Tribunal judiciaire, 14 janvier 2026. 22/00414

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= JUGEMENT DU 14 Janvier 2026 N° RG 22/00414 - N° Portalis DBYL-W-B7G-CX7I DEMANDEURS Monsieur [S] [L] [Adresse 13] [Adresse 9] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Manon AZAÏS de FOSTER AVOCATS LYON, avocat au barreau de LYON Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX Monsieur [R] [L] [Adresse 6] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Manon AZAÏS de FOSTER AVOCATS LYON, avocat au barreau de LYON Rep/assistant : Maître Betty DUPIN, avocat au barreau de DAX DEFENDEUR Madame [I] [A] épouse [J] [Adresse 4] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique, GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier. DÉBATS L'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 Octobre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, Puis elle a été mise en délibéré au DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte reçu le 9 novembre 1979 par Maître [B] [D], Notaire à [Localité 11] (Pyrénées-Atlantiques), Madame [M] [X] veuve [K] a donné à bail commercial à Madame [I] [A] des locaux d’une superficie de plus de 315 m2 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] ([Localité 10]) pour l'exploitation d'une officine de pharmacie pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1980 pour se terminer le 31 décembre 1988. Suite au décès de [M] [X] veuve [K], Madame [C] [L] s'est vue attribuer l'immeuble en toute propriété. Le bail a été renouvelé à chaque terme jusqu’au 31 décembre 2015. Par actes d'huissier des 9 et 10 décembre 2015, Madame [I] [A] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2016 jusqu'au 31 décembre 2025. Par acte d'huissier signifié le 13 janvier 2016,Messieurs [S] et [R] [L], venant tous deux aux droits de leur mère Madame [C] [L], ont indiqué à Madame [I] [A] leur accord sur le principe du renouvellement du bail et ont proposé de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 8 394,74 euros. Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, Messieurs [S] et [R] [L] ont assigné en fixation du loyer commercial Madame [I] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan. Par jugement du 22 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a débouté Messieurs [S] et [R] [L] de leurs demandes. Par arrêt en date du 9 février 2023, la Cour d’appel de [Localité 12] a infirmé le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux et a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 8 200 euros hors charges à compter du 1er janvier 2016, le bail renouvelé s’exécutant aux autres conditions et charges du bail expiré. Par arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Madame [I] [A] à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12]. La présente procédure : Par acte d’huissier du 5 octobre 2021, Messieurs [S] et [R] [L] ont fait délivrer une sommation, visant la clause résolutoire et l’article L 145-17 du Code de commerce, d’avoir “à respecter les stipulations du bail et d’avoir à faire cesser ces infractions et de procéder à la remise en état des volets, toutes menuiseries, remplacement des vitrages cassés, remise en peinture courante des lieux, remise en état des tapisseries, murs et sols, déblaiement des déchets”, “de fournir une attestation d’assurance des locaux loués pour l’année 2021" et de “fournir le justificatif du ramonage des cheminées chaque année depuis 3 (trois) ans”. Par acte d’huissier du 7 avril 2022, Messieurs [S] et [R] [L] ont assigné Madame [I] [A] devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1, 1730, 1754 et 1755 du Code civil, de l'article L145-14 du Code de commerce, et de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire en raison du manquement du preneur à bail à ses obligations d'entretien, son expulsion des lieux et l’organisation d’une expertise judiciaire. Par ordonnance du 5 avril 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [I] [A]. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, Messieurs [S] et [R] [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1 du Code civil, de l'article L145-14 du Code de commerce, des articles 1730, 1754, 1755 du Code civil, de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 143, 696 et 700 du Code de procédure civile, de : à titre principal, - constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du manquement du preneur à bail à ses obligations d'entretien fixées au bail, et plus généralement à l’ensemble de ses obligations contractuelles fixées au bail, à titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail, au vu des manquements du preneur à bail quant à ses obligations d’entretien fixées au bail, ainsi qu’à celles relatives au paiement des loyers et charges en