la période de l'état d'urgence sanitaire entre mars et juillet 2020, qui constitue un cas de force majeure l'exonérant de toute responsabilité, et les contraintes imposées aux professionnels, elle a géré le sinistre dans des délais très raisonnables ; aucun manquement ne peut donc lui être reproché, le défaut de location du bien ne résultant que du refus injustifié de M. [T] de valider l'un des devis de remise en état du logement ; elle est tenue à une obligation de moyen et non de résultat, ce qu'elle a parfaitement rempli en demandant l'accord du bailleur pour les travaux à effectuer ; - elle a été placée dans une situation rendant impossible l'exécution de son mandat à compter du mois de juillet 2020, le bien ne pouvant être loué dans son état et M. [T] ne donnant aucune instruction après avoir repris les clés ; en l'absence d'éléments permettant d'établir qu'elle avait connaissance de la remise en état du bien, aucune faute ne pourra être retenue à son encontre. M. [T] réplique que : - la société a fait preuve de négligence dans le traitement du sinistre en ne l'informant pas des désordres constatés par le locataire et en ne les solutionnant pas, ce qui constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; il n'a été informé des moisissures que trois mois après la première alerte faite par son locataire ; il n'a refusé aucun devis présenté par la société et a, de guerre lasse, solutionné lui-même le problème ; - le cas de force majeure tiré à la crise sanitaire n'est pas applicable dans la mesure où le mandataire n'a pas agi avec célérité et que le retard de prise en charge du sinistre, du 4 novembre 2019 au 6 février 2020 lui est pleinement imputable ; - le bien n'a plus été proposé à la location par l'agence, alors qu'un contrat de mandat liait toujours les parties et qu'il avait fait procéder aux réparations, en en tenant informé la société; - en outre, celle-ci ne lui a pas rendu compte mensuellement des opérations effectuées pour la gestion de son bien. Réponse de la cour C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, selon lesquelles le mandataire, d'une part, est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, d'autre part, répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, enfin, est tenu de rendre compte de sa gestion, a retenu, pour juger que la faute de la société dans l'exécution de son mandat est caractérisée, qu'elle a manqué : - à son obligation d'agir en temps utile dans le cadre de la gestion du sinistre dénoncé par le locataire, puisqu'alors qu'elle avait été informée par le locataire de l'apparition de moisissures dès le 4 novembre 2019, elle n'a obtenu un devis tendant à faire réaliser un diagnostic sur l'origine de ces moisissures que le 29 janvier 2020, sans démontrer le refus qu'elle allègue de deux entreprises d'intervenir plus tôt, n'a transmis ce devis à son mandant que le 6 février 2020 et ne justifie pas d'une impossibilité d'intervention entre le 27 février 2020, date à laquelle M. [T] a donné son accord à la réalisation du diagnostic, et le 17 mars 2020, date d'entrée en vigueur des mesures de confinement destinées à prévenir la propagation du virus covid-19, - à son obligation contractuelle de « rendre compte mensuellement des résultats des actions entreprises pour gérer, maintenir et valoriser » le bien confié, puisqu'elle a attendu trois mois avant d'informer son mandant des problèmes affectant le logement loué. C'est encore par de justes motifs que le tribunal a, en revanche, écarté la responsabilité de la société s'agissant du défaut de restitution du dépôt de garantie, en l'absence de production aux débats des états des lieux d'entrée et de sortie, de l'absence de relocation du bien, faute pour M. [T] de démontrer que la société avait été informée de la remise en état du bien, et de l'intervention de la société Avipur pour établir le diagnostic, faute pour le mandant d'établir l'incompétence de ladite société et l'inutilité de son intervention. En cause d'appel, les parties ne font valoir aucun élément de fait ou de droit de nature à remettre en cause la décision rendue par le premier juge. Notamment, le tribunal a répondu aux moyens soulevés par la société, tirés de la période d'état d'urgence sanitaire et de l'obligation d'obtenir l'aval de son mandat pour tout devis supérieur à 200 euros, en retenant que s'il est impossible d'occulter le confinement imposé à partir du 17 mars 2020 et si la société ne peut être tenue pour responsable du délai de réponse de M. [T] entre le 6 et le 19 février 2020, elle est en revanche seule responsable du délai de plus de deux mois qui s'est écoulé entre la dénonciation des désordres par le locataire et la demande de diagnostic, qu'elle a reconnu, dans un mail du 31 mars 2020, qu'un retard de gestion était intervenu en raison d'un manque de personnel et qu'elle ne fournit aucun justificatif de nature à établir l'impossibilité dans laquelle se serait trouvée l'entreprise chargée du diagnostic d'intervenir entre le 27 février et le 17 mars 2020. Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une double faute de la société dans l'exécution de son mandat. 