Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03018

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 27 JUIN 2024 N° RG 23/03018 - N° Portalis DB22-W-B7H-RLC4 Code NAC : 30F A.G. DEMANDERESSE : La société JALIOS, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 440 126 035 dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par MaîtreVéronique PREVOST-LEYGONIE, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDERESSE : La société SAGEAU HOLDING, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 323 127 951 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège, représentée par Maître Emmanuel RASKIN de la S.E.F.J., avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 24 Mai 2023 reçu au greffe le 26 Mai 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2024, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 27 Juin 2024. MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉS : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Madame GARDE, Juge Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 23 décembre 2005, la société IBC a donné à bail à la société Jalios, qui a pour objet la conception et le développement de logiciels, produits et matériels informatiques, les lots n° 229 et 230 A dépendant du 2ème étage A de l’ensemble immobilier “[3]” situé [Adresse 2] [Localité 4] (78), à destination exclusive de bureaux, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2005, moyennant un loyer annuel de 17.834,28 euros, outre 810 euros de provisions sur charges. Par huit avenants du 4 février 2008, 2 novembre 2009, 22 décembre 2010, 13 avril 2011, 8 avril 2014, 22 février 2016, 22 juin 2017 et 28 août 2017, la société Jalios a pris à bail : - le lot n° 224/1 situé au 2ème étage de l’immeuble, - le lot n° 225 situé au 2ème étage de l’immeuble, - le lot n° 224 situé au 2ème étage de l’immeuble (en lieu et place du lot n° 224/1), - le lot n° 228 situé au 2ème étage de l’immeuble, - le lot n° 226 situé au 2ème étage de l’immeuble, - le lot n° 112/A situé au 1er étage de l’immeuble, - le lot n° 113/A situé au 1er étage de l’immeuble, - le lot n° 118/A situé au 1er étage de l’immeuble. A échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. En parallèle, la société Jalios a conclu, à compter du 1er janvier 2003, une convention d’occupation portant sur l’emplacement de stationnement n° 10 de l’immeuble. Cette location a été consentie et acceptée pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, par période de même durée, moyennant un loyer mensuel de 76,25 euros. Suivant acte de résiliation de bail commercial avec indemnité et reprise des sous-locataires reçu le 26 janvier 2018 par Maître [S] [F], notaire à [Localité 5], la société Sageau Holding s’est substituée à la société IBC en qualité de bailleur de la société Jalios. Par acte du 27 septembre 2018, la société Sageau Holding a donné congé à la société Jalios pour le 31 mars 2019, a refusé le renouvellement du bail et lui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction. Le 16 mars 2021, le conseil de la société Jalios a transmis à la société Sageau Holding une proposition d’indemnité d’éviction à hauteur de 264.886 euros HT, soit 317.863 euros TTC. Aucune réponse ne lui est parvenue. C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance en date du 29 mars 2021, la société Jalios a fait assigner la société Sageau Holding devant le tribunal judiciaire de Versailles en fixation du montant de l’indemnité d’éviction ou, subsidiairement, désignation d’un expert judiciaire. Par jugement mixte rendu le 23 juin 2022, le présent tribunal a dit que l’indemnité d’éviction due était une indemnité de transfert, précisé qu’en matière de locaux à usage exclusif de bureaux, la valeur du droit au bail était nulle, ordonné une expertise sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre et commis M. [K] [D] pour y procéder. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 février 2023, concluant à une indemnité d’éviction de 208.930 € et une indemnité d’occupation annuelle de 93.800 €. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 5 décembre 2023, la société Jalios demande au tribunal de : - Débouter la société Sageau Holding de toutes ses demandes, voies et moyens, - Condamner la société Sageau Holding à verser à la société Jalios la somme de 208.960 € au titre de l’indemnité d’éviction, en principal et accessoires, - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société Jalios depuis le 1er avril 2019 à la somme de 97.800 € HT et HC, - Condamner la société Sageau Holding à rembourser à la société Jalios la somme de 155.681,39 € en restitution du montant de l’indemnité d’occupation qu’elle a perçue en excédent jusqu’au 30 septembre 2023, ainsi qu’à rembourser tous les versements postérieurs excédant le montant de l’indemnité d’éviction que fixera le tribunal, le tout augmenté des intérêts au taux légal courus depuis chaque versement trimestriel à compter du 1er avril 2019 jusqu’au complet remboursement, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la société Sageau Holding à verser à la société Jalios la somme de 2.943,48 € TTC en remboursement des frais d’expertise et la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 CPC, - Condamner la société Sageau Holding aux entiers dépens de l’instance. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 7 décembre 2023, la société Sageau Holding demande au tribunal de : - Débouter la société Jalios de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions, Sur l’indemnité d’éviction, A titre principal, fixer l’indemnité d’éviction due à la société Jalios à la somme de 40.200 €, correspondant aux postes suivants : * Frais de remploi - 10.000 € * Trouble commercial - 0 € * Frais de réinstallation - 0€ * Frais de double loyer - 16.000 € * Frais de déménagement - 12.200 € * Frais administratifs - 2.000 € * Frais de licenciement - sur justificatifs A titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction due à la société Jalios à la somme de 70.200 €, correspondant aux postes suivants : * Frais de remploi - 10.000 € * Trouble commercial - 0 € * Frais de réinstallation - 30.000 € * Frais de double loyer - 16.000 € * Frais de déménagement - 12.200 € * Frais administratifs - 2.000 € * Frais de licenciement - sur justificatifs Très subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction due à la société Jalios à la somme de 76.700 € correspondant aux postes suivants : * Frais de remploi - 10.000 € * Trouble commercial - 0 € * Frais de réinstallation - 36.500 € * Frais de double loyer - 16.000 € * Frais de déménagement - 12.200 € * Frais administratifs - 2.000 € * Frais de licenciement - sur justificatifs Sur l’indemnité d’occupation, - Condamner la société Jalios au titre de l’indemnité d’occupation statutaire, au paiement de la somme annuelle, pour les locaux de bureaux et d’archives, de 122.800,68 € par an, charges et TVA en sus, à compter du 1er avril 2019, sans abattement pour précarité, les autres charges et conditions du bail du 23 décembre 2005 et de ses huit avenants, notamment l’indexation annuelle, continuant de s’appliquer jusqu’à la libération des locaux évincés ; - Condamner la société Jalios au titre de l’indemnité d’occupation non-statutaire, au paiement de la somme annuelle, taxes et charges comprises, pour l’emplacement de parking, de 1.350,20 € par an, charges et TVA en sus, à compter du 1er avril 2019, toutes charges et conditions de la convention du 6 décembre 2003, notamment l’indexation annuelle, continuant de s’appliquer jusqu’à la libération des locaux évincés ; - Subsidiairement, dire et juger que le trop-perçu éventuellement dû par la société Sageau Holding au titre de l’indemnité d’occupation statutaire telle qu’elle sera fixée par le tribunal pour la période du 1er avril 2019 jusqu’à la libération effective des locaux évincés devra tenir compte de l’impact des indexations annuelles successives de ladite indemnité d’occupation statutaire sur la période de référence ; En tout état de cause, - Débouter la société Jalios de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires, et notamment, de sa demande de condamnation de la société Sageau Holding à lui rembourser la somme de 133.531,93 € au titre d’un trop-versé d’indemnité d’occupation ; - Condamner la société Jalios au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - La condamner encore aux entiers dépens d’instance, en ce compris, les honoraires de l’expert judiciaire de 2.943 €, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et au corps du présent jugement pour l’exposé détaillé des moyens des parties. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2024. MOTIFS A titre liminaire, il convient d’observer que la convention d’occupation portant sur l’emplacement de stationnement n° 10 de l’immeuble, conclue par les parties à effet du 1er janvier 2003, est toujours en vigueur. Il n’y a donc pas lieu, pour le tribunal, de se substituer aux stipulations contractuelles, étant observé que cette convention, qui n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, échappe au congé avec refus de renouvellement délivré. Sur l’indemnité d’éviction Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Sur l’indemnité principale En dépit d’une confusion dans le rapport d’expertise judiciaire entre indemnité principale et frais de réinstallation, les parties s’accordent sur le fait que l’indemnité d’éviction due par la société Sageau Holding à la société Jalios est, compte tenu de la destination des locaux, circonscrite aux seules indemnités accessoires. Sur les frais de remploi La société Jalios mentionne que les frais de remploi comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter le locataire évincé pour conclure un nouveau bail. Elle soutient qu’à défaut de perte de fonds de commerce, ce sont les frais de négociation et de rédaction d’acte qui sont indemnisés. Elle explique que l’expert judiciaire les a évalués sur la base d’un loyer mensuel, charges incluses, soit 15.190 €. Elle réplique que le recours à l’indemnité d’occupation statutaire n’est pas adapté, les frais de remploi n’ayant pas à souffrir de l’abattement pour précarité. Elle ajoute que le choix de la valeur locative de marché serait défavorable au bailleur. La société Sageau Holding explique que, sur la base de l’indemnité d’occupation statutaire retenue par l’expert judiciaire, les frais de remploi devraient être évalués à la somme de 9.757 € (soit l’équivalent d’une mensualité, charges incluses, exclusion faite du parking). Elle ajoute qu’au jour de la visite sur les lieux, les locaux donnés à bail étaient vides pour plus de la moitié de leur surface. Elle explique que, depuis la crise sanitaire, le mode d’organisation des sociétés de prestations de service a fortement évolué, le télétravail et les visioconférences rendant la présence du personnel dans les locaux plus souple. Elle en déduit qu’à défaut, pour la société Jalios, de démontrer qu’elle aura recours à un intermédiaire pour rechercher des locaux d’une surface similaire, les frais de remploi doivent être évalués à hauteur de 10.000 €. Sur ce, Les frais de remploi correspondent aux frais d'acte et aux droits ou taxes liés à l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail. En l’absence de perte du fonds de commerce, ils correspondent aux frais de négociation et de conseil pour le transfert du fonds. Dans son rapport, l’expert judiciaire explique que ces frais sont évalués par rapport au montant de l’indemnité principale ou de l’ancien loyer. Il retient, en l’occurrence, un mois de loyer, charges incluses. La société Sageau Holding ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moindre que celui évoqué par la société Jalios. Dès lors, eu égard à la destination des locaux donnés à bail, l’équivalent d’un mois de loyer, charges incluses, apparaît adapté et sera entériné (exclusion faite du montant de l’emplacement de stationnement). Les frais de remploi seront donc fixés à hauteur de 15.789 € ((30.934 + 1.969,83) / 3 + 4.821) Sur les frais de réinstallation La société Jalios explique que les frais de réinstallation concernent les frais de cloisonnement et de câblage qu’elle devra exposer pour adapter les nouveaux locaux à ses activités informatiques. Elle soutient que le calcul de l’expert, fondé sur une pondération de la surface et un abattement de 60 % sur 80 % du montant retenu, est adapté. Si le tribunal ne devait pas l’entériner, elle s’oppose à ce qu’un abattement pour amortissement ou vétusté soit appliqué. Elle réplique que le montant retenu par l’expert judiciaire n’est pas supérieur à ses demandes initiales, ce dernier ayant refusé d’indemniser un certain nombre de postes de préjudice qu’elle avait soulevés (trouble commercial, pertes sur salaires). La société Sageau Holding rappelle que doit être apprécié, en fonction de la spécificité des agencements des locaux évincés et des modalités d’exploitation du preneur, la nécessité effective de travaux de réinstallation. Elle observe que la société Jalios exerce une activité de prestations de services informatiques dans des locaux à usage de bureaux, composés de postes de travail sans spécificité (cf. cahier des charges du 23 décembre 2005). Elle s’oppose ainsi à l’indemnisation de l’intégralité des frais exposés par la société Jalios au cours de son occupation, inhérents à son activité et à son développement, mais aussi au respect de ses obligations contractuelles. Si des frais de réinstallation devaient néanmoins être indemnisés, elle sollicite l’application d’un abattement pour vétusté de 60 % sur la demande de la société Jalios ou, à défaut, sur le coût de la salle informatique. Sur ce, Les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans les nouveaux locaux. Dans son rapport, l’expert judiciaire explique que les frais de réinstallation portent principalement sur les travaux de cloisonnement, d’électricité et de câblage. Il retient un prix de 400 € / m2, soit 241.000 € qu’il ventile entre les travaux de cloisonnement et d’électricité (à hauteur de 80 % avec un abattement pour vétusté de 60 %) et les travaux de câblage informatique (à hauteur de 20 %), pour un solde restant dû de 125.320 €. Les photographies du rapport d’expertise judiciaire démontrent que les locaux donnés à bail disposent d’un aménagement commun et sommaire eu égard à leur destination contractuelle (bureaux, chaises, armoires, cloisons, ordinateurs, câblage). Si la société Jalios justifie d’importants travaux exécutés tout au long du bail, ces derniers s’expliquent par son obligation d’entretien mais aussi, et surtout, par la signature d’avenants successifs ayant eu pour conséquence d’étendre la surface des locaux donnés à bail et, partant, d’imposer une réorganisation des espaces. Seule une salle dispose d’aménagements spécifiques : le local de serveurs informatiques. Or, les locaux étant à usage exclusif de bureaux, de tels aménagements de nature informatique n’ont pas à être indemnisés par le bailleur, y compris dans le cadre de leur externalisation. Dans ces conditions, il convient de limiter l’indemnité due au titre des frais normaux de réinstallation aux seuls aménagements classiques pour des bureaux (téléphonie, cloisons, câblage), en appliquant un coefficient de vétusté compte tenu de leur état. En effet, seuls les aménagements spécifiques doivent être indemnisés en valeur à neuf. De plus, la société Sageau Holding, à laquelle incombe la charge de la preuve d’un préjudice moindre, ne démontre pas que les locaux à usage de bureaux proposés à la location comportent de tels aménagements. Pour le chiffrage de l’indemnité, la société Jalios s’en remet à l’appréciation de l’expert. Toutefois, le choix d’un prix unitaire de 400 € / m2 n’est pas justifié. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de mettre à la charge du bailleur le financement d’une salle de serveur informatique. Enfin, la société Jalios ne produit aucun devis susceptible de corroborer le coût de sa réinstallation dans de nouveaux locaux. Les seuls courriels versés aux débats témoignent d’un coût prévisible deux fois moindre que celui visé par l’expert, soit 200 à 220 € / m2 pour des travaux comprenant le cloisonnement des bureaux, les aménagements électriques et informatiques ainsi que l’aménagement et la décoration d’espaces cuisine / détente (cf. courriel du 21 novembre 2022 de la société CMP Design & Build). Dès lors, les frais de réinstallation seront indemnisés à hauteur de 30.000 €, somme proposée à titre subsidiaire par la société Sageau Holding. Sur les frais de déménagement La société Jalios relève que les frais de déménagement ont été justement appréciés au regard des pièces versées aux débats. La société Sageau Holding limite le montant de l’indemnisation aux seuls devis versés aux débats, pour un montant de 12.200 €. Sur ce, Dans son rapport, l’expert judiciaire évalue les frais de déménagement à hauteur de 15.000 €. La société Jalios produit un devis et trois estimations : - Dmax (transfert du mobilier, matériel informatique et contenu d’armoires) : 11.500 € - Réseau téléphonique : 2.100 € - Transfert internet : 700 € - Imprimantes : 650 € (entre 500 et 800 €) Ces éléments, qui ne sont pas utilement contestés par la société Sageau Holding, seront validés pour une indemnité totale de 14.950 €. Sur les frais de double loyer La société Jalios indique que les frais de double loyer doivent tenir compte du délai nécessaire à la réinstallation dans les locaux et notamment à la réalisation des travaux, de sorte que le délai de trois mois pris en compte par l’expert judiciaire est adapté. La société Sageau Holding rappelle que cette indemnité a vocation à indemniser le préjudice lié au déménagement, et non à la réinstallation dans de nouveaux locaux. Elle souligne, en outre, qu’il est souvent accordé, lors de la conclusion d’un nouveau bail, une franchise de loyer. Elle demande ainsi la limitation de cette indemnité à un mois de l’ancien loyer, charges comprises, soit 16.000 €. Sur ce, Les frais de double loyer indemnisent le preneur pour le temps nécessaire à l’aménagement de ses nouveaux locaux pour poursuivre son activité. Dans son rapport, l’expert judiciaire retient un trimestre de loyer, charges incluses. La charge de la preuve d’un préjudice moindre incombant au bailleur, l’application éventuelle d’une franchise de loyer lors de la réinstallation du preneur ne peut justifier une minoration anticipée du montant de l’indemnité due. Eu égard à la nature des travaux de réinstallation, qui portent principalement sur du cloisonnement et du câblage, l’indemnité sera donc fixée à hauteur de deux mois de loyer, soit 31.578 €. Sur les frais administratifs et divers La société Jalios explique que le forfait de 5.000 € alloué pour les frais administratifs n’inclut pas le coût d’envoi de lettres recommandées aux clients. La société Sageau Holding considère qu’eu égard aux évolutions technologiques et aux changements profonds dans l’organisation du travail, l’allocation d’une indemnité de 2.000 € est suffisante. Sur ce, Ces frais recouvrent les dépenses liées au changement d’inscription au Registre du commerce et des sociétés, le déplacement du siège social, le coût de réimpression des papiers à en-tête, etc. Dans son rapport, l’expert judiciaire se réfère à trois devis pour de la papeterie, des brochures commerciales et des courriers. Il estime que l’envoi de courriers recommandés avec accusés de réception n’est pas nécessaire et préconise une indemnisation forfaitaire et globale de 5.000 €. Les frais administratifs et divers susceptibles d’être engagés diffèrent selon le type d’activité exercé. En présence d’une activité de bureau, ces frais sont nécessairement moindres, a fortiori avec le développement des nouvelles technologies de l’information et de la communication. Partant, une indemnité de 2.000 € s’avère suffisante. Sur le montant de l’indemnité d’occupation statutaire La société Jalios indique que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur a droit, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation statutaire. Elle souligne que, conformément aux mesures prises par l’expert, les locaux ont une surface utile de 625 m2 et non de 580 m2. Elle réplique que les allégations du bailleur quant à l’évolution des conditions d’exploitation de sa société et le besoin moindre de surface qui serait le sien ne sont pas justifiées. Elle s’accorde avec l’expert pour retenir, sur le fondement des offres locatives disponibles dans le voisinage, un prix unitaire de marché de 180 € / m2. Elle argue, enfin, que l’indemnité d’occupation statutaire retenue par l’expert judiciaire tient compte de la vétusté de l’immeuble, de son défaut d’entretien et du temps écoulé depuis la date d’effet du congé. La société Sageau Holding soutient que l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre à la valeur locative des locaux, définie conformément aux dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce. Elle critique la méthodologie retenue par l’expert judiciaire, tant quant au choix d’offres locatives datant de 2023 qu’au périmètre de recherche limité à la commune [Localité 4]. Elle émet également des réserves sur la surface retenue par l’expert judiciaire. Elle explique qu’en dépit de sa proposition d’intervention d’un géomètre-expert à ses frais avancés, l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état. Elle conclut à une valeur locative, au 1er avril 2019, de 211,72 € / m2 pour les bureaux. Elle s’oppose à tout abattement pour précarité, la procédure suivant son cours et l’activité exercée n’en étant pas perturbée. Elle demande, en revanche, que l’indemnité d’occupation soit indexée conformément aux stipulations contractuelles. S’agissant de l’emplacement de stationnement, elle rappelle qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et que le prix retenu le 6 décembre 2003 continue de s’appliquer. Sur ce, L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En application de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Dans son rapport, l’expert judiciaire retient un prix unitaire de 180 € / m2 au 1er avril 2019 en se basant exclusivement sur des offres commerciales qu’il a corrigées de 10,58 % pour actualiser les valeurs prises en 2023. Or, les offres locatives ne constituent pas, au sens du code de commerce, des prix pratiqués. L’expert chiffre par ailleurs le montant de l’indemnité d’occupation, après application d’un abattement pour précarité de 20 %, à la somme de 23.089,85 € / trimestre pour la rubrique “Lots cumulés” et 1.470,28 € / trimestre pour la rubrique “A12 à 13-121 à 23", pour un total arrondi de 97.800 € / an. Si la société Sageau Holding conteste la méthodologie adoptée par l’expert judiciaire, elle ne fournit aucun terme de comparaison susceptible de corroborer ses assertions et d’apporter au litige un éclairage différent. Dès lors, au regard des pièces versées aux débats et de l’état des locaux, le prix unitaire de 180 € / m 2 sera retenu, pour une valeur locative de 112.500 € / an (pour 625 m2). S’agissant de l’application d’un abattement pour précarité, celui-ci résulte de l’incertitude dans laquelle est plongé le preneur quant aux conditions de poursuite de son activité. En l’espèce, la société Jalios n'apporte pas la preuve de circonstances particulières de précarité attachées à l'éviction qu’elle subit et la durée de la procédure n'apparaît pas imputable au bailleur ni manifestement déraisonnable à ce stade. Au surplus, il n’y a pas lieu de majorer l’abattement pour précarité en raison de l’état d’usage avancé des locaux donnés à bail, cette situation déterminant d’ores et déjà le choix du prix unitaire. L'abattement de précarité d'usage de 10% sera donc appliqué à la valeur locative. Ainsi, l’indemnité d’occupation statutaire sera fixée, à compter du 1er avril 2019, à la somme de 100.980 € / an. Elle sera par ailleurs indexée conformément aux stipulations contractuelles. Sur la demande de restitution de trop-perçu La société Jalios demande le remboursement des trop-perçus tirés de la différence entre le montant des indemnités d’occupation versées et le montant des indemnités dues. La société Sageau Holding conclut au rejet de la demande ou, à titre subsidiaire, à l’actualisation du montant de la créance compte tenu de l’indemnité d’occupation statutaire fixée et de l’indexation contractuelle. Sur ce, En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l’espèce, il est établi que l’indemnité d’occupation acquittée par la société Jalios à la société Sageau Holding depuis le 1er avril 2019 est supérieure au montant de l’indemnité d’occupation fixée dans le cadre du présent jugement. Toutefois, le tribunal n’est pas en mesure de chiffrer, compte tenu de l’indexation applicable, le montant du trop-perçu. La restitution du trop-perçu sera par conséquent ordonnée et il appartiendra aux parties de faire leurs comptes sur ce point. Les intérêts au taux légal seront dus à compter de la demande formée en justice le 26 mai 2023 et seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La société Sageau Holding, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais de l’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement au profit de Maître Ghislaine David-Montiel pour la part qui la concerne. Sur les frais irrépétibles La société Sageau Holding, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer à la société Jalios la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Sageau Holding à la société Jalios pour les locaux situés [Adresse 2] [Localité 4] (78) à la somme de 94.317 €, dont : * 15.789 € au titre des frais de remploi, * 30.000 € au titre des frais de réinstallation, * 14.950 € au titre des frais de déménagement, * 31.578 € au titre des frais de double loyer, * 2.000 € au titre des frais administratifs et divers, FIXE le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la société Jalios à la société Sageau Holding à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux marquée par la remise des clés à la somme de 100.980 € / an, RAPPELLE que l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, ORDONNE l’indexation de cette indemnité d’occupation statutaire conformément aux stipulations contractuelles, ORDONNE la restitution du trop-perçu par la société Sageau Holding à la société Jalios avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues de l’article 1343-2 du code civil, DIT qu’il appartient aux parties de faire leurs comptes sur ce point, RENVOIE les parties, s’agissant de l’indemnité d’occupation de l’emplacement de stationnement n° 10 de l’immeuble, à la convention d’occupation conclue à effet du 1er janvier 2003, CONDAMNE la société Sageau Holding aux dépens de l’instance, à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés par moitié entre les parties, avec droit de recouvrement au profit de Maître Ghislaine David-Montiel pour la part qui la concerne, CONDAMNE la société Sageau Holding à payer à la société Jalios la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY