Cour d'appel, 20 juin 2024. 20/08921

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT AU FOND DU 20 JUIN 2024 N°2024/176 Rôle N° RG 20/08921 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJG4 SOCIETE CIVILE LA PLAGE C/ S.C.I. LE BEACH Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel LEON Me Déborah MICHEL Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 16 juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00910. APPELANTE SOCIETE CIVILE LA PLAGE dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Lionel LEON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Caroline SEGURA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. LE BEACH dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Déborah MICHEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente, Madame Béatrice MARS, conseillère, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente, Madame Béatrice MARS, conseillère rapporteure, Madame Florence TANGUY, conseillère. Greffier lors des débats : Mme Flavie DRILHON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. Signé par Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte notarié du 28 février 2017, la SCI Beach a acquis de la société civile de construction vente La Plage (ci-après SCCV La Plage), en état futur d'achèvement, les lots n°5, 16 et 32 consistant en un appartement de type T3, une place de stationnement aérien et un box, dans un ensemble immobilier situé à Sausset-les-Pins (13960), avenue Siméon Gouin n°19 et 28, moyennant le prix de 537 700 euros TTC, payable comptant à concurrence de moitié, soit la somme de 268 850 euros et le surplus au fur et à mesure de l'avancement des travaux, avec un achèvement et une livraison devant intervenir au plus tard au cours du deuxième semestre 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Exposant que la SCCV La Plage n'avait pas respecté le délai de livraison pour des motifs connus au moment de l'acte de vente, la SCI Beach l'a assignée devant le tribunal de grande instance d'Aix-en- Provence, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, aux fins de voir indemniser ses préjudices. Par jugement en date du 16 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a': -condamné la SCCV La Plage à payer à la SCI Beach les sommes de : *34 240 euros de dommages et intérêts au titre du retard de livraison, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; *2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné la SCCV La Plage à supporter les dépens de l'instance ; -ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; -débouté les parties pour le surplus de leurs demandes. La Société Civile La Plage a relevé appel de cette décision le 17 septembre 2020. Vu les dernières conclusions de la Société Civile La Plage, notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de': Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil'; Vu les articles L261-1 et suivants et R261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation'; Vu la jurisprudence'; Vu les pièces'; -dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la Société Civile La Plage, -dire et juger recevables les conclusions de la Société Civile La Plage, en qualité d'intimée sur l'appel incident de la société Beach, -déclarer d'office irrecevable les demandes subsidiaires de dommages-intérêts de la société Beach comme nouvelles en appel en application des articles 564 et 566 du code de procédure civile, -dire et juger que le chef de jugement critiqué dont l'appel incident défère à la cour la connaissance se limite au quantum de l'indemnité de retard de livraison fixé par le tribunal, -réformer le jugement entrepris pour tous les chefs du jugement expressément critiqués, A titre principal, -débouter la Société Beach de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -rejeter les demandes de la société Beach, A titre subsidiaire, -prononcer une suspension de 36 mois et 8 jours du délai de livraison des biens vendus prévu initialement au 31 décembre 2017 qui ainsi est reporté au 8 janvier 2021, A titre très subsidiaire, -prononcer la révision de la date de livraison initialement prévue au 31 décembre 2017 et la reporter au 8 janvier 2021 à défaut d'accord des parties, -condamner la société Beach à payer à la Société Civile La Plage la somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Beach aux entiers dépens premières instance et d'appel distraits au profit de Me [Y] [J], qui y a pourvu en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile ; Vu les dernières conclusions de la SCI Beach, notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, au terme desquelles il est demandé à la cour de': Vu les dispositions des articles des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil'; Vu les pièces versées aux débats'; -débouter la SCCV La Plage de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -recevoir la SCI Beach en son appel incident, -le dire bien fondé et y faire droit, Et par conséquent : -confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a engagé la responsabilité civile et contractuelle de la SCCV La Plage quant au retard de livraison du projet immobilier, -confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a pleinement rejeté l'ensemble des causes de suspension du délai de livraison de la SCCV La Plage, -infirmer la décision querellée quant au quantum de l'indemnité allouée à la SCI Beach en réparation du retard de livraison, Et statuant de nouveau à ce titre : -condamner la SCCV La Plage à payer à la SCI Beach la somme toutes causes confondues de 93 944,90 euros en réparation de ses préjudices résultant du retard de livraison, somme décomposée comme suit : *perte de l'avantage fiscal': 36 000 euros *perte de loyers': 51 600 euros *frais de stockage': 1344,90 euros *tracasseries': 5 000 euros , -condamner la SCCV La Plage à payer à la SCI Beach la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la SCCV La Plage aux entiers dépens de première instance et d'appel ; MOTIFS DE LA DECISION': - Sur les demandes'de la SCI Beach : La Société Civile La Plage soulève l'irrecevabilité, comme nouvelles en appel, des demandes formées par la SCI Beach au titre de la perte d'un avantage fiscal, de frais de stockage, de perte de revenus locatifs, de «'tracasseries ». Il est mentionné dans le jugement déféré que la SCI Beach a sollicité la condamnation de la Société Civile La Plage au paiement des sommes de 147 150,57 euros au titre des pénalités de retard et 55 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi. Il est également noté': la SCI Beach ne justifie pas le montant du préjudice économique allégué. En effet, elle ne justifie pas le montant des loyers pouvant s'appliquer au logement actuel de Mme [K], ni qu'elle aurait pu être la bénéficiaire de ces revenus locatifs issus d'un bien dont le tribunal ignore l'identité de son propriétaire. Elle ne justifie pas l'éventuelle perte de crédits d'impôt (') en conséquence, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité due au titre du retard de livraison sur la base d'un loyer mensuel de 1200 euros, ce à compter de la mise en demeure du 5 février 2018, soit la somme de 34 240 euros jusqu'au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal. Il en résulte dès lors que les demandes formée par la SCI Beach devant la cour, qui tendent à la réparation du préjudice consécutif au retard de livraison allégué, ont été soumises au premier juge et sont recevables, la SCI Beach ayant formé appel incident sur le montant des indemnités allouées du fait du rejet de ses demandes au titre d'un avantage fiscal, de perte de revenus locatifs et de dommages et intérêts. Pour le reste, les préjudices invoqués sont la conséquence des demandes soumises au premier juge. - Sur le retard': La SCI Beach soutient que la Société Civile La Plage n'a organisé le rendez vous de réception contradictoire que le 3 novembre 2020, soit avec un retard de plus de trois ans. La Société Civile La Plage invoque les causes de suspension des délais de livraison et force majeure prévues au contrat liant les parties. Le contrat de réservation signé le 18 novembre 2016 mentionne': le réservant s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension des délais de livraison. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties le 28 février 2017 en l'étude de Maître [T] [N], notaire à [Localité 3], mentionne': le vendeur s'oblige à poursuivre la construction de l'immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai qui sera ci-après fixé, sauf causes légitimes de suspension des délais ci après et conformément aux énonciations du présent acte (') le vendeur devra mener les travaux de manière que les ouvrages éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du deuxième semestre 2017 sauf survenance d'un cas de force majeure ou du délai de livraison. L'acte énonce comme constituant des causes légitimes de report de délai de livraison les événements suivants': intempéries retenus par le maître d''uvre'; grèves'; cessation de paiement ou procédure collective de l'une des entreprises intervenantes'; défaillance de l'une des entreprises intervenantes'; recherche d'une nouvelle entreprise'; injonction administratives ou judiciaires de suspendre le chantier'; découverte de vestiges archéologiques'; résiliation du marché de l'une des entreprises intervenantes'; découverte de zones de pollution'; troubles résultant d'hostilité, attentas et autres'; retards imputables aux entreprises concessionnaires (EDF...)'; difficultés d'approvisionnement'; incidence de travaux complémentaires ou modificatifs de l'acquéreur acceptés par le vendeur'; retard de paiement de l'acquéreur. Il est également précisé : pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent se rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux. Le contrat ne prévoit pas de pénalité de retard contractuelle en cas de retard de livraison. Il est constant que le lot n'a pas été livré dans le délai convenu, soit au plus tard au cours du deuxième semestre 2017. La Société Civile La Plage produit une attestation du maître d''uvre de l'opération, la société BVP Ingenierie, datée du 16 septembre 2020, faisant état de «' difficultés conduisant à des retards » ainsi énumérées : * problème liés aux contraintes techniques'applicables à la nouvelle configuration du bâtiment, sans autre précision. Il est indiqué : ces modifications (') ont occasionné un réexamen par notre bureau d'étude et de contrôle (') cf les extraits des rapports du