2. Sur l'indemnisation des préjudices M. [T] soutient que les préjudices qu'il a subis résultent exclusivement de la défaillance de la société dans l'exécution de ses obligations contractuelles et qu'il est fondé à solliciter: une indemnisation pour les loyers non perçus entre la fin du bail en cours et le départ initialement prévu par le locataire, puis pour ceux non perçus en raison de l'absence de proposition à la location depuis le 1er juin 2021, son préjudice de perte des loyers correspond a minima à 95 % de l'avantage escompté, une indemnisation des dommages subis par le bien, en raison de l'absence de diligences ayant entraîné une aggravation des dégâts, la rétrocession de la somme versée au titre de l'état des lieux de sortie, celui-ci n'ayant pas été rédigé correctement, de sorte que le dépôt de garantie a été rendu au locataire, alors qu'une retenue aurait dû être opérée en raison de plusieurs manquements du locataire, la rétrocession des frais d'intervention de la société Avipur et des dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, puisqu'alors qu'il réside à l'étranger et a confié la location de sa maison à un mandataire, il s'est vu contraint d'agir lui-même, face aux graves manquements de l'agence, et de se rendre en France pour mandater des entreprises. La société réplique que : - le préjudice allégué au titre de la perte des loyers futurs d'une année est totalement infondé car la prétendue perte de chance qui serait constituée par le défaut de relocation du bien n'est pas caractérisée, la prolongation de la location jusqu'en juin 2021 constituant un fait incertain et totalement aléatoire ; - le tribunal a rejeté à juste titre les demandes de dommages-intérêts de M. [T] relatives à l'aggravation des désordres, la rétrocession du dépôt de garantie, les frais d'intervention de la société Avipur et son prétendu préjudice moral. Réponse de la cour Ainsi que l'a retenu le tribunal, le préjudice subi par M. [T] résultant de la perte de loyers entre le départ du locataire, le 19 juin 2020, et le mois de juillet 2021, date jusqu'à laquelle il comptait rester dans le logement, selon ses déclarations, s'analyse en une perte de chance qui peut être évaluée à 70 %. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la cause de cette perte de chance ne réside pas uniquement dans le retard pris par la société pour faire intervenir un diagnostiqueur, mais également dans un défaut du bien loué, affecté d'une humidité excessive, défaut auquel M. [T] n'établit d'ailleurs pas qu'il a été remédié. La cour estime que ces deux causes sont responsables, à parts égales, du dommage. Aussi convient-il, par infirmation du jugement déféré, de condamner la société à payer à M. [T] la somme de 10 388 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers du 19 juin 2020 au 30 juin 2021, selon décompte suivant : [(2 400 € x 11/30 jours) + (2 400 € x 12 mois)] x 70 % x 1/2. La cour ayant considéré, comme le premier juge, que les fautes de la société alléguées par le mandant au titre de la restitution du dépôt de garantie, de l'absence de relocation du bien à partir du 1er juillet 2021 et de l'intervention de la société Avipur ne sont pas établies, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de ses demandes de dommages-intérêts de ces chefs. Encore, force est de constater que l'intimé ne verse aux débats, en appel comme en première instance, strictement aucune pièce de nature à établir que l'absence de diligence de la société a entraîné une aggravation des moisissures, la cause de celles-ci n'étant d'ailleurs toujours pas clairement établie. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande de ce chef. Enfin, le tribunal a justement retenu que ce dernier ne verse aucun élément de nature à démontrer la réalité d'un préjudice moral et a justement évalué son préjudice financier à la somme de 500 euros, de sorte qu'il convient de confirmer cette condamnation et de débouter M. [T] de ses demandes plus amples ou contraires, tant au titre du préjudice moral que de la rétrocession des sommes versées à la société pour la gestion locative du bien. 3. Sur la résiliation du mandat M. [T] soutient que la gravité des manquements de la société dans l'exécution de son mandat justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat. La société sollicite l'infirmation de ce chef de jugement et demande à la cour de dire que le mandat de gestion est résilié depuis le mois de juillet 2020, date à laquelle M. [T] a repris les clés du bien, indiqué qu'il diligentait lui-même les travaux de remise en état et cessé toute communication avec l'agence immobilière au sujet de l'état du bien et son éventuelle remise en location. Réponse de la cour La société ne démontre par aucune pièce que M. [T] aurait résilié le mandat en juillet 2020, en reprenant les clés du bien, indiquant qu'il diligentait lui-même les travaux de remise en état et cessant toute communication avec elle, alors qu'il résulte des échanges de mails contemporains ou postérieurs au mois de juillet 2020 que le mandant sollicitait encore des actions de la part de son mandataire et que c'est la société elle-même qui, par un mail de son directeur du 10 juillet 2020, lui a indiqué avoir transmis le dossier à son avocat, l'a prié de ne communiquer que par l'intermédiaire de son conseil et lui a précisé qu'elle ne répondrait plus en direct à compter de ce jour. Le retard pris par la société dans la gestion du sinistre dénoncé par le locataire a contribué au départ anticipé du locataire et a causé à M. [T] un préjudice financier non négligeable. Cumulé au non-respect de son engagement de rendre compte mensuellement de ses actions, ce manquement présente un caractère de gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de mandat. Le jugement est donc confirmé sur ce point. 4. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. En cause d'appel, la société, partie perdante au principal, est condamnée aux dépens et à payer à M. [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne la société ADL gestion à payer M. [K] [T] la somme de 20'776 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne la société ADL gestion à payer M. [K] [T] la somme de 10'388 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, Condamne la société ADL gestion à payer M. [K] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société ADL gestion aux dépens d'appel, Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de ceux des avocats qui en ont fait la demande. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT