Cour d'appel, 07 mai 2024. 20/04863

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 07 MAI 2024 N° RG 20/04863 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L2FF S.C.I. LA CHAPELLE c/ [J] [C] [F] [V] épouse [C] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGOULEME (RG : 18/01945) suivant déclaration d'appel du 07 décembre 2020 APPELANTE : S.C.I. LA CHAPELLE Société Civile Immobilière inscrite au RCS d'ANGOULEME sous le n° 452 568 223 dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Nicolas BRUNEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE INTIMÉS : [J] [C] né le 26 Janvier 1952 à [Localité 7] (16) de nationalité Française Retraité demeurant [Adresse 1] [F] [V] épouse [C] née le 22 Décembre 1954 à [Localité 6] (16) de nationalité Française Retraitée demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Patrick HOEPFFNER de la SELARL HOEPFFNER, avocat au barreau de CHARENTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE : Un compromis de vente a été signé le 10 janvier 2018 entre Monsieur [J] [C], vendeur, et la société civile immobilière La Chapelle (la SCI La Chapelle), acheteur, portant sur l'acquisition d'une maison d'habitation moyennant le prix de 215 000 euros. L'acte authentique de vente a été dressé le 28 mars 2018. Les représentants de la SCI La Chapelle, M. [S] [G] et Mme [T] [M] [R], indiquent avoir remarqué, peu de temps après leur entrée dans les lieux, qu'une usine située non loin de l'immeuble acquis était à l'origine de nuisances sonores importantes constatées notamment par des procès-verbaux de constat d'huissier des 9, 14 et 16 mai 2018, et confortées par une étude acoustique réalisée par la société General acoustics. Selon les analyses de cette dernière, le niveau de bruit ambiant dépasse la valeur de 25 dB 'engendrant une gêne pénalement répréhensible'. Par acte d'huissier du 4 octobre 2018, la SCI La Chapelle a assigné M. et Mme [C] devant le tribunal de grande instance d'Angoulême afin d'obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la résolution de la vente. Le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulême a : - débouté la SCI La Chapelle de l'ensemble de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamné la SCI La Chapelle aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros aux époux [C] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcé l'exécution provisoire. La SCI La Chapelle a relevé appel de cette décision le 7 décembre 2020. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2024, l'appelante demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil : - d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement et, statuant de nouveau : - de juger que l'immeuble est affecté d'un vice caché, et en diminuant tellement l'usage, qu'elle ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, - de juger qu'elle devra restituer le bien immeuble à M. et Mme [C], cette restitution se faisant à l'égard des tiers par publication du jugement à intervenir auprès du service de publicité foncière territorialement compétent, - de condamner M. et Mme [C] à : - lui restituer le prix de vente de l'immeuble soit la somme de 215 000 euros, laquelle sera productive des intérêts au taux légal à compter de la date de saisine du tribunal de grande instance d'Angoulême, - lui verser les sommes suivantes : - 3 449,52 euros au titre des frais et honoraires du notaire instrumentaire ayant dressé l'acte de vente, - 12 716 euros au titre des droits d'enregistrement, - 1 153 euros au titre du prorata des taxes foncières acquittées pour l'année 2017, et sauf mémoire pour les années suivantes, - 136,84 euros au titre des frais de remise en état du réseau d'adduction de gaz, - 198,09 euros au titre des frais liés au procès-verbal de constat d'huissier de justice, - 920,70 euros au titre des frais générés par l'élaboration du rapport acoustique, - 6 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, - de débouter M. et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - de condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 3 500 euros sur les fondements de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, tant de première instance que d'appel, lesquels comprendront également les frais de publication du jugement à intervenir auprès du service de publicité foncière. L'appelante fait notamment valoir que : - les nuisances sonores affectant l'immeuble acquis par ses soins constituent assurément un vice caché, comme cela a déjà pu être retenu en jurisprudence. Ces nuisances sonores diminuent l'usage de la chose à un point tel qu'elle ne l'aurait pas acquis si elle en avait eu connaissance. Cela est d'autant plus démontré qu'un certificat médical témoigne de la dégradation de l'état de santé de M. [G] en raison de cette pollution sonore. Il est par ailleurs évident que le vice préexistait à la vente dans la mesure où l'usine, source des nuisances, a été implantée bien avant la date de vente. Les circonstances de l'espèce répondent donc bien à la définition du vice caché, - en outre, l'acte dressé entre les parties prévoyait en page 8 à l'article intitulé 'état du bien' que l'acquéreur ne disposerait d'aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. Cependant, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. En l'espèce, il résulte tant du procès-verbal de constat d'huissier que du rapport de mesure acoustique et de la préexistence de l'usine à la vente que le vendeur ne pouvait ignorer les nuisances sonores affectant le bien et son environnement. - concernant la qualité de professionnel, la seule forme sociale ne confère