Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08471

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [O] Madame [E] [Z] [C] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08471 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F63 N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 15 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [Y] [N] demeurant [Localité 3] (TURQUIE) La Société SEYNA Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922 DÉFENDEURS Monsieur [X] [O] demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [E] [Z] [C] demeurant [Adresse 2] comparante en personne avec la présence d’une interprète en coréen Madame [M] ayant prêté serment à l’audience COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08471 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F63 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 21 janvier 2022, Monsieur [N] a donné en location à Madame [C] et Monsieur [O] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 1363 euros par mois, forfait de charges compris. Par acte de cautionnement du 23 février 2021, la SA SEYNA s'est portée caution solidaire des locataires à l'égard du bailleur. Madame [C] et Monsieur [O] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur [N] leur a fait délivrer un commandement de payer le 21 juin 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 9539,56 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Monsieur [N] et la SA SEYNA, caution, ont fait assigner Madame [C] et Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 21 août 2023, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ▸ condamner Madame [C] et Monsieur [O] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu'ils occupent et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, ▸ ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [C] et Monsieur [O], ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait, si besoin avec le concours de la force publique, ▸ dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ▸ condamner solidairement Madame [C] et Monsieur [O] à payer la somme de 14808,56 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante : 6901,56 euros à Monsieur [N] et 7907 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [N] à hauteur de ce montant, ▸ condamner solidairement Madame [C] et Monsieur [O] à payer à Monsieur [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés, ▸ condamner Madame [C] et Monsieur [O] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023. La dénonciation au préfet est intervenue le 28 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2024. A cette date, Monsieur [N] et la SA SEYNA, caution, par l'intermédiaire de leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 18858,56 euros, dont 10951,56 euros au profit de Monsieur [N] et 7907 euros au profit de la SA SEYNA . En défense, Madame [C] et Monsieur [O] ont comparu en personne, exposant par l'intermédiaire de Madame [M], un interprète en coréen ayant prêté serment à l'audience, leur situation personnelle et financière, indiquant avoir effectué un règlement de 1350 euros le 27 décembre 2023 et sollicitant le maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement sur 36 mois, avec des règlements mensuels de 560 euros, outre le rejet de la demande au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, Monsieur [N] et la SA SEYNA, caution, ont fait part de leur opposition à l’audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la recevabilité de la demande : Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du contrat de bail du 21 janvier 2022, - de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 28 septembre 2023, c'est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience, - de la saisine de la CCAPEX intervenue le 23 juin 2023 pour signalement des impayés par Monsieur [N], - de l’absence d’élément concernant une éventuelle procédure de surendettement, il apparaît que la demande est recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [C] et Monsieur [O], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 21 janvier 2022 étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 9539,56 euros, échéance de mai 2023 incluse. Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [C] et Monsieur [O] le 21 juin 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [C] et Monsieur [O] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi. Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur et la SA SEYNA indiquent à l'audience que Madame [C] et Monsieur [O] sont redevables d'une somme de 18858,56 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de janvier 2024 inclus et produisent un décompte locatif actualisé pour en justifier, ainsi que les quittances subrogatives portant sur les échéances concernées. Madame [C] et Monsieur [O], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront en conséquence solidairement condamnés à verser la somme totale de 18858,56 euros, soit 10951,56 euros au profit du bailleur et 7907 euros au profit de la SA SEYNA, caution, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, force est de constater que les locataires, qui n'ont aucune ressources propres, ne sont pas en situation de régler leur dette locative en sus de leurs loyers courants dont ils n'ont payé que deux échéances depuis leur entrée dans les lieux. Ils affirment qu'ils vont bénéficier d'une aide financière de la part de l'époux de Madame [C], laquelle n'en justifie aucunement, tandis que la dette locative ne cesse d'augmenter pour atteindre désormais un montant important. Leur demande de délais de paiement sera donc rejetée. Par ailleurs, concernant la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu de souligner que le versement effectué par les locataires le 27 décembre 2023 concernait l'échéance de décembre 2023, et que l'échéance de janvier 2024 n'est donc pas réglée au jour de l'audience, le contrat de bail stipulant que le loyer est payable d'avance le 1er jour de chaque mois. Dès lors, l'opposition du bailleur à l'audience outre l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité. Madame [C] et Monsieur [O] étant occupants sans droit ni titre depuis le 22 août 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. - Sur l'indemnité d'occupation : L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [C] et Monsieur [O] à son paiement entre les mains du bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner Madame [C] et Monsieur [O] à payer à la SA SEYNA qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Madame [C] et Monsieur [O] qui succombent, supporteront les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 août 2023, du bail consenti par Monsieur [N] à Madame [C] et Monsieur [O] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; Ordonne en conséquence à Madame [C] et Monsieur [O], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [N] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [C] et Monsieur [O] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne solidairement Madame [C] et Monsieur [O] à payer à Monsieur [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne solidairement Madame [C] et Monsieur [O] à payer la somme totale de 18858,56 euros soit : - 10951,56 euros au profit de Monsieur [N] - 7907 euros au profit de la SA SEYNA, caution subrogée dans les droits du bailleur - le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne Madame [C] et Monsieur [O] à payer à la SA SEYNA, caution, une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [C] et Monsieur [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.