conséquence, et en tout état de cause, - ordonner l'expulsion des lieux de Madame [I] [A] dès la signification du jugement, - la condamner pour toute occupation au-delà de ce délai à une indemnité d'occupation de 100 euros HT / jour et 200 euros HT / jour au-delà de deux mois, - la condamner au paiement des travaux de remise en état rendus nécessaires par ses manquements, - la condamner au paiement de l’arriéré de loyers à hauteur de 2 050 euros arrêté au mois d’octobre 2025, - la condamner au paiement de l'arriéré de taxe sur les ordures ménagères à hauteur de 2 166 euros outre intérêts légaux et application de l'anatocisme, à parfaire, - surseoir à statuer uniquement sur la fixation du montant des travaux de remise en état jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, - désigner tel expert qu'il plaira au tribunal aux fins de : - se rendre dans le bien donné à bail par Messieurs [S] et [R] [L] à Madame [I] [A] situé [Adresse 3] à [Localité 8] ([Localité 10]), - décrire les travaux d'entretien des murs, planchers, fenêtres et volets à réaliser, - décrire les travaux relevant de l'article 606 du Code civil à réaliser, - chiffrer les travaux d'entretien à réaliser à l'aide d'un ou plusieurs devis et, à défaut d'obtention de devis, à dire d'expert, - entendre les observations des parties et y répondre, - dresser un rapport, - condamner Madame [I] [A] à la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - la condamner aux entiers dépens, incluant le coût de l’expertise si une telle mesure venait à être ordonnée, ainsi que les frais d'huissier pour la sommation, - la condamner à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Betty DUPIN suivant l'article 699 du même code, - la débouter de toute demande contraire et en cas de condamnation à son profit, exclure toute exécution provisoire, - la débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles. Au soutien de leurs demandes, Messieurs [S] et [R] [L] invoquent des manquements du preneur à bail quant à ses obligations d’entretien ainsi qu’à celles relatives au paiement des loyers et charges. Sur le défaut d’entretien et de réparation, ils indiquent que Madame [I] [A] est locataire du sous-sol, du rez-de-chaussée, du premier étage et du deuxième étage, soit de l’intégralité de l’immeuble à l'exclusion de l'appartement du rez-de-chaussée et de ses annexes, que les locaux litigieux lui ont été délivrés au 1er janvier 1980 en état normal d'usage, qu’elle ouvre au public le rez-de-chaussée pour l’exploitation d’une pharmacie, que les parties louées à Madame [I] [A] situées au premier et deuxième étages de l’immeuble sont utilisées à la seule fin de stockage ou demeurent inoccupées, qu’elles font partie intégrante du bail, qu’elles n'ont fait l'objet d'aucun entretien depuis la date d’entrée dans les lieux, que ce défaut d'entretien a occasionné la dégradation des locaux de manière conséquente, que les pièces non chauffées, non repeintes et non entretenues se sont dégradées de manière accélérée, que cet état a été constaté par un huissier le 14 novembre 2016 (pièces sans entretien ni chauffage ni précaution contre l’humidité, les volets délabrés, des fenêtres aux carreaux cassés, les murs aux peintures et aux papiers écaillés, effritements du plâtre des plafonds, des sols très abimés) et par l’expert judiciaire Monsieur [V] intervenu lors du litige en fixation du loyer, que Madame [I] [A] ne peut prétendre échapper aux conséquences de sa carence, soit la résiliation du bail et son expulsion subséquente, en prétendant que les lieux étaient dès l’origine en mauvais état, qu’il ne saurait donc être valablement avancé par le preneur une quelconque vétusté du logement pour se détacher de son obligation d’entretien, que les bailleurs ont été diligents quant aux travaux nécessaires leur incombant, qu’ils ont notamment pris à leur charge la reprise de la fissure sur la façade de l’immeuble, que d’autres travaux ont été réalisés (réfection zinguerie dans le prolongement de la tempête de 2009). Sur l’absence de paiement des échéances, Messieurs [S] et [R] [L] affirment que Madame [I] [A] est régulièrement défaillante dans l’exécution de son obligation principale tant pour les loyers stricto sensu que pour les charges, qu’elle s’est octroyée unilatéralement des délais supplémentaires de paiement, en contradiction avec les conditions fixées au bail, qu’elle n’a pas payé spontanément le loyer révisé par la Cour d'appel de Pau par arrêt du 9 février 2023, qu’elle a ainsi accusé un retard de loyers atteignant la somme “exorbitante” de 39 290,70 euros au mois de février 2023, soit un arriéré dû depuis l’année 2016, que son pourvoi en cassation ne l’exonérait toutefois pas du règlement de l’arriéré et du loyer renouvelé pour l’exercice en cours, qu’elle n’avait ainsi réglé que la somme de 2 000 euros au 3 avril 2023, qu’une sommation d'exécuter visant la clause résolutoire lui avait été transmise le 5 avril 2023 par l'intermédiaire des conseils des parties à l'instance, que ce n’est que le 14 décembre 2023 (et non 2020 comme indiqué dans les conclusions adverses), soit avec un retard de 10 mois, que la décision de la Cour d’appel de Pau a été exécutée avec un paiement de la somme de 39 290,70 euros, qu’elle ne conteste pas le caractère tardif de ce paiement dans ses conclusions, qu’il a été réalisé par Madame [I] [A] uniquement en raison de la demande de radiation du pourvoi qui a été faite par les bailleurs, qu’elle a réglé la somme de 8 200 euros sur l’année 2023 correspondant au nouveau loyer annuel révisé par la Cour d’appel de Pau mais hors délais, hors charges et hors intérêts, que ce paiement tardif constitue nécessairement une faute dans les obligations du preneur, que les loyers ne sont pas entièrement honorés depuis le début de l’exercice 2025, que les demandeurs lui ont fait délivrer un accord de renouvellement avec réserve le 6 février 2025, qu’elle n’a régularisé qu’un seul règlement d’un montant de 3 159,56 euros le 28 mars 2025, qu’elle demeure actuellement débitrice de la somme à parfaire de 2 050 euros au titre des loyers commerciaux, qu’elle s’exonère ainsi purement et simplement du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en dépit de l’envoi de plusieurs mises en demeure en vain et des stipulations claires et précises du bail, et qu’elle reste devoir à ce titre la somme globale de 1 882 euros, à parfaire. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, Madame [I] [A] demande au tribunal de : - débouter Messieurs [S] et [R] [L] de leur demande de résiliation du bail, - les condamner au paiement de la somme de 2 254,12 euros, - les débouter de leur demande de paiement de la somme de 1 108 euros, - les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - les condamner sous astreinte à faire procéder : - au remplacement de tous les volets de l’immeuble du [Adresse 2], - à la réfection des embellissements (papiers, peints, peintures en plafond, fissures) des 2ème et 3ème niveau de l’immeuble, - les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Madame [I] [A] affirme que, si elle est réputée avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, elle demeure en position d’assurer la démonstration contraire conformément à l’article 1731 du Code civil, qu’elle a été contrainte de faire constater par huissier, à plusieurs reprises, un mauvais état de l’immeuble du à l’absence de travaux réalisés par les bailleurs, que ces derniers ne versent au débat au soutien de leur demande en résolution du bail pour défaut d’entretien de l’immeuble que le constat dressé à la requête de Madame [A] et les conclusions d’un rapport d’expertise de Monsieur [V] rendu en matière de fixation du prix du loyer renouvelé et concluant à un état dégradé de l’immeuble lié à un défaut d’entretien et à une vétusté, qu’il n’est pas établi que l’état du bien loué est constitutif d’une dégradation imputable au preneur, que les réparations locatives à la charge du preneur consistent pour lui à maintenir en leur état initial les ouvrages qui lui ont été confiés en jouissance, qu’il ressort de la jurisprudence que le preneur ne supporte pas, au visa de l’article 1732 du Code civil, la remise à neuf des papiers peints, des peintures ou des revêtements de sols atteints par la vétusté consécutive à plusieurs années d’occupation. Sur le défaut de règlement de loyers, Madame [I] [A] indique que la révision du loyer commercial a donné lieu à un arrêt infirmatif de la Cour d’Appel de [Localité 12] en date du 9 février 2023, que le loyer du bail renouvelé a été fixé à 8 200 euros HT à compter du 1er février 2016 assorti des intérêts, qu’il est admis que la dette s’établissait selon le décompte adverse à une somme de 42 751,69 euros, que cette somme a été réglée le 14 décembre 2020 (Sic) pour un total de 39 290,70 euros, que la défenderesse a ainsi satisfait à son obligation de paiement, que le décompte produit comportait une obligation de restituer une condamnation de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qu’elle n’a jamais perçue, qu’elle est ainsi créancière de la somme de 2 254,12 euros dont elle sollicite le remboursement à titre reconventionnel, que Madame [I] [A] règle le loyer par semestre et d’avance, qu’il est ainsi impossible de soutenir avec sérieux qu’elle présenterait un retard quelconque dans le paiement de son loyer, qu’il n’existe aucun manquement qui lui soit imputable à ce jour, que la taxe d’ordures ménagères n’est applicable au locataire commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise, que le bail renouvelé ne comporte aucun inventaire des charges et encore moins un inventaire mentionnant comme créance répétible une taxe sur les ordures ménagères de sorte que celle-ci n’est pas due. La clôture de l’instruction a été initialement fixée au 3 juillet 2025 puis, à l’audience de plaidoiries, le tribunal, après avoir recueilli l’avis des parties, a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et fixé la nouvelle date de clôture de l’instruction au jour des plaidoiries. En outre, lors de l’audience du 15 octobre 2025, le tribunal a autorisé le conseil de Messieurs [S] et [R] [L] à produire en cours de délibéré la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 5 octobre 2021 à Madame [I] [A]. Par message RPVA du 20 octobre 2025, le conseil de Messieurs [S] et [R] [L] a produit la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 5 octobre 2021 à Madame [I] [A] (pièce n° 23 du bordereau de communication de pièces du conseil de Messieurs [S] et [R] [L]). MOTIFS Sur le bail, les loyers et la taxe En vertu de l’article 1728 du Code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.” L'article L145-17 du Code de commerce dispose que : “ I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant...” En vertu de l’article 1184 ancien du Code civil, applicable en l’espèce, “ La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.” Conformément au principe général posé par l’article 1184 ancien du Code civil, cette résolution n’intervient pas de plein droit, sauf en cas d’application d’une clause résolutoire contractuelle, et doit être prononcée en justice, à charge pour le demandeur d’établir que les manquements de son cocontractant à ses obligations sont suffisamment graves pour la justifier. Le bail litigieux comprend une clause résolutoire libellée comme suit : “A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant, mention de la présente clause et mentionnant ce délai, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR et l’expulsion du PRENEUR et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts et du droit du BAILLEUR d’exercer toute action qu’il pourra juger utile, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué.” - Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il résulte de ce texte que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise (Cour de cassation, Ch. civ. 3ème, n° 22-19.830). Dans son article 10 relatif aux “Impôts et charges divers” du paragraphe intitulé “CHARGES ET CONDITIONS”, le bail litigieux stipule que : “Le PRENEUR devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle et dont le BAILLEUR pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur ... Les parties conviennent de se référer à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pour déterminer les taxes, prestations, charges et fournitures éventuelles dont le PRENEUR pourrait devoir le remboursement au BAILLEUR en sus du loyer principal ci-après fixé.” L’article 38 de la loi 48-1360, dans sa version applicable à l’espèce, mentionne expressément que les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement sur justifications des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (B - Taxes locatives 1°). Il s’avère ainsi que le bail commercial liant les parties met la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du preneur en vertu d'une clause claire et précise. Il en résulte que, contrairement aux assertions de Madame [I] [A], la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est due par le preneur. Il n’est pas contesté que Madame [I] [A] ne s’est pas acquittée de la dite taxe. Il ressort des pièces versées au dossier que Madame [I] [A] demeure redevable à l’égard des bailleurs de la somme globale, dont le montant n’est pas contesté, de 2 166 euros, soit 1 108 euros au titre des exercices 2018 à 2021, 774 euros au titre des exercices 2022 à 2024 et 284 euros au titre de l’année 2025 (pièces n° 10, 17, 19 et 22 du dossier du conseil de Messieurs [S] et [R] [L]). La sommation délivrée par acte d’huissier du 5 octobre 2021 ne vise pas le défaut de paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Messieurs [S] et [R] [L] ne peuvent dès lors utilement se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. En outre, au regard du montant de la somme dont elle est redevable au titre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le manquement Madame [I] [A] n’est pas suffisamment grave pour justifier une résolution ou une résiliation du bail. En revanche, Madame [I] [A] sera condamnée à verser à Messieurs [S] et [R] [L] la somme de 2 166 euros au titre de l'arriéré de taxe sur les ordures ménagères, outre les intérêts légaux à compter de la présente décision avec application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, selon lesquelles les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt. - Sur les loyers Par arrêt en date du 9 février 2023, la Cour d’appel de [Localité 12] a infirmé le jugement rendu le 22 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux et a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 8 200 euros hors charges à compter du 1er janvier 2016, le bail renouvelé s’exécutant aux autres conditions et charges du bail expiré. L’arrêt a été signifié à Madame [I] [A] par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023. Par courriers du 21 février 2023 et du 5 avril 2023, le conseil de Messieurs [S] et [R] [L] a adressé un décompte des sommes dues suite à l’arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 12] et a sommé Madame [I] [A] de procéder au paiement des loyers révisés. Il est constant que Madame [I] [A] n’a procédé au règlement des loyers révisés que le 20 décembre 2023. En outre, Madame [I] [A] demeure redevable à ce jour de la somme de 2 050 euros, au titre des loyers du 1er janvier 2025 et du 1er avril 2025 (2 604,78 x 2 - 3 159,56 euros = 2 050 euros), étant précisé qu’elle ne justifie d’aucun autre paiement que celui intervenu le 28 mars 2025. Elle ne peut utilement invoquer un paiement du loyer par semestre alors que le bail mentionne expressément un paiement par trimestre dans le paragraphe intitulé “LOYER” en page 7. La sommation délivrée par acte d’huissier du 5 octobre 2021 ne vise pas le défaut de paiement du loyer. Messieurs [S] et [R] [L] ne peuvent dès lors utilement se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. En outre, au regard du montant de la somme dont est elle redevable à ce jour au titre des loyers impayés, le manquement de Madame [I] [A] ne constitue pas un manquement suffisamment grave susceptible de justifier une résolution ou une résiliation du bail. En revanche, Madame [I] [A] sera condamnée à verser à Messieurs [S] et [R] [L] la somme de 2 050 euros arrêtée au mois d’octobre 2025 au titre des loyers impayés. - Sur l’obligation d'entretien Le contrat de bail stipule que le preneur “entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant toute la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives”. Messieurs [S] et [R] [L] versent au débat un constat d’huissier dressé le 14 novembre 2016 par Maître [P] [W] (pièces n° 2 et 9 du dossier du conseil des bailleurs) et le rapport d’expertise judiciaire déposé le 8 avril 2021 par Monsieur [O] [V], désigné par arrêt rendu le 16 novembre 2020 par la Cour d’appel de [Localité 12] (pièce n° 3 du dossier du conseil de Messieurs [S] et [R] [L]). Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 14 novembre 2016 par Maître [P] [W] que les étages de l’immeuble étaient à cette date dans un état très dégradé (murs anciens peints de manière sommaire, nombreuses auréoles, puits de jour au plafond avec menace de chute du plâtre, parquet ancien auréolé, fissures pour certaines importantes, ouvrants en mauvais état, carreaux cassés, volets en bois en très mauvais état, effondrement d’encadrement de fenêtre, morceaux de plâtre au sol, effondrement de plafond, infiltrations d’eau, plafond effondré par endroits, trous dans le parquet, planches de volets manquantes voire abîmées, gonds de volets en mauvais état se désolidarisant du support, peinture écaillée en plafond, volets condamnés pour des raisons de sécurité). Toutefois, il ressort des procès-verbaux établis par huissier entre 1980 et 2013, versés au dossier par Madame [I] [A], que l’état dégradé et vétuste des locaux du premier et du deuxième étage de l’immeuble avait été constaté peu après leur délivrance et que cet état n’a pas évolué les années suivantes (pièce n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 17 du dossier du conseil de Madame [I] [A]). Monsieur [O] [V], expert judiciaire, a mentionné dans son rapport que “l’entretien des locaux est correct au rez-de-chaussée. Mais les étages ne sont pas en bon état du fait de la vétusté intrinsèque de l’immeuble due pas (par) le bailleur, d’une part, et du défaut d’entretien dû par le preneur, d’autre part”. Aucune clause expresse du bail ne met à la charge du preneur les travaux résultant de la vétusté des locaux loués. Messieurs [S] et [R] [L] ne démontrent pas que l'état des locaux soit en lien avec une violation par son preneur de son obligation d'entretien. La clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Au vu de ces éléments, il n’est nullement établi par Messieurs [S] et [R] [L] que l’état dégradé avancé de l’immeuble est imputable au preneur en raison d’un défaut d’entretien alors qu’un tel état préexistait avant le bail en dépit de l’obligation de délivrance qui incombait aux bailleurs. Messieurs [S] et [R] [L] ne peuvent ainsi utilement invoquer un manquement de Madame [I] [A] à son obligation d’entretien. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Messieurs [S] et [R] [L] de leurs demandes tendant à : - constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du manquement du preneur à bail à ses obligations d'entretien fixées au bail, et plus généralement à l’ensemble de ses obligations contractuelles fixées au bail, - prononcer la résiliation du bail, au vu des manquements du preneur à bail quant à ses obligations d’entretien fixées au bail, ainsi qu’à celles relatives au paiement des loyers et charges, - ordonner l'expulsion des lieux de Madame [I] [A], - condamner Madame [I] [A] au titre d’une indemnité d'occupation, - condamner Madame [I] [A] au paiement des travaux de remise en état. En revanche, Madame [I] [A] sera condamnée à verser à Messieurs [S] et [R] [L] les sommes suivantes : - 2 050 euros arrêtée au mois d’octobre 2025 au titre des loyers impayés, - 2 166 euros au titre de l'arriéré de taxe sur les ordures ménagères, outre les intérêts légaux à compter de la présente décision avec application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, selon lesquelles les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt. Messieurs [S] et [R] [L] seront condamnés à : - faire procéder au remplacement de tous les volets de l’immeuble du [Adresse 2], - faire procéder à la réfection des embellissements (papiers, peints, peintures en plafond, fissures) des 2ème et 3ème niveaux de l’immeuble, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant deux mois. Sur la somme de 2 254,12 euros Madame [I] [A] demande au tribunal de condamner Messieurs [S] et [R] [L] au paiement de la somme de 2 254,12 euros. Elle explique que le décompte produit suite à l’arrêt rendu le 9 février 2023 par la Cour d’appel de [Localité 12] comportait une obligation de restituer une condamnation de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qu’elle n’a jamais perçue, ce qui n’est pas contesté. Toutefois, il n’y a pas lieu de condamner Messieurs [S] et [R] [L] au paiement de la dite somme dès lors qu’une telle demande relève de la compétence du juge chargé de l’exécution. Sur la résistance abusive Messieurs [S] et [R] [L] demandent au tribunal de condamner Madame [I] [A] à leur verser la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Au soutien de leur demande, ils invoquent une “particulière résistance” de Madame [I] [A] à réaliser les travaux en insistant sur ses capacités financières liées à l'activité de pharmacie établissant sa mauvaise foi, son activité étant assurée par l'effet du numerus clausus. Dès lors qu’il a été retenu que les travaux incombent à Messieurs [S] et [R] [L], il convient de les débouter de cette demande. Sur les demandes accessoires Au regard de la solution apportée au litige, il convient dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du manquement du preneur à bail à ses obligations d'entretien fixées au bail, et plus généralement à l’ensemble de ses obligations contractuelles fixées au bail, Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à prononcer la résiliation du bail, au vu des manquements du preneur à bail quant à ses obligations d’entretien fixées au bail, ainsi qu’à celles relatives au paiement des loyers et charges, Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à ordonner l'expulsion des lieux de Madame [I] [A], Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à condamner Madame [I] [A] au titre d’une indemnité d’occupation, Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à condamner Madame [I] [A] au paiement des travaux de remise en état, Condamne Madame [I] [A] à verser à Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] les sommes suivantes : - 2 050 euros arrêtée au mois d’octobre 2025 au titre des loyers impayés, - 2 166 euros au titre de l'arriéré de taxe sur les ordures ménagères, outre les intérêts légaux à compter de la présente décision avec application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, selon lesquelles les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt, Condamne Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] à : - faire procéder au remplacement de tous les volets de l’immeuble du [Adresse 2], - faire procéder à la réfection des embellissements (papiers, peints, peintures en plafond, fissures) des 2ème et 3ème niveaux de l’immeuble, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant deux mois. Déboute Madame [I] [A] de sa demande tendant à condamner Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] au paiement de la somme de 2 254,12 euros, Déboute Monsieur [R] [L] et Monsieur [S] [L] de leur demande tendant à condamner Madame [I] [A] pour résistance abusive, Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,