Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/02181

Du 12 février 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/02181 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7RS [H] [S], S.A. SEYNA C/ [P] [R] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 12/02/2024 Avocats : Me Charlotte BOUYER Me Marion LACOME D’ESTALENX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2024 JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Monsieur [H] [S] né le 08 Juin 1960 à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au barreau de PARIS S.A. SEYNA [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : Monsieur [P] [R] né le 21 Août 1996 à [Localité 5] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Charlotte BOUYER, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 14 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. DÉBATS : Audience publique en date du 14 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020 à effet du même jour, Monsieur [H] [S] a consenti un bail d’habitation non-meublé à Monsieur [P] [R] portant sur un appartement situé [Adresse 4] contre un loyer mensuel de 486 euros, outre une provision pour charge mensuelle de 45 euros, soit un terme mensuel de 531 euros. Pour la garantie de l’exécution des obligations du locataire, il a été prévu un dépôt de garantie d’un montant de 486 euros. Le bailleur a confié la gestion de son bien à la société ARGUS IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire immobilier. Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020, la société SEYNA s’est portée caution des engagements du locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Monsieur [P] [R] a rencontré des difficultés pour honorer ses échéances locatives mensuelles avec régularité, et plus précisément à compter de juin 2022. Par acte d’huissier du 31 octobre 2022, dénoncé à la CCAPEX le 04 novembre 2022, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire pour obtenir le paiement de la somme de 1.707,24 euros et mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers. Ce commandement de payer étant resté sans effet, suivant exploit introductif d’instance signifié le 30 mai 2023, Monsieur [H] [S] et la société SEYNA ont assigné Monsieur [R] à l’audience du 8 septembre 2023 du juge des contentieux de la protection aux fins de : * A titre principal, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [P] [R] à compter du 31 décembre 2022. *A titre subsidiaire, - PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [P] [R] ; *En tout état de cause, - CONDAMNER Monsieur [P] [R] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [H] [S] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ; - ORDONNER à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ; - DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d 'exécution ; - CONDAMNER Monsieur [P] [R] à payer la somme de 4.015, 95 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation selon la répartition suivante : . la somme de 674,56 euros à Monsieur [H] [S] . la somme de 3.341,39 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [H] [S] à hauteur de ce montant ; - CONDAMNER Monsieur [P] [R] à payer à Monsieur [H] [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ; - CONDAMNER Monsieur [P] [R] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 31octobre 2022.   Monsieur [P] [R] a notifié un congé selon courrier en date du 24 juillet 2023 remis le 25 juillet 2023. L’état des lieux de sortie a été établi le 29 août 2023. Après plusieurs reports pour échanges des pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 14 Décembre 2023. Monsieur [S] et la Société SEYNA, représentés par avocat à cette audience, s’en sont rapportés à leurs dernières écritures déposées à l’audience et sollicitent, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de l'article 1346-1 du code civil et des pièces versées au débat, de : - PRENDRE ACTE, eu égard à la libération du logement en cours de procédure, que Monsieur [S] se désiste de ses demandes d'acquisition de clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion ; - CONSTATER que Monsieur [P] [R] est redevable, à la date de libération du logement le 29 août 2023, d’une dette locative d’un montant de 3.577,65 euros, - AUTORISER Monsieur [S] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 486 euros versé par Monsieur [P] [R] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative de cette dernière ; - CONDAMNER Monsieur [P] [R] à verser la somme de 3.091,65 euros au titre du reliquat de sa dette locative, selon la répartition suivante : - La somme de 0 euro à Monsieur [S] ; - La somme de 3.091,65 euros à la société SEYNA, prise en la personne de la société GARANTME, subrogée dans les droits de Monsieur [S] à hauteur de ce montant ; - DÉBOUTER Monsieur [P] [R] de sa demande de délais de paiement, - CONDAMNER Monsieur [R] à verser à la société SEYNA, prise en la personne de la société GARANTME, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022. Ils indiquent être opposés à une demande de délai de paiement. En défense, Monsieur [R], représenté par son conseil, s’en rapporte à ses dernières conclusions déposées à l’audience et demande au juge des contentieux de la protection de : *A titre principal : - CONSTATER qu’il a quitté le logement loué sis [Adresse 4], le 29 août 2023 ; - DÉCLARER, de fait, comme étant devenues sans objet, les demandes tendant à l'expulsion ainsi qu’au paiement d’une indemnité d'occupation provisionnelle, - lui ACCORDER un délai de 20 mois, pour apurer le montant de sa dette locative, par échéances mensuelles de 150 euros sur 19 mois et un 20ème et dernier terme, représentant le solde du principal, des intérêts et des frais *En tout état de cause : - DÉBOUTER Monsieur [H] [S] et la Société SEYNA du surplus de leurs demandes, fins et prétentions, - LAISSER à chaque partie la charge de ses propres dépens.  Pour le détail des moyens et de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites soutenues à l’audience. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 31 mai 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience initiale du 8 août 2023. La demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée. Par acte d'Huissier de Justice en date du 31 octobre 2022 dénoncé à la CCAPEX le 04 novembre 2022, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire pour obtenir le paiement de la somme de 1.707,24 euros et mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. Dans ces conditions la résiliation du bail était acquise à effet du 2 janvier 2023 et le bailleur était fondé à s’en prévaloir. Néanmoins dans la mesure où Monsieur [P] [R] a quitté les lieux, Monsieur [H] [S] indique se désister de ses demandes en constat de la résiliation du bail, résiliation judiciaire et expulsion, ce qu’il convient de constater en l’absence de contestation du défendeur. SUR LA CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU RÈGLEMENT DES LOYERS ET CHARGES  Sur la créance locative En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il résulte du décompte fourni qu’il était dû par Monsieur [P] [R] la somme de 3.577,65 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles jusqu’au jour de la libération des lieux. Monsieur [P] [R] ne conteste pas ce décompte et ne justifie pas de paiements autres que ceux qui sont inclus dans le décompte. Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. » En l’espèce compte tenu de la dette locative précitée le bailleur est fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 486 euros versé à l’entrée dans les lieux, pour compenser les loyers restés impayés. Déduction faite du montant du dépôt de garantie, la créance locative s’établit donc à 3.091,65 euros. Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur Aux termes de l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. » L’article 1346-1 du code civil dispose quant à lui : « La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. » De plus, la caution subrogée dans les droits du bailleur peut agir contre le locataire tant pour le recouvrement des loyers que 1’action en résolution de bail. Il ressort des quittances subrogatives produites par la société SEYNA qu’au titre du contrat de cautionnement, la Caution a versé au Bailleur la somme totale de 3.341,39 euros. La Caution est donc subrogée dans les droits du Bailleur à hauteur de la totalité du reliquat de la dette locative à savoir la somme de 3.09l,65 euros. Monsieur [P] [R] sera donc condamné à lui payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.» Monsieur [R] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative, demande à laquelle s’oppose la société SEYNA. Il indique avoir été victime d’un accident du travail au mois de juin 2022 ayant conduit à son licenciement au mois de janvier 2023. Il justifie avoir décidé de quitter son logement et malgré des difficultés financières avoir fait des versements afin de ne pas laisser perdurer cette situation d’arriéré locatif et de rembourser son bailleur et la Société de cautionnement. Il perçoit aujourd’hui des allocations d'aide au retour à l’emploi pour un montant mensuel moyen de l’ordre de 792 euros par mois. Par ailleurs, Monsieur [P] [R] justifie de missions ponctuelles auprès de différentes sociétés. Il apparaît que depuis le mois de janvier 2023, Monsieur [P] [R] a effectué des versements auprès du mandataire immobilier, qui ont permis un début de résorption de la dette locative. En effet la dette locative s’élevait à la somme de 4.015,95 euros au jour de la délivrance de l’assignation et s’élève aujourd’hui à 3.577,65 euros avant compensation avec le montant du dépôt de garantie. Dès lors, Monsieur [P] [R] s’avère débiteur de bonne foi. Il sollicite le bénéfice de délais de grâce sur 20 mois afin de régler son arriéré locatif, au moyen de 19 échéances de 150 € et d’un 20ème terme comprenant le solde du principal, des intérêts et des frais. L’offre du défendeur est satisfaisante et permet un apurement de la dette en moins de deux années. En conséquence, il y a lieu d’accorder à Monsieur [P] [R] des délais pour apurer sa dette locative par mensualités de 150 euros sur 19 mois, le solde en principal, intérêts et frais devant être versé le 20ème mois. SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [R] et comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022 et de sa notification à la CCAPEX dès lors que le bailleur a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail et que sa demande était recevable et fondée au jour de l’assignation. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [P] [R] à verser à la société SEYNA, prise en la personne de la société GARANTME, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONSTATE que Monsieur [R] a quitté le logement loué sis [Adresse 4], le 29 août 2023 ; DONNE acte à Monsieur [H] [S] de son désistement en ses demandes en constat de la résiliation du bail, résiliation judiciaire et expulsion ; CONSTATE que Monsieur [P] [R] est redevable de la somme de 3.577,65 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles jusqu’au jour de la libération des lieux ; DÉCLARE Monsieur [S] fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 486 euros versé par Monsieur [P] [R] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative ; CONDAMNE Monsieur [P] [R] à verser la somme de 3.091,65 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, au titre du reliquat de sa dette locative, à la société SEYNA, prise en la personne de la société GARANTME, subrogée dans les droits de Monsieur [S] à hauteur de ce montant ; ACCORDE à Monsieur [R] un délai de 20 mois, pour apurer le montant de sa dette par échéances mensuelles de 150 euros sur 19 mois et en une 20ème mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais irrépétibles et dépens ; DIT que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la signification du jugement, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DIT qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l'intégralité de son montant restant dû ; CONDAMNE Monsieur [P] [R] à verser à la société SEYNA, prise en la personne de la société GARANTME la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [R] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2022, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2024. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection