Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 25/00290

MINUTE N° : 25/00210 DÉCISION DU : 18 Décembre 2025 DOSSIER : N° RG 25/00290 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DC5R NAC : 5AA AFFAIRE : S.C.I. MABACY C/ [X] [E], [S] [P], [K] [D] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection GREFFIER : Madame Catherine TORRES PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. MABACY [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Katharina WILL de la SCP REMIGI WILL LEVAN, avocats au barreau de CASTRES DEFENDEURS Madame [X] [E] [Adresse 1] [Localité 5] non comparante non représentée Monsieur [S] [P] [Adresse 1] [Localité 5] non comparant non représenté Madame [K] [D] [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81065-2025-111218 du 29/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]) représentée par Maître Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocats au barreau de TOULOUSE Débats tenus à l'audience du : 20 Novembre 2025 Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025 Le 18 Décembre 2025 ccc délivrées cccrfe délivrée à Me EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 15 février 2025, la SCI MABACY a donné à bail à [X] [E] et [S] [P] une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 780 euros et une provision pour charges d'un montant mensuel de 20 euros. Suivant acte sous seing privé du 15 février 2025, [K] [D] (mère de [S] [P]) s’est portée caution solidaire des engagements des locataires. Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SCI MABACY a fait signifier à [X] [E] et [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2.080,30 euros en principal correspondant au dépôt de garantie, à des loyers et charges impayés et frais exposés. L’acte a été dénoncé à la caution, [K] [D], le 1er avril 2025. L’acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 18 mars 2025. Par actes de commissaires de justice du 19 juin 2025 et 5 juin 2025 dénoncés le 25 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SCI MABACY a fait assigner [X] [E], [S] [P] et [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir : le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et pour que les locataires soient déclarés occupants sans droit ni titre, l'expulsion de tous occupants du logement au besoin avec l’assistance de la force publique, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement, par provision, de la somme de 4.270 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 11 juin 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 780 euros, la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 355 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Le 19 novembre 2025, un rapport d'enquête sociale a été réceptionné par le greffe, dont il a été donné lecture à l’audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par voie de conclusions reprises oralement à l’audience, la SCI MABACY maintient ses demandes visées dans l’acte introductif d’instance sauf fixer à la date du 17 mai 2025 la date de résiliation du bail, à actualiser l'arriéré locatif à la somme de 6.669,02 euros et à porter sa demande à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse précise que le dépôt de garantie n’a jamais été versé, que le loyer n’a jamais été payé, que le logement est libre de tout occupant depuis le 9 octobre 2025. En conséquence, elle ne maintient plus sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation. En réponse à la demande d’expertise graphologique de la caution, elle s’en remet. Par voie de conclusions reprises oralement à l’audience, [K] [D] sollicite le débouté de la SCI MABACY de l’intégralité de ses demandes à son encontre et à titre subsidiaire, réclame une expertise grapholoqique à l’effet de déterminer si elle peut être l’auteur des mentions manuscrites et de la signature figurant sur l’acte de cautionnement en date du 15 février 2025, dont elle expose n’avoir eu connaissance qu’au moment de la remise de l’assignation.. Citée à comparaître par acte remis à sa personne, le 19 juin 2025, [X] [E] n'a pas comparu ni n’est représentée. Cité à comparaître par acte remis dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, [S] [P] n'a pas comparu ni n’est fait représenté. MOTIVATION Sur la recevabilité de l’action : L'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience (article 24 III). En l'espèce, le la SCI MABACY, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 17 mars 2025, par acte du 18 mars 2025. L'assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée les 19 et 25 juin 2025, a été notifiée au Préfet le 25 juin 2025. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 novembre 2025. En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs. Sur l’incident de vérification d’écriture : La SCI MABACY, en réponse au moyen soulevé par la caution tendant à la contestation de sa signature sur l’acte de cautionnement, fait justement observer que Mme [K] [D] n’a pas réagi à la signification, faite à sa personne, le 1er avril 2025, du commandement de payer visant la clause résolutoire prévu au bail et, qu’en outre, l’intéressée n’a pas déposé plainte pour faux et usage de faux en écriture. La comparaison des échantillons d'écritures fournis au juge permet de constater qu’aucun doute sérieux n'existe sur l’authenticité des mentions attribuées à Mme [K] [D] . En conséquence, il y a lieu de passer outre l'incident. Sur l’acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail mentionne que la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer notamment produira effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. Le commandement de payer délivré le 17 mars 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 mai 2025 et le bail résilié cette date. L’absence d’[X] [E] et [S] [P] à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Sur la demande d’expulsion : La SCI MABACY se désiste de sa demande. Sur l’indemnité d’occupation : La SCI MABACY se désiste de sa demande. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés: Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, [X] [E] et [S] [P] sont obligés de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à [X] [E] et [S] [P] n'est pas sérieusement contestable. Ce quantum n'est nullement contesté ni contestable, en l'absence d'un quelconque justificatif de paiement complémentaire. Suivant le décompte cette dette s'élève à la somme de 6.669,02 euros arrêtée au 9 octobre 2025. Par conséquent, [X] [E] et [S] [P] ainsi que la caution, Mme [K] [D] doivent être condamnés solidairement à payer à la SCI MABACY la somme provisionnelle de 6.669,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 . Sur les frais du procès : En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État. L’équité commande que soit allouée à la SCI MABACY une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe après débats en audience publique, DÉCLARE la SCI MABACY recevable en son action; PASSE OUTRE l’incident de vérification d’écriture, CONSTATE que la SCI MABACY se désiste de ses demandes d’expulsion et en fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2025 entre la SCI MABACY d’une part, [X] [E] et [S] [P], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 8] sont réunies à la date du 18 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date; DÉBOUTE [K] [D] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE solidairement [X] [E], [S] [P] et [K] [D] à payer à la SCI MABACY, à titre provisionnel, la somme de 6.669,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 9 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 . CONDAMNE [X] [E], [S] [P] et [K] [D] in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l'assignation à la préfecture ; CONDAMNE [X] [E], [S] [P] et [K] [D] in solidum à payer à la SCI MABACY la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. La Greffière La Juge