en aucune matière un statut de principe, à l'exception des sociétés dites 'commerciales'. Il en va de même de l'objet social. Ainsi, si une société civile immobilière a pour finalité la gestion de biens immeubles, elle n'est pas nécessairement revêtue du statut de professionnel dès lors que la gestion immobilière concerne des biens de famille, ce qui est le cas en l'espèce. En effet, elle ne gère qu'un seul bien et il s'agit d'un immeuble d'habitation. Ce bien immobilier est occupé par ses deux associés qui résident en couple depuis de nombreuses années. De ce fait, la motivation du premier juge sur ce point est erronée, - concernant le caractère caché du vice et au regard des développements précédents, les vices allégués ne peuvent en aucune manière être qualifiés par principe d'apparents. En outre, si les intimés soutiennent que les visites auraient permis de se rendre compte du bruit généré par l'usine, il apparaît qu'en journée, le bruit est couvert et très largement atténué par les autres sources sonores (rue et école à proximité immédiate) mais lorsque le soir survient, les nuisances provoquées par l'usine sont les seules perceptibles. Par ailleurs, ces nuisances sont continues à l'exception des fins de semaine comme l'indique le procès-verbal de constat d'huissier. Ces bruits ne sont pas 'ambiants' mais s'illustrent en un martèlement sourd et grave qui ne se perçoit dans l'immeuble que lorsque les 'émergences sonores environnementales' habituelles disparaissent. Ce n'est donc que lorsque les deux associés ont emménagé et qu'ils ont été quotidiennement présents au sein de l'immeuble qu'ils ont pu prendre conscience des nuisances, - quant aux intimés, ils ne pouvaient ignorer les nuisances puisqu'ils ont résidé dans cet immeuble depuis son acquisition en 1978. M. et Mme [C] ont donc volontairement masqué ce problème afin de permettre la conclusion de la vente. La clause exclusive de responsabilité du vendeur ne saurait donc trouver à s'appliquer, - la mauvaise foi du vendeur justifie l'octroi de divers dommages et intérêts, - concernant la demande reconventionnelle des intimés, le caractère abusif de la procédure n'est pas établi car, d'une part, elle ne peut être qualifiée de professionnelle et d'autre part le droit d'ester en justice ne se mue en abus qu'à condition que l'appel soit insoutenable, dépourvu de fondements juridiques et/ou factuels, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, - enfin, il paraît pour le moins hasardeux d'affirmer que les problèmes de santé de M. [C] sont directement liés à la procédure actuelle. Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1642 du code civil et 599 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamné la SCI La Chapelle aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de somme de 3 000 euros à M. et Mme [C] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcé l'exécution provisoire de cette décision, - débouter la SCI La Chapelle de l'ensemble de ses prétentions, - condamner la SCI La Chapelle à leur verser les sommes de : - 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, - 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI La Chapelle aux entiers dépens. Les intimés font notamment valoir que : - à supposer que le défaut invoqué par la SCI pour justifier sa demande de résolution de la vente soit un vice, il s'agirait d'un vice apparent qu'ils ne sont pas tenus de garantir, ce d'autant plus que la SCI doit être considérée comme un professionnel de l'immobilier avec les conséquences qui s'attachent à cette qualification en la matière, - en outre, durant toutes les années où ils ont vécu dans la maison objet du litige, ils n'ont jamais eu à subir le moindre désagrément de quelque nature que se soit en provenance de l'usine. Parler de vice à propos de l'activité de celle-ci est un abus de langage. L'existence même de la nuisance sonore est contestable puisqu'ils n'ont jamais été incommodés par l'activité de l'usine en question, - à titre subsidiaire, sur le caractère apparent du vice invoqué, il relève des statuts de la SCI que celle-ci doit être considérée comme un professionnel de l'immobilier. En outre, l'usine est parfaitement visible du logement acquis par la SCI, ainsi si le vice existe, il ne peut être qu'apparent. De surcroît, l'appelante soutient que les visites qui ont précédé la vente se sont systématiquement déroulées les fins de semaine ce qui n'est pas le cas car une rencontre a été organisée le mardi 19 décembre 2017 et une autre le mercredi 10 janvier 2018. Toutes les conditions étaient réunies pour que les associés de la SCI, moyennant une diligence moyenne, procèdent à des vérifications élémentaires pour découvrir que l'usine se situant en face pouvait affecter l'immeuble par le bruit dont ils se plaignent. De surcroît, le bruit est perceptible durant la semaine selon le témoin dont l'appelante produit l'attestation aux débats. Les associés de la SCI, en venant ainsi à plusieurs reprises, en semaine et en restant longuement à l'intérieur, ont nécessairement perçu ces bruits sans être incommodés car sinon ils n'auraient pas acquis le bien. Par ailleurs, cela n'a donc aucun sens d'affirmer qu'ils ont volontairement masqué les nuisances puisque l'huissier mandaté par la SCI a dit avoir perçu des bruits tout comme l'appelante a dû les percevoir, - s'agissant du certificat médical produit par la SCI, il ne saurait venir étayer la thèse qu'elle soutient car ce document s'appuie uniquement sur les seules déclarations du patient. Il est par conséquent dénué de toute valeur probante, - sur le caractère abusif de l'appel, l'appelante, en qualité de professionnel, a acheté en toute connaissance de cause l'immeuble litigieux. Or, l'action initiée par la SCI sans aucune mise en demeure préalable a, par sa brutalité, généré du stress qui n'est pas étranger à l'infarctus du myocarde dont M. [C] a été victime le 27 décembre 2018, ainsi qu'en atteste le certificat médical produit aux débats. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024. MOTIVATION Selon les articles 1641 et 1642 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est cependant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acte authentique de vente a inséré en page 8 une clause d'exclusion des vices cachés au profit de M. et Mme [C] mais celle-ci n'est pas applicable dans l'hypothèse où les vendeurs en connaissaient l'existence à la date de la transaction. La date de l'implantation de l'usine Gatineau-Thiollet au numéro [Adresse 3] de la [Adresse 2] est ignorée. Cet établissement industriel est situé presque en face de l'immeuble acquis par SCI La Chapelle qui se trouve quant à lui au numéro [Adresse 2] de la même rue, une voie de circulation séparant les deux ouvrages. S'il est avéré que les vendeurs ont vécu au sein de l'immeuble durant près de 40 ans, il est démontré par les appelants que le bruit généré par l'activité de cette entreprise représente une réelle nuisance sonore pour ses occupants. En effet, le constat d'huissier dressé par Me [B] fait apparaître que des bruits sourds de martellement/compactage/pressurage, répétés à raison d'une centaine par minute, émanent de l'usine. Ils sont perceptibles pour tout occupant de l'habitation, même lorsque les fenêtres sont fermées. Si cette gène disparaît les fins de semaine (attestation [O]), elle est d'autant plus présente à la fin de chaque journée de la semaine lorsque les bruits de circulation ont tendance à s'estomper. L'étude acoustique versée aux débats par les appelants corrobore, au regard du dépassement des normes autorisées à certains moments, l'existence de nuisances sonores qui constituent donc incontestablement un vice et ce d'autant plus que d'éventuels travaux d'isolation qui seraient réalisés sur l'immeuble d'habitation n'auraient aucune incidence sur cette situation. Ces éléments permettent de considérer que le vice n'était pas apparent dans son ampleur à la date de la transaction immobilière et que SCI La Chapelle, au regard de la durée d'occupation des lieux vendus, en avait nécessairement connaissance. Les parties s'opposent sur la qualité de professionnel de la SCI La Chapelle, étant rappelé que l'acquéreur professionnel est réputé connaître l'existence des vices. Est considérée comme professionnelle toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel. Les statuts de l'appelante ont été modifiés le jour-même de la signature de l'acte authentique de vente. Son objet social est désormais 'la construction, l'acquisition par voie d'apport ou d'achat, la propriété, la prise a bail, la gestion et l'administration de tous biens immobiliers (et non plus seulement de celui situé dans la commune de [Localité 4]/Charente comme indiqué dans les statuts précédents), et plus généralement, toutes opérations se rapportant à l'objet ci-dessus et n'affectant pas le caractère civil de celle-ci'. La modification de son objet social concomitamment à la transaction conclue avec M. et Mme [C] traduit la volonté de ses membres d'étendre les activités de la SCI à des opérations portant sur plusieurs biens immobiliers. Il peut donc en être déduit que l'acquéreur s'est comportée en tant que professionnelle lors de l'achat du bien immobilier litigieux et ce même si ses associés ont occupé par la suite l'immeuble situé au n°[Adresse 2] de la [Adresse 2]. Elle est donc présumée avoir eu connaissance du vice à la date de la transaction. Comme l'ajoute à raison le tribunal, la présence de l'usine à proximité immédiate du bien immobilier-objet de la transaction aurait dû l'inciter, en sa qualité de professionnelle, à se renseigner sur l'activité industrielle et les éventuelles nuisances sonores ou olfactives pouvant en découler, étant observé que la SCI a effectué plusieurs visites des lieux à différents moments de la journée et parfois durant plusieurs heures, notamment juste après la signature de la promesse de vente. Ainsi, le vice n'était pas indécelable à la date de la transaction Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté la demande en résolution de la vente. Sur le caractère abusif de l'appel Il est constant que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute et que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il caractérise un acte de malice ou de mauvaise foi. Faute de rapporter la preuve d'une intention de nuire de la part de l'appelante, les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère abusif de la voie de recours exercée à leur encontre. Sur l'article 700 du code de procédure civile Outre la somme mise à la charge de la SCI La Chapelle en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner au versement à M. et Mme [C], ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. PAR CES MOTIFS - Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Angoulème ; Y ajoutant ; - Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. [J] [C] et Mme [F] [V] épouse [C] au titre du caractère abusif de l'appel ; - Condamne la société civile immobilière La Chapelle à verser à M. [J] [C] et Mme [F] [V] épouse [C], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ; - Condamne la société civile immobilière La Chapelle au paiement des dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,