bureau de contrôle rédigés en 01/2017 et pour la seconde révision en 01/2018 mettant en exergue la nécessité de redimensionner les fondations du bâtiment. Il est prévu dans ce rapport la suppression d'un étage et la création d'un local kinésithérapeute/balnéothérapie obligeant à un renforcement des fondations. Cette modification du projet original, décidée par le maître d'ouvrage alors que la date de livraison était prévue au deuxième semestre 2017, n'entre pas dans la causes légitimes de report contractuellement prévue. * problème liés aux contraintes locales, qui selon les termes de l'attestation, n'étaient pas connues au moment de l'obtention des permis de construire. Il en est ainsi de «'l'obligation d'utiliser une grue de déchargement » pour les travaux, ou de «'la saisonnalité du site », s'agissant de restrictions de circulation dans une localité de bord de mer durant les périodes festives. Ces contraintes, tout à fait prévisibles, n'entrent pas dans les causes légitimes de report. * problème de raccordement sur le réseau [M] qui aurait justifié un délai de 6 mois supplémentaire. Le seul mail de [M] produit est daté du 12 janvier 2018, soit postérieur à la date de livraison prévue et concerne le «'branchement d'un compteur de chantier provisoire ». Il est fait état également de problème de raccordement sur le réseau d'eau de la ville qui aurait justifié d'un retard de 7 mois avec «'un constat avec le service des eaux de [Localité 4] en novembre 2018 et une intervention effective courant juin 2019 ». Outre le fait que la nécessité d'une alimentation en eaux d'un bâtiment ainsi que son acheminement sont des événements prévisibles, les difficultés rencontrées sont postérieures à la date de livraison prévue. * retard lié à la pandémie du Covid 19 qui n'est intervenue qu'en 2020. Pour le surplus, les difficultés invoquées, qui ne sont pas rapportées dans l'attestation du maître d''uvre, s'agissant de retards relatifs à l'obtention d'un permis de construire, les délais de recours étaient non seulement prévisibles mais également connus de la Société Civile La Page lors de la signature de l'acte notarié du 28 février 2017. De même, les conditions météorologiques difficiles invoquées sont postérieures à la date de livraison prévue (26 janvier 2018). Enfin, la Société Civile La Plage fait état de modifications demandées par la SCI Beach portant sur des caractéristiques substantielles, telles que la disposition et la nature des pièces et les murs et cloisons qui obligeraient à «' une révision de la date initialement prévue ». Au soutien de son argumentation, cette société ne produit qu'un schéma «'plan d'origine » et «'plan acté en présence du client » sans indication précise des modifications apportées et du retard éventuel causé par celles-ci. - Sur le préjudice': La SCI Beach sollicite une somme de 36 000 euros et soutient qu'elle n'a pu profiter du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel. Cette société n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'elle pouvait bénéficier de ce dispositif, le seul courrier adressé à M. [F] [K] par la SAS Assistance Administrative et Sociale de l'Arc ne pouvant en justifier. La SCI Beach sollicite une somme de 51 600 euros au titre de la perte de revenus locatifs, soit du 5 février 2018, date de la mise en demeure, au 27 août 2021, date de remise des clefs, sur la base d'un loyer mensuel de 1200 euros. Cette société produit «'une proposition de location saisonnière ou à l'année » établie par l'agence immobilière A2MIMMO. Il résulte du constat d'huissier en date du 3 novembre 2020, que la livraison du bien a eu à cette date et la SCI Beach n'apporte aucun élément sur une remise des clefs au 27 août 2021 comme invoquée. De plus, il ne peut être raisonnablement soutenu que cet appartement aurait été immédiatement et en permanence loué durant les 32 mois retenus, ceci au prix de 1 200 euros mensuels, et la SCI Beach ne produit aucun engagement formel. Il est constant, en droit, que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Néanmoins, cet appartement avait de grandes chances d'être loué à un membre de la famille d'un des associés de la SCI Beach, de sorte que cette société a subi une perte de chance importante de percevoir des loyers durant cette période et de ce fait la décision du premier juge qui a fixé le montant du préjudice à la somme de 34 240 euros sera confirmée. Les demandes formées au titre de « frais de stockage » d'une cuisine acquise courant 2019 en l'absence de date de livraison précise de l'appartement et de dommages et intérêts du fait de «'tracasseries administratives » seront rejetées comme non justifiées. - Sur l'article 700 du code de procédure civile': Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de la SCI Beach les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La Société Civile La Plage sera condamnée à lui payer, à ce titre, une somme de 4 000 euros. PAR CES MOTIFS': La cour, statuant publiquement par décision contradictoire'; Confirme le jugement en date du 16 juin 2020'; Y ajoutant, Condamne la Société Civile La Plage à payer à la SCI Beach une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne la Société Civile La Plage aux dépens d'appel. Le Greffier, La Présidente,