Tribunal judiciaire, 28 janvier 2026. 24/04268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 15] [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me KALAA (BOB50) Me YE (P0053) C.C.C. délivrée le : à Mme [N] Mme [B] ■ 18° chambre 3ème section N° RG 24/04268 N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBD N° MINUTE : 7 Assignation du : 21 Mars 2024 EXPERTISE [K] [N] JUGEMENT rendu le 28 Janvier 2026 DEMANDERESSE S.A.R.L. RAYANOO (RCS de [Localité 15] 794 023 291) [Adresse 4] [Localité 10] représentée par Maître Mustapha KALAA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #BOB50 DÉFENDEURS Monsieur [W] [E] [X] [Adresse 1] [Localité 11] Madame [A] [H] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 11] représentés par Maître Patrice YE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053 Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/04268 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBD COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, puis prorogé au 28 Janvier 2026. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 1er juin 2013, Monsieur [W] [E] [X] et sa conjointe Madame [A] [H] épouse [X] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. RAYANOO des locaux composés d'une boutique et d'une ancienne loge de gardienne en rez-de-chaussée ainsi que d'une cave en sous-sol constituant les lots n°1, n°17 et n°40 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 16] cadastré section [Cadastre 7] numéro [Cadastre 3] pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2013 afin qu'y soient exercés tous commerces, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 31.200 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir. Afin de tenir compte des répercussions économiques négatives des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, les parties ont, par acte sous signature privée non daté, conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel : Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] ont accordé à la S.A.R.L. RAYANOO une réduction de loyer d'un montant de 13.700 euros charges comprises pour la période s'étendant rétroactivement du 1er février au 31 décembre 2020, et ont accepté de réduire leur créance locative pour cette période à la somme de 16.000 euros ; et la S.A.R.L. RAYANOO s'est engagée à rembourser sa dette en deux virements bancaires d'un montant respectif de 10.000 euros à la date de signature de l'acte et de 6.000 euros le 15 janvier 2021. Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers et charges locatives de l'année 2021, Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] ont, par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2021, fait signifier à la S.A.R.L. RAYANOO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 32.400 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 248,28 euros. Lui faisant grief de ne pas être à jour du paiement de ses loyers et charges locatives, Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] ont, par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, fait signifier à la S.A.R.L. RAYANOO un congé pour le 30 septembre 2022 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce. Contestant les motifs du congé, la S.A.R.L. RAYANOO a, par exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, fait assigner Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 100.000 euros à titre principal, et en désignation d'un expert judiciaire aux fins d'estimation du montant de celle-ci à titre subsidiaire. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, la S.A.R.L. RAYANOO demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, de : – à titre principal, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; – débouter Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de l'ensemble de leurs demandes ; – fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [W] [E] [X] et par Madame [A] [H] épouse [X] à la somme de 100.000 euros ; – à titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de : • se rendre sur place au [Adresse 5] à [Localité 16] ; • visiter les locaux ; • réunir tous éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction, à savoir notamment : les usages ; la valeur marchande du fonds ; les frais de réinstallation ; les frais de mutation ; le trouble commercial résultant du transfert ; la perte sur stocks ; les indemnités de licenciement du personnel ; les frais d'aménagement du nouveau fonds ; et le trouble commercial en attendant la réinstallation complète ; – en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] à lui payer la somme de 2.500 euros hors taxes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner solidairement Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] aux dépens ; – ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. RAYANOO fait valoir qu'elle exerce une activité de vente de souvenirs à destination des touristes, et souligne que ses difficultés financières sont apparues consécutivement aux mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 au cours des années 2020 et 2021, de sorte que ses défauts et retards de paiement ne constituent pas un motif grave et légitime susceptible de la priver de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. Elle indique avoir réalisé un chiffre d'affaires d'un montant de 118.814 euros au cours de l'exercice de l'année 2022, ce qui justifie que lui soit octroyée, à titre principal, une indemnité d'éviction d'un montant de 100.000 euros. À titre subsidiaire, elle précise que le montant de l'indemnité d'éviction lui revenant pourrait utilement être déterminé par un expert judiciaire. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-17 et L. 145-60 du code de commerce, des articles 1104, 1240 et 1728 du code civil, et des articles 15 et 32-1 du code de procédure civile, de : – les déclarer recevables en l'ensemble de leurs demandes ; – juger que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime signifié à la S.A.R.L. RAYANOO le 31 mars 2022 est valide ; – y faisant droit, débouter la S.A.R.L. RAYANOO de l'ensemble de ses demandes ; – juger que la S.A.R.L. RAYANOO est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail depuis le 1er octobre 2022 ; – juger que la S.A.R.L. RAYANOO a commis une faute procédurale ; – en conséquence, fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle devant être payée par la S.A.R.L. RAYANOO à la somme de 5.400 euros, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération effective des locaux se matérialisant par la remise des clefs ou l'expulsion ; – condamner la S.A.R.L. RAYANOO à leur payer la somme de 9.063,28 euros en règlement de l'arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024 ; – condamner la S.A.R.L. RAYANOO à libérer les locaux donnés à bail dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai ; – ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux, l'expulsion de la S.A.R.L. RAYANOO, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ; – condamner la S.A.R.L. RAYANOO à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; – condamner la S.A.R.L. RAYANOO à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.R.L. RAYANOO aux dépens. Au soutien de leurs demandes, Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] font observer que la locataire n'a pas apuré les causes du commandement de payer valant mise en demeure dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance, ce qui constitue un motif grave et légitime justifiant la privation de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. À titre reconventionnel, ils soulignent que la preneuse demeure redevable d'un arriéré locatif, outre d'une indemnité d'occupation de droit commun dès lors qu'elle a la qualité d'occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2022, dont le montant doit être fixé au double de celui du dernier loyer en vigueur. Ils ajoutent qu'en ayant attendu dix jours avant l'expiration du délai de prescription biennal pour introduire la présente instance, sans pour autant contester ni la validité du congé, ni le motif grave et légitime mentionné dans ce dernier, la S.A.R.L. RAYANOO a adopté un comportement dilatoire, de sorte que la procédure revêt un caractère abusif, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à leur profit. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 février 2025. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 8 octobre 2025, au cours de laquelle le tribunal a autorisé en cours de délibéré, pour le 15 octobre 2025 au plus tard, d'une part le conseil de Monsieur [W] [E] [X] et de Madame [A] [H] épouse [X] à produire le dernier décompte actualisé de ces derniers, et d'autre part le conseil de la S.A.R.L. RAYANOO à transmettre la preuve du dernier paiement effectué par celle-ci. Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/04268 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBD Par message adressé par RPVA en date du 14 octobre 2025, le conseil de Monsieur [W] [E] [X] et de Madame [A] [H] épouse [X] a communiqué un décompte actualisé faisant apparaître un arriéré locatif d'un montant de 3.063,28 euros arrêté au 6 octobre 2025, échéance du mois de novembre de l'année 2025 incluse. Par message adressé par RPVA en date du 15 octobre 2025, le conseil de la S.A.R.L. RAYANOO a fourni la preuve d'un virement bancaire d'un montant de 363,28 euros effectué au profit de Monsieur [W] [E] [X] en date du 7 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, puis prorogée au 28 janvier 2026, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'action en contestation du congé Aux termes des dispositions du I de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. En l'espèce, il est établi que par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2021, les bailleurs ont fait signifier à la S.A.R.L. RAYANOO un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 32.400 euros au titre des loyers et charges locatives non réglés sur la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021, lequel reproduit également in extenso les dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce susvisé (pièce n°3 en défense). De plus, il y a lieu de relever que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime signifié à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022 se fonde, en guise de mise en demeure, sur le « commandement de payer visant la clause résolutoire signifié suivant acte de mon ministère en date du 15 décembre 2021 » (pièces n°2 en demande et n°4 en défense). Si Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] indiquent que « dans le cadre de la présente action introduite par la requérante, cette dernière n'a, à aucun moment donné, saisi la juridiction de céans d'une demande de nullité du congé ou d'une contestation du motif grave et légitime dont se prévaut (sic) les Consorts [X], étant précisé qu'une telle demande est actuellement prescrite en vertu de l'article L. 145-60 du Code de commerce » (page 10 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater qu'une telle assertion se révèle erronée dès lors que dans son assignation introductive d'instance intitulée « OPPOSITION À CONGÉ AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT ET ASSIGNATION EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'ÉVICTION DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS » signifiée par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, c'est-à-dire dans le délai de la prescription biennale, la preneuse mentionne expressément que « La société RAYANOO contestant les motifs invoqués, elle n'a pas d'autre choix que de saisir la présente juridiction » et que « les motifs graves et légitimes ne sauraient être caractérisés par les seules difficultés traversées par la société RAYANOO pendant la période du Covid et des confinements, alors que sur les sept années de location, cette dernière n'a commis aucun manquement » (pages 3 et 4 de l'assignation), de sorte qu'il est démontré que la demanderesse émet des contestations relatives au motif grave et légitime invoqué, sans être tenue de solliciter la nullité du congé dès lors qu'elle ne remet pas en cause la validité formelle de ce dernier. Il ressort des explications fournies par la locataire que « ce n'est que depuis l'année 2020, année du Covid, que la société RAYANOO a enregistré des retards de paiement. En effet, elle a connu de graves difficultés financières, qui ont persisté dans le temps et l'ont empêchée de régler ses loyers dans les délais. Ces difficultés ont concerné tous les commerçants. Toutefois, certains secteurs ont été impactés plus que d'autres. En l'occurrence, la société RAYANOO a pour activité principale la vente de souvenirs destinés aux touristes. Or, pendant la période du Covid, les frontières ont été longuement fermées et la présence de touristes était inexistante. Sans client, la société RAYANOO n'a pas pu réaliser son chiffre d'affaires » (pages 2 et 3 de ses dernières conclusions), ce qui n'est pas contesté. De fait, il résulte de l'extrait K-bis figurant au dossier de plaidoirie de la S.A.R.L. RAYANOO que cette dernière a pour activité le « Commerce d'articles de souvenirs ». De plus, l'examen des décomptes produits aux débats par les bailleurs permet à la présente juridiction de constater que le premier incident de paiement de la preneuse est survenu à l'occasion de l'échéance mensuelle du mois d'avril de l'année 2020 (pièces n°5 et n°6 en défense), c'est-à-dire postérieurement aux premières mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19. Enfin, le commandement de payer valant mise en demeure signifié par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2021 vise un défaut de paiement des loyers et des charges locatives relatifs à la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021 (pièce n°3 en défense), soit une période au cours de laquelle les mesures susvisées étaient toujours en vigueur et le tourisme international était encore gravement affecté par la crise sanitaire d'envergure planétaire, étant observé qu'il est démontré que la locataire a repris le paiement de ses loyers courants dès le 5 janvier 2022 et a commencé à apurer son arriéré locatif à compter du 15 février 2022 par versements mensuels d'un montant de 500 euros en sus des loyers courants (pièces n°5 et n°6 en défense). En tout état de cause, il ressort du décompte actualisé en date du 6 octobre 2025 versé aux débats par les bailleurs en cours de délibéré que la dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 s'élevait au 1er octobre 2025 à la somme de 363,28 euros, étant précisé qu'il ne peut être tenu compte de la mention « 01/10/2025 : Avis d'échéance du mois de novembre 2025 : 2.700,00 € », dès lors que le dernier alinéa de la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 1er juin 2013 stipule expressément que « Ce loyer sera payable d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er juin 2013 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9), si bien que l'échéance mensuelle du mois de novembre de l'année 2025 n'était pas encore exigible à la date d'établissement dudit décompte. Or, la demanderesse justifie avoir effectué un virement bancaire d'un montant de 363,28 euros au profit de Monsieur [W] [E] [X] en date du 7 octobre 2025 (note en délibéré adressée par RPVA le 15 octobre 2025), de sorte qu'il est établi qu'elle n'est plus redevable d'aucun arriéré locatif au 31 octobre 2025. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que les retards de paiement de la S.A.R.L. RAYANOO, circonscrits à une période affectée par les mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, et donc survenus dans le cadre de circonstances pouvant être qualifiées d'exceptionnelles, ne constituent pas un motif grave et légitime susceptible de la priver de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. En conséquence, il convient de constater l'absence de justification par Monsieur [W] [E] [X] et par Madame [A] [H] épouse [X] d'un motif grave et légitime à l'appui de leur congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction signifié à la S.A.R.L. RAYANOO. Sur l'action en paiement d'une indemnité d'éviction Sur le droit à indemnité d'éviction En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le motif invoqué dans le congé querellé a été précédemment jugé insuffisamment grave et légitime, il y a lieu de relever que celui-ci a mis fin au bail le 30 septembre 2022 à vingt-quatre heures en ouvrant droit au profit de la S.A.R.L. RAYANOO au paiement d'une indemnité d'éviction. En conséquence, il convient de reconnaître le droit de la S.A.R.L. RAYANOO au paiement d'une indemnité d'éviction. Sur la fixation de l'indemnité d'éviction En vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, d'après les dispositions de l'article 4 du code civil, le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice. Il y a lieu de rappeler que le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744). En l'espèce, force est de constater que la S.A.R.L. RAYANOO ne produit aucun élément à l'appui de sa demande d'indemnité d'éviction d'un montant de 100.000 euros. Cependant, dès lors que le principe du droit au paiement d'une indemnité d'éviction est expressément reconnu par la présente décision, le tribunal ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation de cette dernière, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la preneuse. Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer la présente juridiction. Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie. En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner. En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la S.A.R.L. RAYANOO, demanderesse à l'action en paiement de l'indemnité d'éviction et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner. En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [K] [N], et de dire que la S.A.R.L. RAYANOO devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur l'opportunité d'une mesure de médiation En vertu des dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose. En outre, selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur. Enfin, d'après les dispositions de l'article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur. En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel. Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur. En conséquence, il convient d'enjoindre à la S.A.R.L. RAYANOO d'une part, et à Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] d'autre part, de rencontrer Madame [I] [B] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande d'expulsion sous astreinte des locaux donnés à bail Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. En outre, en application des dispositions de la première phrase du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906). En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, force est de constater qu'elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans l'attente du versement de cette dernière, si bien qu'elle n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, de sorte qu'il ne peut être procédé à son expulsion. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle d'expulsion sous astreinte des locaux donnés à bail commercial. Sur la demande d'indemnité d'occupation En vertu des dispositions des deuxième et troisième phrases du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Décision du 28 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 24/04268 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KBD En outre, selon les dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663) ; et qu'enfin, en l'absence de fixation en application des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé, sans que le bailleur soit tenu d'en faire la réclamation (Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-28091 ; Civ. 3, 1er mars 2019 : pourvoi n°18-11991). En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où la locataire a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans l'attente du versement de cette dernière, force est de constater qu'elle est redevable depuis le 1er octobre 2022, lendemain de la date d'effet du congé, d'une indemnité d'occupation statutaire, et non d'une indemnité d'occupation de droit commun. Dès lors, il y a lieu de confier mission à l'experte désignée d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la preneuse à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la S.A.R.L. RAYANOO sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en vigueur à la date d'expiration du bail, soit à la somme mensuelle globale de 2.700 euros charges et taxes locatives comprises (pièces n°5 et n°6 en défense). En conséquence, il convient de dire que l'experte judiciaire sera chargée d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. RAYANOO à compter du 1er octobre 2022, et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par cette dernière à la somme mensuelle globale de 2.700 euros charges et taxes locatives comprises. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif D'après les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, comme précédemment exposé, il ressort du décompte actualisé en date du 6 octobre 2025 produit aux débats par les bailleurs en cours de délibéré que la dette locative arrêtée au 31 octobre 2025 s'élevait au 1er octobre 2025 à la somme de 363,28 euros, étant observé qu'il ne peut être tenu compte de la mention « 01/10/2025 : Avis d'échéance du mois de novembre 2025 : 2.700,00 € », dès lors que le dernier alinéa de la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule expressément que « Ce loyer sera payable d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er juin 2013 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9), si bien que l'échéance mensuelle du mois de novembre de l'année 2025 n'était pas encore exigible à la date d'établissement dudit décompte. Or, la locataire apporte la preuve qu'elle a effectué un virement bancaire d'un montant de 363,28 euros au profit de Monsieur [W] [E] [X] en date du 7 octobre 2025 (note en délibéré adressée par RPVA le 15 octobre 2025), de sorte qu'il est établi qu'elle n'est plus redevable d'aucun arriéré locatif à la date de la présente décision. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré locatif formée à l'encontre de la S.A.R.L. RAYANOO. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande d'indemnité d'éviction formée par la S.A.R.L. RAYANOO, force est de constater que la procédure introduite par cette dernière ne revêt aucun caractère abusif, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par les bailleurs. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de la S.A.R.L. RAYANOO. Sur le sursis à statuer Selon les dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. RAYANOO et que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [W] [E] [X] et à Madame [A] [H] épouse [X] ne pourront être définitivement fixés qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions. En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. RAYANOO et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [W] [E] [X] et à Madame [A] [H] épouse [X], dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif. Sur les mesures accessoires Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE l'absence de motif grave et légitime à l'appui du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction signifié à la S.A.R.L. RAYANOO par Monsieur [W] [E] [X] et par Madame [A] [H] épouse [X] par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, RECONNAÎT le droit de la S.A.R.L. RAYANOO au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les locaux donnés à bail à la suite du congé délivré pour le 30 septembre 2022 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par Monsieur [W] [E] [X] et par Madame [A] [H] épouse [X] par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, ORDONNE une expertise judiciaire, DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris : Madame [K] [N] S.A.R.L. [N] EXPERTISES [Adresse 2] Tél. : 01.47.55.12.12 Courriel : [Courriel 14] avec pour mission de : – convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ; – se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ; – visiter les locaux donnés à bail commercial constituant les lots n°1, n°17 et n°40 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] [Adresse 9], et procéder à leur description ; – dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la S.A.R.L. RAYANOO ; – rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de : 1. déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. RAYANOO : a) dans le cas d'une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d'un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : l'acquisition d'un titre locatif présentant les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ; 2. apprécier si l'éviction de la S.A.R.L. RAYANOO entraînera la perte du fonds ou son transfert ; 3. déterminer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. RAYANOO pour l'occupation des locaux depuis le 1er octobre 2022 jusqu'à leur libération effective, abattement pour précarité en sus ; – rendre compte du tout et donner son avis motivé ; – dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; – tenter de concilier les parties ; DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d'expertise, DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire, FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.R.L. RAYANOO auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 17]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 31 mars 2026, DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte judiciaire sera caduque et l'instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime, DIT que l'experte judiciaire commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération, DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés, DIT que l'experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, RAPPELLE que l'experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée, RAPPELLE que l'experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d'expertise, DIT que l'experte judiciaire aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour elle d'en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'experte, DIT que l'experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties, ENJOINT à la S.A.R.L. RAYANOO d'une part, et à Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] d'autre part, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'experte judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice : Madame [I] [B] S.A.S. [T] [O] MÉDIATION ARBITRAGE [Adresse 12] Tél. : 06.09.18.14.32 Courriel : [Courriel 13] avec pour mission de : – informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ; – recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ; DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'experte judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport, DIT que l'experte judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission, DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'experte judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice : – la médiatrice en avisera immédiatement l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; – la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ; – l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire ; DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle : – la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ; – la médiatrice en avisera sans délai l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; – le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ; ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l'experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'experte judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile, DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire, DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties, DIT que l'experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés, FIXE au 31 mars 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises, DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit, DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance, DÉBOUTE Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle d'expulsion sous astreinte des locaux donnés à bail commercial formée à l'encontre de la S.A.R.L. RAYANOO, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la S.A.R.L. RAYANOO à Monsieur [W] [E] [X] et à Madame [A] [H] épouse [X] à la somme mensuelle globale de 2.700 (DEUX MILLE SEPT CENTS) euros charges et taxes locatives comprises, dans l'attente de la fixation du montant définitif de l'indemnité d'occupation statutaire, DÉBOUTE Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré locatif formée à l'encontre de la S.A.R.L. RAYANOO, DÉBOUTE Monsieur [W] [E] [X] et Madame [A] [H] épouse [X] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de la S.A.R.L. RAYANOO, ORDONNE le sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. RAYANOO et sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [W] [E] [X] et à Madame [A] [H] épouse [X], dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif, RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du mardi 19 mai 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte, RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 15] le 28 Janvier 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA